올해 초에 나온 기사를 먼저 보자. 일단 대출 받은 금액(채권최고액) + 보증금이 주택가격(9억이하 공동주택: 공시가격의 130%, 오피스텔 등 준주택: 기준시가의 120%)을 넘어서는 경우 보증보험 가입 조건이 안 되는데, 보증보험 미가입시 2000만원 이하의 벌금 또는 2년 이하 징역이라고 한다. (참...)
1. 기존 등록 주택은 21년 8월 18일 이후 임대차 계약 건부터 보증보험 가입 의무 발생
2. 신규로 주택임대사업자 등록한다면 즉시 적용
3. 보증금액은 임대보증금 전액이 기본이다.
다만, 특정 조건을 만족시(상세 내용은 아래 참고) '주택담보대출의 채권최고액(선순위)' + 임대보증금 - '주택가격(오피스텔은 기준시가 * 1.2)의 60%'를 보증금액(이하, 편의상 '일부보증금'으로 명명)으로 할 수 있으며, 일부보증금이 (-)인 경우 해당 지자체에 증명 후 보증 가입을 하지 않을 수 있다.
--> 필자가 소유한 임대주택의 관할 구청에 문의를 하니, 보증 가입 의무가 없음을 증명하는 방법은 지자체마다 상이하다고 한다. 필자의 관할 구청에서는 등기부등본 상의 을구와 기준시가를 확인할 수 있는 문서를 임대 계약 신고할 때 첨부로 함꼐 제출하면 된다고 한다.
* 상기 '주택가격'의 정의는 아래 참고
4. 보증료율은 개인 신용도 및 부채 비율 등에 따라 달라질 수 있다. (상세 내용은 아래 참고)
제49조(임대보증금에 대한 보증) ① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2020. 8. 18.> 1. 민간건설임대주택 2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택 3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다) 4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택
② 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증대상액은 임대보증금 중 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 제외한 금액으로 한다. <개정 2017. 1. 17.>
③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다. 이 경우 주택가격의 산정방법은 대통령령으로 정한다. <개정 2019. 4. 23.> 1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다) 2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우 3. 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우 4. 그 밖에 제1호에서 제3호까지에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 --> 내 생각 <-- 일반적으로 근저당은 세대별 분리되어있을 것이고, 또 임대보증금보다 선순위인 근저당 제외하고 제한물권이 걸려있다면 임대차 계약하는 경우가 없을 것이므로 1, 2번은 고려대상이 아닐 것 같음. 월세 임대인인 경우 3번이 있을 수가 없는 경우인데, 주택도시보증공사 FAQ에 따르면 '임차인이 전세권 설정을 요구하지 않았다면 3번을 만족한다'라고 얘기하고 있다. (아래 #FAQ 참고)
④ 제1항에 따른 보증의 가입기간은 다음 각 호의 시점부터 임대의무기간이 종료되는 날(임대의무기간이 종료되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지로 한다. 이 경우 임대사업자는 제1항에 따른 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있다. <개정 2017. 1. 17., 2019. 4. 23., 2020. 8. 18.> 1. 제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택: 사용검사를 받은 날(사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 그 날을 말한다) 2. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우: 민간임대주택 등록일 3. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우: 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일
⑤ 제1항에 따른 보증에 가입한 임대사업자가 가입 후 1년이 지났으나 제4항에 따라 재산정한 보증수수료를 보증회사에 납부하지 아니하는 경우에는 보증회사는 그 보증계약을 해지할 수 있다. 다만, 임차인이 보증수수료를 납부하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제5항에 따라 보증회사가 보증계약을 해지하는 경우 보증회사는 보증계약 해지 사실을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 알려야 한다. <신설 2020. 8. 18.>
⑦ 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증수수료의 납부방법, 소요 비용의 부담비율, 보증대상 임대보증금의 범위, 보증의 가입ㆍ유지ㆍ탈퇴 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 8. 18.>
