인천 부평구 부개동 일원 둘러보기 (21년 5월의 첫 날)

인천 오피스텔이 4년만에 첫 공실을 맞았다. 그간 공실없이 임대가 잘 맞춰져서 안이하게 생각하고 너무 늦게 내놓은 탓일지. 집 상태도 점검하고, 청소할 겸해서 들렀다. 오랜만에 들르는 인천은 수인선이 개통되어 이동이 한결 수월해졌다. 지상철 구간에선 따스한 햇볕을 받으며 책을 읽으며 이동하니 좋다.

 

이 날은 시간 여유도 있고 날씨도 좋아 산책 겸해서 좀 둘러보기로 했다. 굴포천역 주변의 재개발 구역에 관심이 있었어서, 가본 적없는 부평구청역~굴포천역~부평역까지 가볍게 둘러보았다. 10년 이내 아파트라고는 '래미안부평'(2014년 입주) 뿐이다. 7호선 남측과 1호선 주변으로 신축 아파트들이 들어섰거나, 들어설 예정이다.

호갱노노

부평구청역의 래미안부평, 1호선 부개역의 부개푸르지오(2010년 입주) 모두 네이버 시세는 7.5억 정도 형성되어있다. 최근 입주한 아파트나 분양권도 이와 비슷한 시세가 형성되어있다. 입주 후 비과세 시점이 되면 가격은 한 단계 더 점프하리라 생각된다. (10년 가까이 연식 차이가 나는데 가격이 동일하다는 건 이상하지 않은가. 전세가율도 65% 정도로 꽤나 높은 편이다.)

준신축이랄게 래미안부평 밖에 없어서 슬쩍 둘러보고, 걸으면서 주변 분위기만 보기로 했다. 학원가가 발달한 쪽이 인기 거주지인 경우가 많아 근처까지 가보면 좋을 것 같다.

역사를 따라 큰 도로로 주로 이동해서 그런지 굴포천역 인근 상권이 크게 발달했다는 느낌은 못 받았지만, 부평역 상권과 뭉뚱그려서 상권 규모로는 큰 것으로 나오긴 한다. 되려 굴포천역 위쪽의 상권이 큼직큼직하게 형성되어 7호선 라인에서는 중심상권으로 보였다. 학원가도 많은 곳이었고.

 

부평구청역에서 도서관을 거쳐 골목길을 통해 래미안부평 가는 길. 골목치고는 꽤나 깔끔한 편이지만, 도서관, 초등학교 이동시 골목을 거친다는건 (+) 요소는 아닐 것 같다.

부평구청역에서 도서관 거쳐 래미안부평가는 골목길

펜스가 삼엄하게 느껴진다.

상당히 고층으로 빽빽해서 놀랐다

내부는 전형적인 '래미안스러운' 조경이란 느낌이 든다. 동들이 병풍처럼 빼곡히 둘러싸고 있음에도 가운데 연못과 중정, 울창한 조경으로 커버하고 있다. 연못과 중정을 함께 배치하는 건 이 무렵 래미안의 조경스타일이었는지 어딜 가나 비슷한 느낌이 든다.

다시 신토리공원을 지나 굴포천역으로.

신토리 공원

관리처분인가가나고 이주 중인 부개4구역. 다주택자들 이주비 대출 실행 가능 여부도, 중도금/잔금 비율도 아직 미확정된 상태라고 해 다주택자가 쉽사리 접근하긴 쉽지 않다. 다주택자는 이주비 대출 승계는 무조건 안 되고, 이주비 대출 실행 전 매수할 경우 이주비 대출을 받을수도/못 받을수도 있는데, 이와 관련해 조합에선 결정이 딱 부러지게 안 난거 같다. 철거 전엔 취득세 중과 여부도 생각해야하고, 철거되고 나면 이주비 대출이 승계가 안 되니 재개발 물건은 이래저래 다주택자가 진입시 돈이 많이 든다. 현재 프리미엄을 계산하면 대략 7억선에 거래되는 듯 하다. 아래에는 부평아파트 재건축으로 분양 완료한 우미린(23년 준공)이 시공중이다.

 

굴포천역 위로 학원가가 많다고 표시된 곳인데 학원가가 그다지 많아 보이지 않아 이상하다 생각하며 걸었다. 중심상권 느낌이 들면서도 무언가 휑한 듯한 느낌이 들었는데

삼산체육관 앞까지 오니 건너편에 학원가가 쭈욱 들어서있다. 그 뒤로 아파트들이 보이는 걸 보니 저기가 이 곳 중심이구나 싶었다.

학원가 위쪽으로 삼산타운주공 6/7단지가 있는데 2004년 입주로 래미안부평보다 10년 더 구축임에도 가격이 비슷하게 형성되어있다. 그만큼 인기 주거지였다는 반증일 것이다. 그에 따라 학원가도 발달한 것이고.

굴포천역을 중심으로 북측 삼산동과 아래 부개동 가격을 비교해보니 부개동이 대략 삼산동의 70%정도 시세를 형성하고 있는 듯 하다. 어디가 메인 입지인지 하나 배우고 왔다.

24평형 평당가 비교

30평형 평당가 비교

40평형 평당가 비교

 

부평역 쪽으로 내려가며 들른 코오롱하늘채(2020년 입주). 단지 양쪽으로 대로가 길게 늘어선 점은 조금 아쉽다.

하늘채 조경? 텃밭?

코오롱하늘채 아래로 공사중인 SK뷰해모로(2022년 12월 입주예정)

여기까지 대략 둘러보고 부평역으로 가서 귀환.

 

올 연말 7호선 연장선이 뚫리고, 바로 하나 건너 산곡역 주변 남은 분양 물량들이 나올 때마다 부개동/부평동 일대와 서로 끌어주고 당겨주고 하며 움직임이 있지 않을까 생각들지만, 다주택자가 투자로 접근하기가 까다롭긴하다. 

* 모든 의견은 투자 추천 아닌 그냥 개인적인 의견입니다.