재개발 조합원 지위양도 금지/재당첨 금지 정리

재당첨 금지

일반 분양에서의 분양 당첨은 우리가 아는 그것이고, 재개발에서 분양 당첨이라함은 관리처분계획 인가를 받는 것을 의미한다.

투기과열지구에서 재개발 사업지에서 관리처분계획 인가를 받았는데, 투기과열지구에 또다른 재개발 물건이 있고 관리처분계획을 받는 경우 그 물건은 현금 청산 대상이 되므로 각별히 주의해야한다.

2017.10.24 이전은 개정된 규정이 적용되지 않는다.

2017.10.24 이후 투기과열지구가 지정된 곳에서 관리처분계획 인가를 받았다면 재당첨을 주의해야한다.

2017.10.24 이후 투기과열지구가 지정되기 전, 관리처분계획 인가를 받고 투기과열지구로 지정되었다면 재당첨 제한에 해당하지 않는다.

투기과열지구라면 조합원 분양이든 일반 분양이든 가리지 않고 재당첨 제한이 걸린다.  '분양 대상자' 및 '그 세대에 속한 자까지도' 분양대상자 선정일(조합원 분양분은 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청 불가하다.

 

조합원 지위 양도 금지

투기과열지구에서 재개발의 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 물건을 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.

2018.1.25 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용하므로 그 이전에 사업시행인가가 신청된 경우는 규제 적용받지 않는다.

 

< 관련 법령 >

18년 2월 9일 도정법이 전부 개정(법률 제14567호)되었으므로, 17년 10월 24일 시행령에 해당하는 것을 보려면 과거 법령(법률 제14943호)을 봐야한다. 내용은 동일하지만 조항이 변경되었으므로 법률 제14567호를 보면 되지만, 과거 법령을 찾아보는 것도 괜찮다.

 

먼저 17년 10월 24일 공포된 것 중 전부개정 법률 제14567호를 보면 개략적인 내용을 확인가능하다.

도시 및 주거환경정비법 : 제정.개정문 (도정법 일부개정법률 공포)

법률 제14567호 도시 및 주거환경정비법 전부개정법률 일부를 다음과 같이 개정한다. 제39조제2항 각 호 외의 부분 본문 중 "재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후"를 "재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후"로 하고, 같은 항 제1호 중 "질병치료·취학·결혼으로"를 "질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로"로 하며, 같은 항 제4호를 제5호로 하고, 같은 항에 제4호를 다음과 같이 신설한다.   4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 제72조에 제6항을 다음과 같이 신설한다.   ⑥ 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다. 제73조제1항제3호를 제4호로 하고, 같은 항에 제3호를 다음과 같이 신설한다.   3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 제76조제1항제7호나목1) 중 "토지소유자"를 "토지소유자."로 하고, 같은 목 1)에 단서를 다음과 같이 신설한다.   다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다. 제76조제1항제7호라목 중 "과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 아니한"을 "과밀억제권역에 위치한"으로, "3주택 이하로 한정하여"를 "3주택까지"로 하고, 같은 목에 단서를 다음과 같이 신설한다.   다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다. 법률 제14567호 도시 및 주거환경정비법 전부개정법률 부칙에 제37조의2를 다음과 같이 신설한다. 제37조의2(투기과열지구 내 분양신청 제한에 관한 경과조치) 법률 제14943호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 시행 전에 투기과열지구의 토지등소유자는 제72조제6항의 개정규정에도 불구하고 같은 개정법률 시행 전 종전의 규정을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.   1. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 법률 제14943호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 같은 개정법률 제48조제1항제3호가목의 분양대상자로 선정된 경우   2. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 법률 제14943호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 시행 후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 같은 개정법률 제48조제1항제3호나목의 분양대상자로 선정된 경우

법률 제14943호다. 시행 기준이 이 법의 시행 날짜를 따르도록 되어있다.

부칙 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제48조제2항제7호의 개정규정은 2017년 11월 10일부터 시행하고, 제19조제2항의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행하며, 법률 제14567호 도시 및 주거환경정비법 전부개정법률 제39조제2항, 제72조제6항, 제73조제1항 및 제76조제1항의 개정규정은 2018년 2월 9일부터 시행한다. 제2조(주택재개발사업·도시환경정비사업의 조합원 자격 취득 제한에 관한 적용례) 제19조제2항 본문의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용한다. 제3조(주택재건축사업의 주택공급수 제한에 관한 적용례) ① 제48조제2항제7호나목1)의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용한다. ② 제48조제2항제7호나목1)의 개정규정 시행 전에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역 및 과밀억제권역 외의 투기과열지구에서 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 같은 개정규정에도 불구하고 양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있다. 제4조(투기과열지구 내 분양신청 제한에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 투기과열지구의 토지등소유자는 제46조제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.   1. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 제48조제1항제3호가목의 분양대상자로 선정된 경우   2. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 제48조제1항제3호나목의 분양대상자로 선정된 경우 제5조(다른 법률의 개정) 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 일부를 다음과 같이 개정한다.   제417조제2항 중 "제19조제2항제4호"를 "제19조제2항제5호"로 한다.

빨간색으로 표시한 것은 이전 법령 대비 변경된 부분이다.

 

[시행 2017. 10. 24.] [법률 제14943호, 2017. 10. 24., 일부개정]

제46조(분양공고 및 분양신청) 

③ 제2항에도 불구하고 투기과열지구에서의 정비사업(가로주택정비사업은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에서 제48조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제3호 가목 또는 나목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다. <신설 2017. 10. 24.>

 

[시행 2017. 11. 10.] [법률 제14943호, 2017. 10. 24., 일부개정] 

제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)

 ①사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 제46조제3항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.  <개정 2012. 2. 1., 2013. 12. 24., 2017. 10. 24.>

② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. 

 

제48조(관리처분계획의 인가 등) 

②제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.  <개정 2005. 3. 18., 2009. 2. 6., 2009. 5. 27., 2012. 2. 1., 2013. 12. 24., 2014. 12. 31., 2016. 1. 27., 2017. 10. 24.>

6. 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

1) 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 토지소유자. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 사업시행인가(최초 사업시행인가를 말한다)를 신청하는 주택재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.

마. 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에 위치한 주택재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택 수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 사업시행인가(최초 사업시행인가를 말한다)를 신청하는 주택재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

[시행 2018. 1. 25.] [법률 제14943호, 2017. 10. 24., 일부개정] 도시 및 주거환경정비법 : 2018.1.25 버전

제19조(조합원의 자격 등) 

②「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우에는 제16조에 따른 조합설립인가 후, 주택재개발사업 및 도시환경정비사업을 시행하는 경우에는 제48조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.  <신설 2003. 12. 31., 2005. 3. 18., 2009. 2. 6., 2013. 12. 24., 2016. 1. 19., 2017. 10. 24.>

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우

③사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다.  <신설 2003. 12. 31., 2009. 2. 6., 2017. 10. 24.>