전세가 상승이 취득세 중과를 상쇄할 수 있을까?

신문을 보다 보니 서울시 강서구의 모 아파트에서 전세집을 구경하는데 9팀이 줄서서 대기하여 차례로 집을 보고, 그 중 다섯팀이 가위바위보/제비뽑기로 계약자를 선정했다고 하는 기사를 봤다. 복도식 아파트에 문 열린 집앞으로 주욱 줄을 서있는 모습을 보자니 상황이 보통은 아니구나라는 생각이 들었다. 당연히 전세가격도 많이 올라가고 있다. 그러다보니 취득세 중과로 부동산 투자 매력이 상당히 낮아진 상황에서 전세가가 이렇게나 고공 행진을 하면, 투자금도 줄고 투자 매력도 올라갈 수 있을까? 라는 궁금증이 생겼다.

 

이전 포스팅에서 취득세 중과(+양도세 중과) 효과를 시뮬레이션 해봤었는데, 오늘의 궁금증, '전세가 상승이 취득세 중과를 상쇄할 수 있을까?'에 대해 생각해보기위해 작성한 표를 다시 들여다봤다. (잘못 계산한 부분들이 발견되어 일부 수정을 했다. 양도세 중과가 적용 안 된 부분들이 있었다.)

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취득세 중과시 수익률 시뮬레이션

어쨌든, 전국적으로 전세가 상승이 매서운데, 이전 시뮬레이션을 통해 대략적으로 전세가 상승의 영향을 검토해볼 수 있을 것 같다. 이전에 매입가를 2.9억에, 그리고 전세가를 각각 2억(전세가율 69%)과 2.4억(전세가율 83%)을 가정했다. 전세가가 2억에서 2.4억으로 상승하게 되면 투자하는 입장에서 어떻게 바뀌는지 보면 될 것이다.

 

4주택과 법인만 간단히 뜯어보자. (2주택과 3주택은 위의 링크를 참조해서 보면 좋을 것 같다.)

'현행: 갭9천만 + 취득세4%'라고 된 것이 이전의 투자조건이다. (아, 법인은 이전에 취득세가 1%였던가? - 나중에 찾아보고 업데이트하기로...) 취득세 중과 및 양도세 중과 변화(두번째 열)로 수익률이 24%에서 12%까지 줄어드는데, 전세가가 2.4억이 되면(네번째 열) 수익률은 17%까지 올라간다. (두번째 열과 네번째 열 비교: 12%->17%) 투자금이 기존 1억450만원에서 취득세 중과로 투자금이 2500만원 정도 더 들어가는데, 전세금이 상승하게 되면 투자금이 9천만원으로 이전보다 줄어들게 된다. 하지만, 양도차익은 줄어드는 폭이 더 커서 수익률은 7%가량 떨어진다. 전세가율로는 꽤나 큰 상승인데도 양도세가 10% 더 중과가 되어서인지 상쇄하기 쉽지 않아 보인다. 규제지역에서 취득세 중과를 상쇄하려면 전세가율 기준으로 상당히 상승이 있어야 가능할 것 같다.

 

다만, 양도세 중과가 없는 비규제 지역에서의 3주택은 취득세 중과가 상쇄돼는 모습을 보인다. (비규제 지역 2주택은 취득세 중과 대상이 아니어서 논외로 한다.)

가장 왼쪽과 가장 오른쪽의 수익률을 비교하면 39%로 수익률이 동일한 것을 확인할 수 있다. 투자금도 적게 들어간다. 내 취향의 투자는 아니지만, 전세가가 상승한다니 궁금해서 시뮬레이션 해보았다. 무리하지 않는 투자하시길~ ^^