종합소득세 주택임대 2천만원 이하 분리과세

종합소득세 V유형 - 주택임대소득 2천만원 이하 분리과세시 홈택스에 어떻게 신고하는가.

홈택스 상담원에 따라 접근하는 방법이 달라 헷갈린다.

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우선 아래와 같이 종합소득세 양식이 다양하다. 상담원마다 안내가 상이했는데, 결과적으로 근로소득자로써 연말정산을 완료했고, 연말정산 내역에 대해 수정사항이 없으며, 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 주택임대 분리과세 신고서로 신청하면 된다. 그중 헷갈렸던 부분에 대해 얘기하고자 한다.

 

01. 기본사항을 입력한 뒤

02. 총수입금액 및 필요경비를 기입하고나면 공제금액이 자동계산되어나오는데 (아래 (55) 공제금액), 근로소득자인 경우 근로소득(근로소득자가 아닌 경우라면 다른 종합소득)이 2천만원을 초과하면 이를 수동으로 '0'으로 만들어줘야한다. 05. 세액계산에서 공제금액을 '0'으로 만들면 산출세액이 변경된다. 그리고 반드시 "신고서 완성하기"를 눌러야한다.

- 이 때 신고서가 제출되지는 않는다 -

왜 신고서 완성하기를 눌러야하는지 뒤에 설명하겠다.

03. 간주임대료 조정명세서에서 보증금 공제금액을 적용할 수 있다. (80)의 공제금액란에 공제할 금액을 수동으로 기입하면 된다. 이 때 시기 또는 구간별로 보증금 총액을 결정하고 간주임대료도 구간별로 계산한다.

예를 들어, 아래와 같다면

A주택 27,500만원 (임대기간 1월~12월)

B주택 2,500만원/ 월세 40만원 (임대기간 1월~12월)

C주택 29,000만원 (임대기간 6월~12월)

D주택 자가 거주

1월에서 6월까지는 보증금 합계가 3억이므로 3억 공제 후 간주임대료 0원.

6월에서 12월은 보증금 합계가 59,000만원이므로 3억 공제후 29,000만원에 대해 간주임대료 계산한다. 총 임대기간이 180일이라면 간주임대료는 29000만원 * 180일 / 365일 * 60% * 2.1%이 된다.

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04. 세액감면 신청서에서 소형주택 임대사업자인 경우 세액감면 신청을 할 수 있다고 한다.

단기 30%, 준공공 75%. 세액감면 신청시, 감가상각의제를 적용받을 수 있다고 하여 어떻게 되는지 문의해보았다.

 

법령에 모호하게 기재되어있어 상담원도 본청에 문의해보았으나 명확한 가이드라인이 없다고 하며, 이번에 세액감면을 신청하지 않아도 추후에 (5년 이내) 경정청구를 통해 세액감면을 다시 신청할 수 있으니, 산출세액이 크지 않다면 세액감면을 신청하지 말고 기다려보는건 어떻겠냐고 했다.

세액감면을 받는 경우 종합소득세 신고시에 감가상각 관련해 제출해야하는 서류는 없으나, 매매시에 취득가액에서 감가상각의제된 금액만금 빠지므로 양도차익이 커지게 되어 양도세가 증가할 수 있다. 물론 소형주택은 양도차익이 크진 않을 거 같지만.

 

어쨌건 여기서 세액감면을 신청하면 산출세액에서 해당하는 감면율을 반영해 다시 산출세액이 계산되는데, 앞서 이야기했던 공제금액을 '0'으로 만든 경우 "신고서 완성하기"를 먼저 눌러준 뒤 이 메뉴로 돌아와서 세액감면을 적용해야 "변경된" 산출세액을 적용할 수 있다. 그렇지 않으면 공제금액이 적용된채 산출세액이 나오기 때문에 세액감면 역시 작아질 수 밖에 없다.

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이상 헷갈리고 어려웠던 부분들 정리했다. 케이스가 워낙 제각각일것이라 이 또한 참고밖에 안 되겠지만, 오늘은 홈택스에서 친절한 상담원을 만나 많은 도움을 받고 신고를 마칠 수 있었다. 도움받은 부분 중 일부를 편한 케이스로 만들어 정리했다.