2020 리츠가 온다 - 리츠를 공부하는 입문 서적

2020 리츠가 온다 - 이광수, 윤정한 저 (매일경제신문사, 2020)

 

리츠에 대해 소개한다. 미래애셋대우 리서츠센터 애널리스트들이 - 이광수, 윤정한 - 공저로 냈다.

리츠의 장단점을 소개하고, 리츠에 투자하는 방법과 주의점, 그리고 국내 및 해외 대표 상장 리츠들을 자세히 소개한다.

비중의 절반 가량은 상장 리츠들을 소개하는데 할애하고 있어, 다양한 리츠들을 이해하는데 도움이 된다.

 

목차는 다섯 개로 나뉘어 있다.

1. 리츠 투자하기 가장 알맞은 때가 왔다

2. 공모리츠 시대 생존방법

3. 실전 투자, 반드시 체크해야 할 것들

4. 글로벌 상장리츠에 주목하라

5. 2020년 이후 투자, 새로운 관점이 필요하다

 

앞 부분에서는 국내에서 왜 리츠가 투자자들로부터 관심을 못 받았었는지, 그리고 왜 현재가 리츠에 투자하기 좋은 시기인지 이야기 한다. 기존에는 국내 리츠 시장이 기업구조조정 리츠로 시작해, 사모리츠 중심으로 활성화되어있어 국내 개인투자자들이 접근하기 어려웠지만, 최근 들어 공모리츠가 확대되고 있기 때문에 성장성과 안정성을 기대할만하다고 한다.

 

아직 국내 상장리츠는 7개(에이리츠, 케이탑리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠)에 불과해 대중화되지 않았다. 대중화되지 않아서 앞으로의 성장성을 기대할 수 있다고 하지만, 역사가 오래된 미국 리츠에 비해 검증이 덜 된 시장이기도 하지 않을까 생각들기도 한다. 최근에는 성장주들이 워낙 강세이기 때문에 소외받는 모양도 보인다.

 

공모리츠 활성화 정책도 저자가 기대하는 부분으로 언급한다. 공공시설의 민간사업자 선정시 공모리츠 또는 부동산 펀드 사업자에게 우대 조치를 마련해 우량 공공자산을 우선 공급한다는 것이다. (예: 역사 복합개발, 역세권, 복합환승센터 등 공공자산 개발 또는 시설 운영의 민간사업 선정 시에 공모리츠 사업자를 우대)  또 세금면에서도 국내 리츠(실제 리츠뿐 아니라 부동산 간접투자 모두)의 경우 투자원금 기준 5천만원 한도내에서는 분리과세(9%)를 받는다. 다만, 금액도 제한되어 있고, 3년 이상 투자시 3년 안에서만 혜택이라 큰 혜택이라 느껴지진 않는다.

 

실물 부동산 및 고배당주와 비교해 장점을 설명했는데, 특징은 '안정적'이라는 것과 '유동성 확보', '세금'으로 압축할 수 있겠다. 실물 부동산과의 비교는 그다지 와닿지 않는다. 

 

일반적으로 실물 부동산에 투자하는 것은 주거형이 많고 수익형이라도 투자 대상이 국내 상장 리츠들이 다루는 것과는 완전히 다른데 비교가 무리가 있다고 생각한다. 일반 수익형 부동산에 투자할 경우 유동성이 현저히 떨어지는데 반해, 리츠는 주식처럼 거래가 가능하므로 유동성이 확보된다는 점은 아주 큰 장점이다. 다만 수익형 부동산의 경우 레버리지(담보대출,보증금) 활용이 용이해 실제 수익률은 10-20% 이상 기대할 수 있지만, 리츠는 상대적으로 수익률은 떨어진다. 그 대신 취득세, 보유세 등의 세금이 들어가지 않으며, 위에서 언급한대로 약간의 세제혜택을 받을 수 있다는 점이 장점이라면 장점이다. 하지만, 실물 부동산에 비해서 가격 변동(주가)은 훨씬 크다는 점은 리스크에 더 많이 노출되어있다는 생각이 들어 부동산 투자와 리츠를 비교한다는 것은 맞지 않는 듯 하다. 

