빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드 - 고정 관리비의 습격

빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드 - 김윤수 저 (2020년, 천그루숲)

잘 알려진 빌딩 컨설턴트인 닉네임 '빌사남'의 책이다. 빌딩시세를 제공하는 프롭테크 사이트 '빌사남', 유튜브 '빌사남TV' 등을 운영하고 있기도 하다. 책에서 특별한 인사이트를 기대하진 않았었지만, 꼬마빌딩을 운영하는데 드는 고정비용에 대한 부분을 알 수 있게 되어 좋았다. 책에 나온대로 매월 적게는 100만원, 많게는 200만원에 달하는 고정비용(아래 참고)을 감안하고도 꼬마빌딩을 가지고 있으신 분들은 만족할만한 임대 수익률을 내고 있는 것인지 궁금하다. 

 

이 책에서는 꼬마빌딩을 임대 수익으로 접근하기보다 시세 차익으로 접근하라고 한다. 대체로 수익형 부동산의 환금성이 떨어지기 때문이라고 하는데, 임대 수익으로 접근했을 때 감수해야할 리스크 또한 크다는 의미 아닐까 싶다. 앞에서 이야기한 고정 비용에 더해 이자 부담까지 증가해 수익률이 떨어지는 상황에서 환금성 또한 떨어진다면... 이런 고민이 수익형 부동산에 접근하기 가장 어려운 포인트 아닐까 싶다. 

 

꼬마빌딩은 이런 고민에 대해 고유한 솔루션이 있다. 바로 신축 또는 리모델링을 통해 건물의 가치를 올릴 수 있다는 점이다. 현재로써는 가치가 떨어지는 오래된 주택 등을 매입해 신축이나 리모델링을 통해 상품의 가치를 올림으로써 임대수익률 및 환금성을 확보할 수 있기 때문이다. 결국은 밸류업을 통해 환금성을 확보해야한다가 이 책이 말하고 싶은 것 아닐까 싶다. 그래서 주변의 신축 / 리모델링 사례를 많이 보고, 밸류업을 시킬 수 있는 물건을 찾는 안목을 길러야한다고 이야기한다.

 

스크랩해둘만한 내용들을 아래 정리해보았다.

 

# 비용에 관련되어 머리에 넣어둘 숫자들

투자 물건의 가치를 산정할 때 드는 대략적인 비용, 신축 또는 리모델링할 때 드는 대략적인 비용, 향후 임대수익률에 영향 끼칠 비용들에 대해 정확하지 않더라도 대략적인 금액을 머리 속에 넣어두는 것은 투자 가치를 빠르게 점검해볼 때 유용하다. 그런 점에서 아래 내용들은 머리에 넣어둘만 하겠다.

 

1) 건물의 가치

준공 3년 미만 : 연면적 평당 400~500만원

준공 3~5년     : 연면적 평당 300~400만원

준공 5~10년   : 연면적 평당 200~300만원

 

2) 신축/리모델링 비용 (근생 기준, 주택은 더 비쌈)

리모델링:  연면적당 250~300만원

신축       :  연면적당 500~550만원

 

3) 월간 고정 관리비 (아래 사진 참고)

임대수익률을 계산할 때 이정도의 고정 관리비를 감안하는 것이 좋겠다. 실제 고정 관리비가 이보다 적게 들든, 많이 들든 오차를 줄이는데 크게 도움이 되지 않을까 싶다. 이 전체 비용을 임차인에게 관리비로 청구하는 것인지 설명이 명확하지 않다.

 

- 필수 비용: 66만~106만

- 선택 비용: 110만 (세무기장, 건물 관리 위탁)

- 공과금: 사용량에 따라

- 연간 고정비를 월로 환산: 20만 (연간 240만~250만+a), 17.5만 (기계식 주차없는 경우: 연간 210만~220만+a)

   > 총합: 196만~236만 + 공과금

   > 건물 직접 관리시: 96만~136만 + 공과금

책에서 발췌

4) 재산세

강남 50억원 건물 기준 - 재산세 대략 1000만원

 

# 임대 수익

- 임대 수익 = 임대료 + 관리비 (실제 관리비 지출을 제외하고 남은 순관리비 - 순관리비라는 말이 아리송한데 임차인으로 받는 관리비에서 상기의 고정 관리비를 뺀 것을 말하는 것 아닐까 싶다. 아래 기사에 따르면 이는 임차인으로 받는 관리비 중 30% 정도에 해당하는 것으로 생각할 수 있을 듯 하다. )

