부동산 투자를 하면서 배우고 있는 것들

어떤 초보 투자자에게는 도움이 되길 바라며, 부동산 투자를 하면서 느낀 것들을 토대로 투자에 대한 제언을 해보고자 한다.

실수담이 주를 이루지 않을까 생각되는데, 가능한 경험한 순서대로 써내려가보려고 한다.

 

1. 일단 시작한다.

처음 부동산 투자를 실행했을 때, 책 단 두 권만 읽어보고 시작했다.

준비가 되지 않은 상태에서 실행부터하라는 의미는 아니다.

오히려 충분히 공부하고 준비가 된 상태에서 해야하지만, 실패하더라도 실행을 통해 배우는 것은 크다.

자신이 없다면 작게라도 시작을 해야한다.

 

내가 처음 접근한 상품은 빌라이고, 수익률도 좋지 않고, 매도도 힘들었다.

하지만, 무엇이 잘못된 것인지, 무엇이 어려운지, 막연하게 느껴졌던 불안감의 정체는 무엇이었는지, 부동산 사장님이나 임차인과의 관계, 임대사업자, 대출에 대한 개념 등등 몸으로 느낄 수 있다.

내가 이 빌라를 통해 경험하고 배운 것은. 대출/월세/전대/전세/임대관리업체/월세시장의 특성/지역 특성/주택임대사업자/관련 법령/시세의 변화/규제에 따른 시장의 변화/적정 임대료/중개업소/임차인/상품가치/재개발/건축/건물의 유지보수 ...

디테일은 책에 없다. 직접 부딪혀야만 배울 수 있는 것들이 많이 있다.

 

2. 전문가는 없다. 판단은 스스로 한다.

내가 내린 판단을 확인하고자 컨설팅을 받았었다. 

'확신'을 할 수 없었기 때문에 '전문가'의 조언을 듣는게 좋을 것이라 생각했다.

그런데, 컨설팅을 받고 처음의 내 판단과 전혀 다른 쪽의 상품을 투자하게 되었고, 수익률도 당초 내가 생각했던 상품보다 훨씬 떨어졌다.

 

우리는 무엇을 기준으로 전문가를 판단할 수 있을까? 알 수 없다. 

컨설팅비를 받으면 책임감을 가지고 내 물건을 골라줄 것 같지만, 본인의 이익이 우선이다. 내가 우선이 아니다.

사후 책임 같은 것 따위 없다. 오롯이 나의 몫이다.

컨설팅 비용은 비용대로 지불하고, 자신의 투자 경험을 쌓을 소중한 기회는 놓친다.

 

판단은 스스로 내리고, 자신이 왜 그런 판단을 내렸는지 논리가 서야한다.

그래야 실수를 하고 오판을 한 것이어도, 무엇이 잘못 되었는지 배울 수 있다.

그런 실패와 성공의 경험이 쌓여가는 과정이 투자다.

그런 과정 중에 자신만의 투자 스타일을 '알게' 되고, 본인만의 인사이트를 가질 수 있다.

 

3. 상품의 특성을 알아야한다. 

초기에 많이 먹는 것보다 잃지 않는 것이 중요하다고 생각했고, 그래서 수익형 부동산에 관심을 가졌다.

오피스텔에 투자한 적이 있는데, 역세권에다 관공서 등이 인접해있어 안정적으로 임차가 잘 되는데다가 임대수익률이 괜찮다는 이유만으로 접근했다. (여담이지만, 장기주택임대사업자로 신청하고 저리의 기금대출을 이용한다는 나름의 생각이었는데, 오피스텔은 복성식 감정평가를 해 대출이 거의 안 나온다는 것을 몰랐다)

오피스텔은 내 경우 대출도 거의 안 나와서 8-10% 정도 수익으로 운영중이고, 향후 매도할 때는 현 시세보다 높게 받기는 쉽지 않을 것 같다.

내년부터 보증보험도 가입해야한다는데 앞으로 벌고 뒤로 밑지는 장사가 되지 않을까 우려도 된다.

부동산은 무조건 오르는 상품이 아니다. 장기시계열상 오피스텔도 떨어지지 않는다고 쉽게 생각했다.

 

임대수익률은 리스크 프리미엄이다.

리스크 프리미엄(안 오르는 상품)이 클수록 임대수익률이 높다.

임대수익률에 접근할 때는 볼륨을 키워서 현금흐름을 완전히 크게 만들 것이 아니면 어설프게 접근하지 않는게 낫다.

 

4. 시장의 추세를 알아야한다. 그래서 공부를 해야한다.

위에서 언급한 오피스텔을 투자한 시점이 수도권의 대세 상승기였다는 것은 더 큰 문제다.

입주물량이라던가 가격에 영향을 주는 요인들을 이해를 하고 시장의 추세를 알았다면, 아파트 투자하는데 지레 겁을 먹지는 않았을 것이다. 당시에는 단지 가격만 보고 많이 올랐다 생각했기에 떨어질 수 있다고 걱정했다.

차익형은 잃을 수 있는 것, 수익형은 잃지 않는 것으로 생각했는데 오히려 추세적으로 시장이 상승기에 있을 때는 반대가 될 수도 있다. 상품의 특성과 추세를 같이 이해하고 상품을 선택해야한다.

(확실히 현금흐름을 만들겠다는 전략인 경우는 상관없이 실행하면 된다. 단, 직장인인 경우는 종합소득세를 고민해야한다. 배우자 명의로 하면 건강보험료도 고민해야한다.)

 

5. 경험이 비전과 인사이트를 만든다.

하나를 경험하면 거기에서 얻은 인사이트로 투자 아이디어를 '확장'할 수 있다.

빌라/오피스텔 투자를 통해 배운 것이 다가구주택을 볼 때 도움이 되었고, 재개발은 어느 지역을 가나 비슷하게 접근할 수 있다.

거주지 인근에서 재개발 물건을 투자한적이 있다. 내가 살고 있는 지역과 비교했을 때, 적어도 비싼 가격은 아니다라는 생각, 혹여 차익을 얻지 못해도 들어가서 산다는 생각으로 투자했다.

그 속에서 프리미엄이 움직이는 패턴을 배우고, 주변 재개발 및 분양 아파트 가격의 변화, 신축 아파트의 가격 변화와 서로 연동되는 움직임을 알아가면서, 비슷한 패턴을 가지는 다른 곳에서 투자를 이어갈 수 있었다.

그리고 비교군으로 삼던 아파트들의 움직임을 같이 모니터링하면서 그 속에서도 기회를 포착할 수 있었다. 또, 하나의 지역이 머리 속에 들어오면 다른 지역을 볼 때도 한결 수월해진다.

 

6. 투자의 목표가 있어야한다.

수익률이 되었건, 구축하고 싶은 시스템이 되었건 투자의 목표가 있어야한다.

그리고 자신의 자산을 관리하고 있어야한다. 순자산이 얼마인지 대출/보증금은 얼마인지, 가용한 자금은 얼마인지.

그래야 규제가 쏟아져도 흔들리지 않고, 결정도 할 수 있다.

매도를 해야할지, 매수를 해야할지 본인이 결정해야한다.

그리고 그것은 목표에 기반해야한다.