 

또, 저자는 리츠가 실물 부동산보다 나은 이유로 전문가들이 운용 / 최적의 가격에 매수 가능 / 소액투자 가능 / 국내외 다양한 투자 가능 등을 들었는데, 전문가들이 운용해서 부동산보다 낫다는 것은 이해할 수 없는 말이다. 주식 가치를 평가할 줄 알아야하는데 어떻게 부동산보다 최적의 가격에 매수할 수 있다는 것인가. 상대적으로 가격 변동리스크가 적고 가치평가가 쉬운 부동산이 최적 가격에 매수가 더 쉬워보인다. 소액투자는 가능하지만 안정적인 레버리지(예: 전세)는 활용 불가하다.

 

주식 중에서 왜 리츠가 유리한 점이 있는가 보는 것이 합리적이다. 고배당주와 비교할 때 장점은 높은 배당보다는 안정적인 배당에 있다. 배당가능이익의 90%이상을 무조건 배당해야하기 때문에 안정적이다. 임대 수익이 기초 배당 재원이고 임대차 계약이 대부분 수년으로 장기 계약이기 때문에, 배당 재원이 안정적이고 예측 가능한 구조라는 것이 장점이다. 하지만, 임대료가 안정적인만큼 배당 증가 가능성은 제한적이다. 

 

중반부에는 어떻게 리츠에 대해 투자해야하는가 이야기한다. 가치 평가 방법 및 유의해야할 리스크 등을 이야기한다. 리츠의 가치 평가에는 배당수익률, FFO, AFFO, NAV, 배당할인을 사용할 수 있다고 한다. 이 중에 자주 보이는 몇가지 용어만 정리하면 아래와 같다.

1. FFO = 순이익 + 감가상각비 - 자산 매각을 통한 손익 (일회성 비용)

    지속가능한 이익을 계산하기 위한 것으로, 일상적인 영업활동으로 창출되는 현금흐름이라 생각하면 된다.

     즉, 이를 토대로 배당 수익을 어느 정도 예측할 수 있다.

    감가상각비는 회계적 비용이지, 실제 감가상각비만큼 가치가 하락한 것이 아니므로 가치에서 배제하지 않는다.

2. AFFO = FFO + 임대료 증감 - 자본지출 - 유지관리비용

    Adjusted FFO로 종목에 따라 FFO가 유용하기도 AFFO가 유용하기도 한 듯 하다.

3. NAV (순자산 가액) = 부동산 가치(감정평가) - 차입금

4. EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization)

    영업이익과 감가상각비의 합으로 생각하면 편하고, 자본에 대한 기업의 실질적인 이익 창출을 보여줄 수 있는 지표다.

    기업이 순수하게 영업활동을 통해 벌어들일 수 있는 현금창출 능력이다.

 

끝에는 국내 상장 공모리츠 7종에 대해 자세히 다루고, 공모예정 리츠와 해외 각국의 상장 리츠들 중 대표격의 리츠들을 소개한다. 국내 상장 공모리츠들은 섹터가 다양하지 않아 아쉽게 느껴졌다.

 

기본적으로 배당 수익을 목적으로 한 투자인데, 투자 성향에 따른 호불호가 갈릴 것 같다. 부동산 투자의 관점에서 보면, '수익형 부동산에 투자하는데 유동성이 확보된 상품이다' 정도로 보면 크게 틀리진 않을 것 같다. 리츠마다 예상 배당 수익률은 차이가 있지만, 국내 리츠 기준 대략 3~6%선이다. 책에서 소개된 미국 리츠들은 주가 상승률도 40%에 육박하는 것들도 있다. 리츠에 대해 관심이 있다면, 책에서 소개된 투자방법들로 분석하고 공부해볼만 할 것 같다.

 

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