주택구입자금 보증 - 보증건수 및 한도

요즘은 분양 시장이 뜨겁다. 또, 나날이 분양가는 올라가고 있다. 그래서 분양을 받기 위해서는 대부분 사람들이 중도금 대출을 이용할 것이다. 하지만, 선분양 아파트는 주택을 담보로 제공할 수 없기에 금융기관에서 선뜻 돈을 빌려주기가 어렵지 않을까? 이때 금융기관이 믿을만한 누군가 "제가 보증을 설게요"하고 나서주면 돈을 빌려줄 수도 있을 것이다. 주택구입자금 보증에 대해 알아보고, 재개발 사업에 투자하는 입장에서 알고 있어야할 포인트는 무엇일까 체크해본다.

 

# 먼저, 주택구입자금 보증은 무얼까?

분양보증을 받은 사업장을 분양받은 입주예정자가 금융기관에서 해당 주택의 분양 대금 납입을 위해 대출받은 자금의 상환을 책임지는 보증 상품으로써, 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF)에서 주택구입자금에 대해 보증을 한다.

 

# 그럼 분양보증은 뭔가?

주택을 건설하는 사업자가 부도 등 예기치 못한 사유가 발생할 경우, 수분양자가 납부한 계약금 및 중도금 등을 사업자 대신 돌려주는 것을 책임지는 보증상품으로 소비자의 피해를 방지하기 위한 안전 장치다. 대부분의 선분양 아파트가 분양 보증을 받도록 의무화되어있다. (20세대 이상 아파트)

 

# 일반 분양과 정비 사업의 차이는?

보통은 일반 분양분에 대한 보증이며, 정비사업(재개발/재건축)의 보증은 조금 달라보인다.

HUG는 일반 분양과 정비사업에 대한 보증 상품이 분리되어있고, HF는 하나로 통합되어있는 것 같다.

 

HUG 개인 보증상품:

- 주택구입자금보증

- 정비사업자금대출보증

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HF 개인 보증상품:

- 일반중도금 보증

 

# 보증 건수

각 홈페이지에서는 설명이 명확히 되어있지 않아 모호한 부분이 많아, 전화로 문의해보니 HUG의 경우 정비사업에 대한 보증은 건수에 제약이 없다고 한다. 보증 건수에 대한 제약은 일반분양에 대해서만 있고, 정비사업의 이주비대출과 추가분담금 대출 등은 건수 제약이 없다고 한다. 유주택자는 규제지역인지 여부(기본적으로 다주택자는 규제지역에서 주택 구입 자금 목적의 대출 불가)만 체크하면 되겠다. 즉, 재개발을 투자하는 입장에서는 비규제지역이라면 보증 건수를 걱정하지는 않아도 되겠다.

 

일반 분양의 경우는 세대당 2건의 보증을 받을 수 있는데, HUG와 HF의 보증건수를 모두 포함한다. 즉, HUG 1건 + HF 1건, HF 2건, HUG 2건까지 가능하다. 각각 2건이 아니라는 의미이다. 그리고, "규제지역은 1건만 가능"해 규제지역에서 먼저 보증을 받은 경우, 비규제지역에서는 추가로 1건 더 보증받을 수 있지만, 비규제지역에 이미 보증 건수가 하나 있다면 규제지역에서 추가로 보증을 받을 수 없다라는 것 같다. 어떤 블로그에서는 조합원 추가 부담금 또는 이주비 대출의 경우도 일반 분양과 똑같이 건수를 적용하는데, 적어도 HUG에 문의한바에 의하면 이 제약은 없다. 투자를 계획하고 있다면, 꼭 재차 HUG 또는 HF, 금융위원회 등에 확인을 하길 바란다.

 

# 보증금액 한도

수도권 기준으로 HUG는 5억원까지, HF는 3억원까지 가능하다. 그리고 건별로 분양대금의 60% 이내만 가능하다. HUG의 경우 기타 지역은 3억원까지 가능하다. HUG는 건수 제한은 세대 기준인데, 보증 한도는 인별 기준이다. 즉, 세대원의 보증금액은 미합산된다. 그리고, 조합원의 이주비 대출은 감정 평가액의 70%까지, 추가 부담금은 부담금의 70%까지로 일반 분양대비 조금 더 한도가 높게 설정되어있다.

HF는 홈페이지에서 보증가능 금액도 조회가능한데, 주로 HUG를 이용할테고, 전화로 문의해보는게 가장 좋다.

 

[HUG: 주택구입자금보증]

http://www.khug.or.kr/hug/web/ig/hp/ighp000001.jsp

 

[HUG: 정비사업자금대출보증]

http://www.khug.or.kr/hug/web/ig/rb/igrb000001.jsp

[HF: 일반중도금]

https://www.hf.go.kr/hf/sub02/_sub02_0201.do