(신축) 가설계까지 해주는 밸류맵

'디스코'가 나온 뒤로 '밸류맵'은 잘 쳐다보지 않다가, 우연히 밸류맵을 실행해보았는데, 재미있는 기능이 새로 생겼다. 신축시 사업성을 가늠해볼 수 있는 가설계를 순식간에 해주는 것. (다세대주택만 지원) 디테일한 정보까지는 못 뽑지만, 대략적인 사업성을 가늠해보는데는 충분해보인다. (매물을 빠르게 걸러내기 위한 용도로)

 

현재는 서울만 지원이 되는 것 같고, 바로 예시를 보자. 아래는 밸류맵에 매물로 올라와있는 어느 지역의 카페 건물이다. (매물로 올라와있는 것이 아니어도 가설계를 뜰 수 있지만, 실제 매수를 가정하고 보는 것이 좋을 것 같아 실제 매물로 사업성을 체크해보았다)

대출은 이율 2.5% 가정시 229만원, 3% 가정시 275만원이다. 보수적으로 3%로 가정하고 50% 대출하는 것으로 보았다.

 

#1. 카페 승계

우선 이 정보만을 토대로 카페를 승계한다고 가정하면, 수익률은 0.77%로 안 하는게 맞을 것 같다.

 

매수비용 : 11.73억

- 건물+토지 : 22억

- 기타비용 : 1.23억 (중개보수, 취득세 등)

- 대출 : -11억 

- 보증금 : - 0.5억

수익률 : 0.77% = (350만원-275만원)*12 / 11.73억원

 

#2. 다세대주택 신축

지도에서 관심있는 지역을 선택하면 위와 같은 매물 정보가 나오고 아래와 같이 "10초만에 무료 설계"라는 아이콘을 볼 수 있다. 이 아이콘을 누르면 가설계를 해볼 수 있다.

눌러보면...

위와 같은 화면이 나오는데 오른쪽 두번째 건물 모양 아이콘을 클릭하면 해당 지번의 건물만 볼 수 있다. (아래) 지도를 돌려가며 전체 건축물의 생김새등을 볼 수 있다. 사람 모양 아이콘을 클릭하면 주변 도로의 폭을 보여주고, 해 모양을 클릭하면 시간대별 일조량을 확인할 수 있다.

지도의 왼쪽에는 이 가설계에 적용된 요소들을 볼 수 있는데 가설계된 건축물을 통해서도 확인할 수 있다. 아래를 보면 빨간 실선이 원래의 대지인데 점선만큼 건축선이 후퇴했고, 도로 모퉁이 부분을 잘라낸 것(가각전제)을 확인할 수 있다.

4층은 일조권 사선제한이 고려된 것 같은데, 제대로 적용이 된 것인지는 물음표이지만, 일반적인 설계 고려사항들은 대략 적용된 것을 알 수 있다. 그림 상으로는 5세대가 들어간 것처럼 보인다.

 

아쉽게도 각 세대의 구성 (몇 평인지, 룸은 몇 개인지, 몇 세대인지 등)은 나오지 않지만, 그림으로 대략 힌트를 준다. 각 층별 면적이 나오지 않는 것은 많이 아쉬운데 대략 아래와 같이 추정해볼 수는 있을 것 같다.

 

2, 3층은 건축면적만큼 차지한다고 보면 각 48.8 제곱미터이고, 연면적에서 2, 3층을 빼면 1층+4층은 43.75 제곱미터이다. 계단실이 보통 3~4평한다고보고, 2층 면적에서 10제곱미터(대략 3평)를 빼면, 48.8 - 10 = 38.8이다. 19.4 제곱미터(약 6평) 원룸을 두 개 넣을 수 있다. 2, 3층에 두 개씩 네 개, 4층에 한 세대해서 5세대 들어간다.

 

30제곱미터 이하 주차대수 0.5대를 적용시, 5세대 * 0.5대 = 2.5대 = 3대의 주차장 확보가 필요하다. 주차장 면적은 40.56 제곱미터로 (= 5.2 * 2.6 * 3) 코어 공간이 (48.8 - 40.56) 대략 8.24 제곱미터인 것 같다. 위에서 코어를 10제곱미터를 잡았는데 8.24제곱미터로 잡고 다시 계산하면 2,3층 세대는 각 20.28 제곱미터, 4층 세대 면적은 27.27 제곱미터 (43.75 - (2*8.24), 약 8평)로 1.5룸까지 가능할지 모르겠다.

(건축 면적외 기존 대지까지 주차장 부지로 사용 가능한 것인지는 궁금하다. 찾아봐야겠다)

 

네이버부동산에서 해당 지역 원룸 월세는 대략 보증금 1000만원 월세 55만원은 충분히 가능해보인다. 5세대면 5000만/275만원으로 임대수익률을 계산해보면 0%. (4층은 좀 더 받을 수 있겠지만, 편의상 동일하게 책정했다)

 

매수비용 : 12.23억

- 건물+토지 : 22억

- 기타비용 : 1.23억

- 대출 : -11억 

건축비(철거비 포함 평당 600만 가정) : 2.57억

- 보증금 0.5억

총 비용 : 14.3억

 

임대수익률 0% = (257만-257만)*12/14.3억

 

#3. 다세대 분양

임대하지않고 바로 분양한다면 어떨까. 건축기간을 8개월로 잡는다면 대출이자 0.22억 포함 총 비용 14.52억으로 본전이 되려면 1세대당 2.9억에 팔아야 본전인데 네이버 부동산에서 보기로 2.5억도 간당간당해보인다. 어쨌든 수익은 커녕 손해보기 쉬운 가격같다.

 

해당 지역에서 이보다 비싼 토지 평당가로도 많이 거래가 된 것을 보면 미래의 가치를 그만큼 크게 본다는 것이거나, 위의 계산이 잘못된 것이거나, 본 매물이 건축선 후퇴나 가각전제 등으로 신축시 못 쓰게 되는 땅의 면적이 많아지기 때문에 훨씬 할인이 많이 되어야한다는 뜻이 될 것 같다.

 

어쨌든 신축 공부하면서 가볍게 사업성 계산해보기에는 충분해 보인다. 좋은 밸류를 제공하는 진짜 '밸류'맵이 되어가고 있다. 

 

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