제65조(벌칙)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2019. 11. 26., 2020. 6. 9.>
9. 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 하는 임대사업자로서 보증에 가입하지 아니한 자
정부는 임대차 3법의 보편 시행으로 인한 제도간 정합성 확보 및 등록임대사업자의 임차인 보호 의무 강화 필요성에 따라 기존 장기임대 임대의무기간을 연장(기존 8년→10년)하고, 임차인의 임대보증금 미반환 방지를 위해 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입 의무화*를 추진하고 있습니다. * ’20.8.18 이후 신규 등록하는 경우부터 적용. 다만 기존 등록주택은 적용을 1년 유예하여 ’21.8.18 이후 임대차계약 체결시부터 보증보험 가입 의무화 적용
현행 법령상 임대보증금 보증 가입 시 적용되는 부채비율 계산을 위해 필요한 주택가격은 감정평가액*을 기준으로 하고 있으나, 임대사업자의 감정평가 수수료 부담 경감 및 원활한 가입 지원을 위해 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공시가격(공시가격이 없는 경우 국세청장이 산정·고시하는 기준시가)도 주택가격으로 활용할 수 있도록 제도 개선**을 추진 중입니다. * 보증신청일 기준 2년 이내에 감정평가 받은 금액을 인정 ** ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣개정(올해 12월 10일 시행)
❶ 임대보증금 보증 가입 시 적용사항 보완 등(영 제39조) 기존에는 임대보증금 보증 가입을 위해 필요한 주택가격의 산정방법으로 감정평가액을 적용하였으나, 임대사업자의 부담을 경감하기 위해 공시가격*(가격이 공시되지 아니한 경우 국세청장이 산정ㆍ고시하는 기준시가**)도 활용할 수 있도록 개선하였으며, 공시가격과 기준시가의 현실화율***을 고려하여 국토부장관이 정하여 고시하는 일정비율을 곱하여 적용하도록 하였다. * ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따라 가격이 공시되는 주택에 대해 공시된 가액, 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 확인 가능 ** 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 기준시가에서 확인 가능 (단, 현재 수도권, 5대 지방광역시, 세종특별자치시에 대해서만 고시됨) *** ’20년 기준 공시가격 현실화율은 평균 69.0%(공동주택) 및 53.6%(단독주택)이고, 기준시가 현실화율은 83%
- "부채비율”이란 당해 사업장의 보증대상세대의 선순위 채권금액과 임대보증금의 합계액을 보증대상세대 주택가격의 합으로 나누어 백분율로 환산한 값을 말한다.
- 선순위 채권금액은 임대보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보권 설정금액 등을 말한다(선순위 채권이 기금 또는 공사 보증부 대출인 경우에는 실제 대출잔액의 120%를 선순위채권금액으로 함). - 담보물을 징구하는 경우 담보물의 거래한도금액을 선순위 채권금액과 임대보증금의 합계액에서 차감하여 부채비율을 산정한다. - 개인사업자 보증료율 산정을 위한 신용등급은 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따라 허가받은 신용정보회사가 제공하는 신용평가 점수를 활용하여 산정하며 구분기준은 다음과 같다.
# FAQ
Q12. 임대보증금보증의 보증금액은 어떻게 산정하나요? A (원칙) 임차인으로부터 받거나 받을 임대보증금 전액입니다. (예외) 다음 3가지 조건을 충족하는 경우 임대보증금의 일부금액(선순위 담보권 + 임대보증금–주택가격*의 60%)을 대상으로 할 수 있습니다.
① 근저당권이 세대별로 분리 ② 임대사업자가 보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1항에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우 ③ 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우. 이 경우 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않는 경우에는 전세권 설정요건을 충족한 것으로 본다.
* FAQ에서는 선순위 담보권 + 임대보증금–주택가격*의 60%가 마이너스인 경우는 가입하지 않아도 되고 해당 지자체(임대물건 관할 구청)에 증명(지자체별 상이하므로 관할 구청에 문의 필요)하면 된다고 한다. 민특법 제49조 3항의 3에 따르면, 전세권이 설정된 경우라고만 명시하고 있는데 월세 임대인의 경우 실제 임대보증금의 일부만 보증 가입가능한지 확인이 필요하다.
* 아래 블로그에서 비슷한 궁금증으로 문의하셨는데, 국토부 해석은 근저당 설정금액과 보증금 합이 주택가격의 60%보다 작으면 보증보험 가입하지 않아도 된다였나보다.
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