 

- 아래 링크의 이코노미스트 1532호(2020.05.04)중 발췌

"실질 소득수익률은 수입(임대료·관리비·주차장·기타)에서 지출(유지보수비·수선비·보험료 등을 뺀 뒤 부동산 가격으로 나누는 방법으로 도출 할 수 있다. 수입에서 지출을 차감하면 순영업이익(NOI·Net Operating Income)이 발생하는 것이다. 좀더 쉽게 풀이하면 순영업이익을 가지고 부동산 가격으로 나누어 산정하면 되는 것이다. 하지만 아직 매입하지도 않은 부동산의 지출 부분을 산정하기란 쉽지 않다. 이러한 경우 총 관리비 수입에서 70% 정도를 지출경비로 산정해 비교적 유사한 수준의 순영업이익을 산정할 수 있다."

https://jmagazine.joins.com/economist/view/329808

[문정현의 부동산 투자 길라잡이] 중개인이 알려주지 않는 꼬마 빌딩의 진짜 수익

- 임대료에 포함된 10%의 부가가치세는 임대수익에 포함하지 않음 (임대인이 부가가치세를 별도로 받아 임차인 대신 신고/납부하는 것임, 주택은 면세)

- 임대료에 관리비 및 부가가치세가 별도인지 사전에 꼭 확인해야 정확한 수익률 계산 가능

 

# 개인 vs 법인

임대사업을 꾸준히 운영한다면 법인으로 취득하는 것이 유리하다고 한다. 세율이 전반적으로 낮은데다 법인이 개인보다 좋은 조건으로 대출 가능하기 때문이다.

 

1) 취득세 

개인: 4.6%, 

법인: 과밀억제권역 내에서 설립된지 5년 미만의 법인이 과밀억제권역 내 건물 매입시 9.4%

 

취득시 팁

-  취득세는 신용카드 무이자 할부 가능 (꼬마빌딩의 경우 취득세가 상당하므로 활용할만)

- 건물 취득시 토지는 면세, 건물분에 대해서는 부가가치세 발생

   매도인이 간이과세자이면 세금계산서 발급 불가 -> 부가가치세 환급 못 받음

   매도인이 일반과세자라면 세금계산서(전자세금계산서)를 꼭 받아두어야함

   부가가치세는 양도시 취득가액에 포함

   

2) RTI (임대업이자상환비율, Rent To Interest)

개인: RTI가 적용으로 대출 가능 금액 축소

법인: RTI 미적용

 

3) 소득세

개인: 종합소득세 (합산 과세 고려 필요)

법인: 법인세 (세율 10%(지방소득세 포함 11%) - 이자/경비 제외 과세표준이 2억을 넘는 경우 드뭄)

 

4) 양도세 (매매차익 5억 초과 가정)

개인: 42%(지방소득세 포함 46.2%), 장기보유특별공제 (3년 이상 보유시)

법인: 20%(지방소득세 포함 22%), 3년 이상 보유하더라도 장기보유특별공제 없음

 

# 현장 답사의 중요성

평일 아침/저녁, 주말 아침/저녁 최소 4번은 가봐야. 주 5일 상권 / 주 7일 상권이 있기 때문

현장에서 확인해야할 것들 : 주변 매매사례, 공실률, 유동인구(+ 주 연령대), 중개사무소 의견, 주변 임대시세, 권리금 확인

 

# 공적장부 확인

주민등록증 진위여부 확인: ARS 1382

면적은 등기사항전부증명서와 건축물대장이 다를 수 있음 (실제 건축시는 건축물대장의 면적을 따름)

 

# 점포 이력 확인 : 서울시 우리마을가게 상권분석 서비스

https://golmok.seoul.go.kr/

위 사이트에서 점포이력 메뉴를 통해 현재 임차인의 개업 시점(최초 계약일)을 알 수 있음. 2018년 10월16일 이후 계약 또는 갱신한 상가 임차인들은 10년간 갱신요구권이 있으므로, 현재 임차인이 임대차갱신요구권 있는지 확인 가능하다.

 

# 실시설계

건축사에게 설계 의뢰시, 건물에 들어가는 제품의 정보까지 상세히 정하므로써 공사비용의 변동이 적도록 하는 것이 좋다.

 

 

<꼬마빌딩에 관한 또 다른 책>

https://richhuman.tistory.com/176

어쩌다 건물주란 없다 - 그만 고민하고 매입해 밸류업에 신경써라