소형 신축 개발의 사업성을 계산해주는 랜드북

이전 포스팅에서 가설계를 해주는 밸류맵의 기능을 통해 대략적인 사업성을 계산해보았는데, 랜드북이라는 사이트에서 사업성까지 계산해주고 있어서 같은 필지에 대해 어떤 값을 보여주는지 살펴보았다.

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(신축) 가설계까지 해주는 밸류맵

랜드북의 지도에서 해당하는 필지를 선택하면 좌측 메뉴에 아래와 같이 분석자료를 보여준다. 용적률과 건폐율을 밸류맵보다 도시계획조례에 맞게 꽉 채운 값으로 보여주었다. (어느 것이 정밀도가 높은지에 대해서는 물음표다)

# 건축별점

건축분석 결과를 별 다섯개를 기준으로 표시를 해주는데 이는 다세대/다가구 신축시 대지면적 대비 실연면적(실용적률)이 높게 예상될수록 높은 별점을 부여한다. 높은 실연면적 = 높은 수익을 기대할 수 있겠다. 

 

# 사업성 분석

사업성 분석은 아래와 같이 분양시/임대시의 사업성을 보여준다.

- 사업비용에 대출은 감안하지 않고 있으니 예상 대출 금액을 차감해서 보면 좋겠고,

- 매물의 가격을 안다면 토지비를 매물의 가격으로 대체해서 볼 수 있겠다.

- 기본적으로 토지비는 주변 거래 사례를 기준으로 추정한다고 한다.

이전 포스팅에서 밸류맵으로 사업성 추정시 대출 11억에 토지비를 22억으로 감안했기에 동일하게 적용한다면, 사업비용은 15억으로 분양 순수익은 0이 된다. 믿을 수 있는 값일지 궁금했는데, 거의 비슷한 결과로 보인다. 사업성 분석에서 보여주는 분양 순수익의 수치만으로 실제 순수익을 판단하기는 어렵겠고, 사업비용에 예상 대출금액으로 보정하여 사업성을 대략적으로 볼 수는 있겠다. 빠르게 검토할 가치가 있다/없다 수준으로 결정하는데는 참고할 만하겠다.

 

# 분양가격

분양가격은 같은 법정동에서 거래된 신축 다세대/연립주택의 분양 평균가격이다. 최근 5년내 신축 중 전용면적 26~63제곱미터가 대상이며, 최근 2년내 거래 내역이 기준이라고 한다.

 

# 임대료

임대료는 같은 법정동에서 거래된 신축 다세대/연립주택의 평균 임대료로, 통일된 값을 보여주기 위해 보증금은 전월세전환율에 따라 월세로 환산하여 계산한 값이다. 그렇기에 실제 사업비와 수익률과는 상이할 수 있다. 최근 5년내 신축 중 전용면적 20~50제곱미터가 대상이며, 최근 2년내 거래 내역이 기준이라고 한다.

 

그리고 분양가격, 임대료 모두 평당가격으로 계산하기 때문에 아래 기준으로 전용률을 적용해 수익을 계산한다. 여기서 말하는 전용률은 계단실 등 공용면적을 면적에서 제외하기 위한 랜드북의 자체 기준 아닐까 생각된다. 전체 실연면적을 곱해버리면 수익이 실제보다 높게 나올 수 있기에...

# 건축비 산정 기준

프롭테크도 점차 진화해가는 모습이  놀랍다. 다양한 정보를 잘 이용하면 도움을 받을 수도 있지만, 항상 데이터가 보여주는 진짜 의미가 무엇인지, 정확도, 신뢰도를 검토한 뒤 사용할 수 있도록 해야한다고 생각한다. 무언가 조금 아쉬운 느낌은 들지만 사업성을 빠르게 비교 검토해보기에는 좋은 툴이 될 수 있을 것 같다.

 

 

랜드북: https://www.landbook.net/

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