재개발 - 재당첨 제한

최근 6.17 부동산 대책으로 투기과열지역으로 격상된 곳이 많아서, 재개발 사업의 재당첨 제한에 대한 규정을 다시 살펴본다. 신규로 재개발 물건이든 일반 분양이든 취득을 하는 경우 기존의 보유중이던 재개발 물건이 영향을 받을 수 있기에 주의해서 보아야한다. 재당첨을 제한하는 것이지 분양권 또는 입주권의 매매가 해당되지는 않는 것으로 판단된다. 가장 궁금한 것은 재개발 물건은 당첨자를 어떤 기준으로 보는가인데, 관리처분계획인가 당시 명단에 있었느냐가 기준이다. 즉, 관리처분계획 인가 전 매수를 했다가 관리처분계획 인가를 받게되면 당첨이 된 것이고, 이미 관리처분계획 인가를 받은 입주권을 사는 것은 당첨이 아니라 재당첨 제한과 무관하다.

 

<아래 주택공급에 관한 규칙 중 발췌>

 

주택공급에 관한 규칙

[시행 2020. 4. 17.] [국토교통부령 제718호, 2020. 4. 17., 일부개정] 

 

제54조(재당첨 제한) 

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 당첨된 자의 세대(제47조의3에 따른 당첨자의 경우 주택공급신청자 및 그 배우자만 해당한다. 이하 이 조에서 같다)에 속한 자는 제2항에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환공공임대주택을 포함하되, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외한다)의 입주자로 선정될 수 없다.  <개정 2017. 11. 24., 2018. 5. 4., 2018. 12. 11.>

 

1. 제3조제2항제1호ㆍ제2호ㆍ제4호ㆍ제6호, 같은 항 제7호가목(투기과열지구에서 공급되는 주택으로 한정한다) 및 같은 항 제8호의 주택

주택공급에 관한 규칙 제3조제2항제7호 7. 다음 각 목의 주택: 제22조, 제57조 가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주거환경개선사업은 제외한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축사업으로 건설되는 주택으로서 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택

도시 및 주거환경정비법 (약칭: 도시정비법, 도정법) 제2조의2 2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다. 가. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업 나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업 다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

2. 제47조에 따라 이전기관 종사자 등에 특별공급되는 주택

3. 분양가상한제 적용주택

4. 분양전환공공임대주택

5. 토지임대주택

6. 투기과열지구에서 공급되는 주택

7. 청약과열지역에서 공급되는 주택

② 제1항에 따른 재당첨 제한기간은 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 당첨된 주택에 대한 제한기간이 둘 이상에 해당하는 경우 그 중 가장 긴 제한기간을 적용한다.  <개정 2020. 4. 17.>

1. 당첨된 주택이 제1항제3호 및 제6호에 해당하는 경우: 당첨일부터 10년간

2. 당첨된 주택이 제1항제7호에 해당하는 경우: 당첨일부터 7년간

3. 당첨된 주택이 제1항제5호 및 제3조제2항제7호가목의 주택(투기과열지구에서 공급되는 주택으로 한정한다)인 경우: 당첨일부터 5년간

4. 당첨된 주택이 제1항제2호ㆍ제4호 및 제3조제2항제1호ㆍ제2호ㆍ제4호ㆍ제6호ㆍ제8호에 해당하는 경우로서 85제곱미터 이하인 경우

가. 「수도권정비계획법」 제6조제1항에 따른 과밀억제권역(이하 "과밀억제권역"이라 한다)에서 당첨된 경우: 당첨일부터 5년간

나. 과밀억제권역 외의 지역에서 당첨된 경우: 당첨일부터 3년간

5. 당첨된 주택이 제1항제2호ㆍ제4호 및 제3조제2항제1호ㆍ제2호ㆍ제4호ㆍ제6호ㆍ제8호에 해당하는 경우로서 85제곱미터를 초과하는 경우

가. 과밀억제권역에서 당첨된 경우: 당첨일부터 3년간

나. 과밀억제권역 외의 지역에서 당첨된 경우: 당첨일부터 1년간

③ 전산관리지정기관은 제57조제1항에 따라 통보받은 당첨자명단을 전산검색하여 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 제1항에 따른 재당첨제한 적용주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자의 명단을 발견한 때에는 지체 없이 사업주체에게 그 사실을 통보하여야 한다.  <개정 2017. 11. 24.>

④ 제3항에 따라 통보를 받은 사업주체는 이들을 입주자 선정대상에서 제외하거나 주택공급계약을 취소하여야 한다.  <개정 2017. 11. 24.>

 

 

제2조의7

7. "당첨자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다. 다만, 분양전환되지 아니하는 공공임대주택(「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)의 입주자로 선정된 자는 제외하며, 법 제65조제2항에 따라 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자는 당첨자로 본다.

가. 제3조제2항제1호 및 제5호에 따른 주택에 대하여 해당 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자

나. 제3조제2항제7호가목에 따른 주택에 대하여 해당 관리처분계획인가일 당시 입주대상자로 확정된 자

다. 제3조제2항제7호나목 및 제8호에 따른 주택을 공급받은 자

라. 제27조부터 제32조까지, 제35조에서 제49조까지, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제19조에 따라 입주자로 선정된 자(제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 선착순의 방법으로 주택을 공급받는 자는 제외한다)

마. 제26조에 따라 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자(제26조제5항 본문에 따라 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우로서 동ㆍ호수 배정의 추첨에 참가하여 동ㆍ호수를 배정받고 공급계약을 체결하지 아니한 자를 포함한다)

바. 법 제80조에 따라 주택상환사채를 매입한 자(상환 전에 중도 해약하거나 주택분양 전에 현금으로 상환받은 자는 제외한다)

사. 법 제64조제2항 단서 및 제3항에 따라 한국토지주택공사(「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사를 말한다. 이하 같다) 또는 사업주체가 취득한 지위를 양도받은 자

아. 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제5호에 따른 분양전환공공임대주택(이하 "분양전환공공임대주택"이라 한다)을 공급받은 자

자. 분양전환공공임대주택의 입주자가 퇴거하여 사업주체에게 명도된 주택을 공급받은 자

7의2. "분양권등"이란 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호 및 제3호에 해당하는 주택에 관한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위를 말한다.

가. 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위

나. 주택의 입주자로 선정된 지위

다. 매매를 통해 취득하고 있는 가목 또는 나목의 지위

7의3. "소형ㆍ저가주택등"이란 전용면적 60제곱미터 이하로서 별표 1 제1호가목2)에 따른 가격이 8천만원(수도권은 1억3천만원) 이하인 주택 또는 분양권등을 말한다