부동산, 시간에 투자한다는 것

종종 부동산 투자자들이 '시간에 투자한다'라는 말을 하는데, 그 의미를 정확히 알 수 없었다. 부룡님 유투브 영상을 보고 무슨 말인지 알았다. 지금 당장 핫한 수익을 기대하기 어렵더라도, 시간이 흐르면 오를 수 밖에 없는 곳에 투자한다라는 의미인 것 같다. 예를 들어, 지금은 구축이 상대적으로 덜 올랐으니, 투자금이 부족하면 구축을 사서 기다리면 언젠가 구축들의 순서도 올 것이라는 것. 시간이 해결해줄 문제이기에 시간에 투자한다는 의미인 것 같다.

 

여러 부동산 투자 방법이 있지만, 개인적으로는 가격이 움직이는 흐름을 따라 투자하는 것이 좋다. 부룡님이나 골목대장님의 방식이 그래서 좋다. 부룡님은 가격의 흐름을 따라가며 다음 오를 곳을 보고, 골목대장님은 대장 아파트와 개발(재개발/재건축)을 중심으로 가격 비교를 해 가격이 올라갈 것을 찾는다.

 

이런 스타일을 좋아하는 것은 직관적이어서 복잡한 논리가 필요없기 때문이다.

 

A급지가 오르면 언젠가 B급지도 오를 것이고, 같은 급지의 아파트에서 가격 균형이 깨져있는 경우도 있을 것이다. 또, 기존 아파트 가격을 바로미터로 삼아 신축이 될 아파트의 가격이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 예를 들어, 10년 된 아파트가 4억인데, 같은 입지에 신규 분양하는 아파트가 4억이다. 구매하는 입장에서는 무엇을 고를 것인가? 그럼 가격은 어떻게 되겠는가? 등등. 반대로 신축 가격이 고공행진해 구축과 가격 차이가 벌어질 때도 우리는 판단할 수 있다. 앞서 똑같이 4억에서 출발한 두 개 아파트 중 신축이 8억이 되었다면, 같은 입지의 구축 아파트도 당연히 영향을 받을 것이다.

 

다만, 이렇게 판단하고 투자하는 범위가 수도권, 광역시를 벗어나고 싶지 않다. 연식이 애매한 것은 싫다. 재건축/재개발이거나, 가능한 새 것을 하고 싶다. 근데 돈이 부족하다. 그게 내 마음이고 대부분 사람들의 마음인 것 같다. 그래서 속앓이만 하지 말고, 시간에 투자하라라는 것이다. 여력이 안 되는데 큰 수익 + 좋은 것만 보지말고, 할 수 있는 대안을 찾으라는 말일 것이다.

 

그런데 이렇게 가격 흐름을 따라가는 관점에서, 한 가지 걱정했던 것이 있다. 중간에 하락기가 오면 어떻게 될까? 라는 것. 몇 년 전에 재개발 물건을 매수하려고 할 때, 그런 걱정을 했다. 그래서 진행이 많이 되어서(관리처분인가난 것) 사업이 좌초될 위험이 없는 것, 그리고 일반분양가와 매수가격(조합원분양가+프리미엄) 차이가 커서 위기가 와도 어느 정도의 차익을 기대할 수 있거나 손해보지 않을 것을 찾는 것이 목표였다.

 

만약 그 당시에 장기적으로 공급량이 줄어들 것이고 (18,19년도가 공급량이 많아서 그렇게 생각하기 어려웠을 것이지만) 하락이 아닌 상승 여력이 더 크다고 판단했다면, 같은 비용으로 사업 진행 단계가 조금 늦더라도 더 좋은 입지의, 감정가가 큰 것들(또는 1+1) 등을 선택할 수도 있었을 것이다.

 

하지만, 만약 A급지가 오르던 중에 정말 하락기가 왔다면? B,C급지는 당연히 상승의 기회는 날아가는 것이고, A와 B의 가격차는 벌어져서 A는 충분히 많이 떨어질 여력이 있는게 되는건 아닐까. 즉, 가격의 흐름을 따라가는데 있어서 장기적인 추세를 어렴풋이나마 알아야 올바른 전략을 결정할 수 있고, 최종적으로 수익에도 직결된다.

 

실제로는 앞으로의 수도권 공급량이 적다고 판단들을 한다. A, B, C급지가 있다면, A가 오르고, B가 오르고(현재), C도 오를 수 있는 충분한 시간이 있다. 상승 기간이 길어지면 C도 오르고 A,B,C가 가격대가 촘촘해질 수 있다. A 입장에서는 아래를 두텁게 지지해주는 애들이 있으니 천장이 없는 A는 다시 상승할 수 있는 요건이 만들어질 수도 있다. 전세가 상승이 매매가를 밀어올리는 것과 비슷하게.

 

하지만, 저렇게 천장이 없는 곳은 왠지 접근하기 무섭다. 얼마나 오를지 또는 오르기는 할지 스스로 판단이 잘 안 된다. 가격으로 생각하지 말라고 하는데, 아직 그 정도 투자할만 인사이트가 없어서 그런가 보다. 천장이 있되, 천장과 가격 차이가 충분해서 대략적으로 수익을 예상할 수 있는 곳을 찾아가는 것이 내가 따라할 수 있는 방법인거 같다.