취득세 중과시 수익률 시뮬레이션

다주택자의 취득세가 중과된다고 한다. 수익률에는 어떤 영향을 끼칠까 궁금해서 '대략' 시뮬레이션 해보았다.

- 취득비용은 취득세 + 매입가액의 1%로 가정

- 매입가 2.9억 / 양도가 3.9억, 전세가격은 2.0억 / 2.4억인 경우 두 가지를 가정

 

현재 취득세 1~4%일 때와 취득세 중과가 될 경우를 비교했다. (양도세 중과세율도 변경이 되기에 순수 취득세 중과 영향만 보려면 배제해야하지만 현실적으로 의미가 없을 듯 하여 양도세도 새로운 중과세율을 적용했다.)

 

각 표의 맨 아래 열이 연간수익률이다.

우선 조정지역부터 보면,

2주택의 경우 전세 2억일 때 수익률이 34% -> 19%로 감소, 전세 2.4억일 때 수익률이 58%->29%로 감소한다. 레버리지가 클수록 수익률 감소폭은 드라마틱하게 떨어진다.

조정지역 3주택의 경우 전세 2억일 때 수익률이 28% -> 12%로 감소, 전세 2.4억일 때 수익률이 49%->17%로 감소한다.

비규제지역은 어떨까?

비규제지역 2주택의 경우는 기존과 동일하게 1~3% 적용이 되어 변동없다.

 

비규제지역 3주택의 경우 전세 2억일 때 수익률이 39% -> 26%로 감소, 전세 2.4억일 때 수익률이 67%->39%로 감소한다.

4주택자 이상/법인은 지역 불문이다.

전세 2억일 때 수익률이 24% -> 12%로 감소, 전세 2.4억일 때 수익률이 39%->17%로 감소한다.

취득세를 기존에 4%인 것으로 계산했다. 감소폭은 엇비슷해보인다.

기대수익률이 컸을수록 (레버리지가 컸을수록) 중과세에 의한 영향이 크다.

취득세/양도세/보유세(+종부세)까지 토탈 패키지로 영향받는 사람은 수익이 거의 없다.

 

수익이 없다는 것은 투자 목적으로 사려는 사람에게는 살 이유가 없어지는 것이다.

부동산을 이미 보유하고 있는 사람에게는 파는 이유가 될까? 팔지 않는 이유가 될까?

토탈 패키지로 영향을 받는 사람은 파는 이유가 될 수 있겠다.

그 중에서도 좋지 않은 물건일수록, 중과 없이 수익 조기실현할 수 있는 물건일수록 조기탈락될 것이다.

 

시뮬레이션을 해본 것은 취득세가 양도세 계산할 때 다 공제가 되므로 중과가 되어도 크게 상관없다는 뉘앙스로 말하는 사람이 있어서 해본 것이다. 결과는 위에서 본대로 취득세 중과가 되면 수익률에도 엄청난 영향을 미친다.

투자자들은 취득세 중과를 비껴갈 수 있는 쪽으로만 접근을 할 수 있지 않을까 생각된다.

 

그런데, 이러나 저러나 내가 가장 아쉽게 생각하는 건 다른 것이다.

다주택자는 거주 이전의 자유가 없는가 하는 것이다.

다주택자는 이사를 하려면  엄청난 취득세/양도세를 부담해야한다.

조정지역 3주택자가 최고 양도세율 42%을 가정하면 양도세 72%(중간세율인 35% 가정해도 양도세 65%)와 취득세(지방소득세 포함) 13.2%.

 

거래를 못 하게 세금으로 다 막아놓고, 대출도 막아놨다. 목적도 알겠다.

그런데, 결국은 이사를 못 하게 하는 이사 금지법 아닌가?