어쩌다 건물주란 없다 - 그만 고민하고 매입해 밸류업에 신경써라

어쩌다 건물주란 없다 - 오동협 저 (영림카디널, 2019년)

2019년 책으로 그 사이 꼬마빌딩에 대한 관심은 더 증폭되지 않았나 싶다. 빌딩 중개인으로써의 경험을 기반으로 빌딩을 매수하기 위해 어떻게 접근해야할지의 관점에서 쓰여졌다.

 

흔히들 얘기하는 것처럼 임대수익과 시세차익을 동시에 누리기 어렵다. 싸고 괜찮은 물건은 없다라는 관점이다. 그래서 저자가 이야기하는 것은 "Value Up"에 보다 초점을 맞추라는 것이다. 100점짜리만 찾지 말고 80점 정도에 마음에 들면 그냥 매수하고, 빌딩의 가치를 올려 좋은 가격에 매도할 수 있도록 신경쓰는 것이 낫다는 것이다.

 

여기서 이야기하는 밸류업은 리모델링, 신축, 증축 등 실제 건물 자체의 가치를 올리는 것 뿐만 아니라 임대료를 올릴 수 있는 모든 행위를 말한다. 예를 들어, 단독 주택을 카페/상가 등으로 용도 변경해서 임차인을 변경하고 임대료를 올려받는 것도 해당될 수 있다.

 

저자는 빌딩으로 얻을 수 있는 투자 수익을 다음과 같은 비율로 나타내었다.

- 자본 수익 50%

- 임대 수익 30%

- 사전 증여 등 세테크 10%

- 레버리지 효과 10%

 

자본 수익은 지역적 상승 요인이 크게 영향을 미친다고 한다. 지가 상승을 이끌 수 있는 개발 호재라던가, 해당 지역에 새로운 상권이 형성되므로써 임차인이 변경되고 (주거-> 근생) 밸류업이 될 수 있는 케이스를 말한다. 임대 수익은 개별적 상승 요인이라고 이야기하며, 앞서 얘기했듯이 건물주가 밸류업을 시킬 수 있는 부분을 말한다. 지역적 상승이 클 곳을 먼저 고려하고, 다음으로 밸류업을 시킬 수 있는 개별 물건을 찾아야한다는 이야기로 들린다.

 

책의 끝머리에는 연예인의 실제 투자 사례를 들어줬는데, 실패(? -적은 수익) 사례까지 투자 히스토리를 볼 수 있어 흥미로웠다. 꼬마빌딩에 관심있다면 '가볍게' 읽어볼만하다.

 

# 읽으면서 흥미로웠던 것들 메모

 

# SNS의 영향으로 상권의 형성/쇠퇴 주기가 짧아졌다.

 

# 1층보다 상층부(3층 이상)의 임차인을 눈여겨보아야.

- 투자자들은 근생시설 또는 업무시설의 임차인을 가장 선호한다.

- 상층부에 원룸, 주택, 고시원 등 주거시설이 있다면 신중해야한다.

근생시설이나 업무시설의 임차 수요가 부족해 차선으로 주거시설을 택한 경우가 많기 때문이다. 근생/업무시설 입점시 공실 가능성이 크다는 이야기이다.

 

# 1층의 임대료가 차지하는 비율

1층의 임대료가 전체 임대료에서 매우 큰 비중을 차지해 목표 임대수익을 달성할 수 있다면, 상층부를 무시해도 된다.

 

# 빌딩 매도/매수

- 3년 이상 보유한 후 양도시 장기 보유 공제가 적용됨 (3년 이후 6% 장기보유공제, 매년 2%씩 인상)

- 기존 빌딩의 담보가액이 올랐다는 가정하에 기존 빌딩에서 추가대출을 받고, 매입하는 빌딩에서 매입 자금 대출을 받으면서 추가 빌딩을 매입하는 것도 가능

 

# 대출 활용

- 임대사업자대출은 담보권 내 대출의 경우 만기 일시 상환으로 3년 이하 단기 대출. 만기시 연장 또는 다른 은행으로 갈아탐.

- 신용대출을 추가 활용하는 경우 : RTI 시행 이후 신용대출에 해당하는 부분은 대출 금액의 10%를 매년 갚아나가야한다.

- 대출 만기 2개월전부터 대출 연장 여부, 금리 협의 등 해야..

 

# 대출 상환 (책의 내용은 아니나 오동협님 유튜브에서)

- 대출을 상환하고자하는 경우 전액 상환만 하지 않으면, 근저당권의 채권최고액 기준으로 다음 매수자가 대출 실행 가능하므로 상환해도 무관하다.