대구 부동산(아파트 시장) 가볍게 훑어보기

전국적으로 물량이 부족하지만, 상대적으로 물량이 많아질 것이라는 대구광역시. 그럼에도 매매가/전세가 모두 강한 상승을 보이고 있다. 대구 부동산에 대해 잘 모르기에 가볍게 뜯어보려고한다.

매수세가 꽤나 달아올랐다

 

전세도, 매매도 모두 지속적인 강세를 보인다

인구는 240만명 가량되며, 평균 전세가율은 71%로 상당히 높다. 인구수는 비율로는 미미하지만 꾸준히 줄고있고, 세대수는 늘어나고 있다. 다른 지역들도 보니 이는 전국적으로 일반적인 추세로 보인다. 세종시, 경기도, 충청도, 제주도만 인구와 세대수가 함께 늘어나고 있고, 나머지 지역은 인구 감소 + 세대수 증가로 가구가 분화되고 있는 것으로 보는게 평이할 거 같다.

 

1인당 지역 내 총생산(GRDP)은 2060만원으로 27년째 전국 17개 광역단체 중 최하위라고 하니, 그 부분은 뼈아프게 느껴진다. 경북도 마찬가지여서 아래와 같이 대구, 경북 행정통합 논의가 이루어지고 있는 것 같다. 전반적으로 오랜 기간 개발도, 발전도 없이 오래동안 유지되어온 도시여서, 재개발 지역도 그만큼 많아 그 물량들이 분양물량, 입주물량에 압박을 주는 모양새다. 재개발, 재건축으로 인한 물량이 많은 만큼 멸실도 수반이 되지 않을까 생각되는데, 입주물량을 상쇄할 수 있는 수준일지 궁금하다. (e-나라지표에서 전국 멸실주택수는 현재 기준으로 2018년까지 밖에 조회가 안 되는데, 타 광역시와 비교해서 특별히 멸실이 많아보이지는 않는다. 일단 고려하지 않는 것으로...)

www.mk.co.kr/news/society/view/2020/10/1116681/

19개 시군 소멸위기에…경북, 대구와 2022년 통합단체장 선출

규제지역은 투기과열지구로 묶인 수성구가 유일하다. 7월 이후로 달서구, 수성구, 서구 등이 전세가/매매가가 동반 상승하며 규제지역에 대한 고려도 하고 있다고 하니 잘 살펴볼 일이다.

아실 - 지역별 전세가 상승률

 

아실 - 지역별 매매가 상승률

'아실'과 '호갱노노'의 데이터가 조금 다른데 데이터 수집하는 기준 시기의 차이가 아닐까 생각한다. 호갱노노 기준으로 살펴보는게 좀 더 편해서 호갱노노 기준으로 많이 상승한 아파트들이 무엇인가 보았다. 수성구의 전세가 상승률이 대단하다. 상승률이 강하게 나타나는 수성구, 서구, 달서구에서 가장 상승률이 높아보이는 몇 개 아파트를 샘플링해서 전세가와 매매가 그래프를 봤을 때 전세가가 매매가를 밀어올리는 모양새는 아니어 보인다. (전세가 상승률이 더 높긴 하지만, 매매가가 먼저 상승하는 모습...)

호갱노노 - 전월세 변동률 (20년7월부터 현재)

호갱노노 - 매매 변동률 (20년7월부터 현재)

상승률이 어마어마한 황금동의 아파트, 재건축 기대감인 것 같다.

재건축 아니어도 신축급이라 오르나.

서구, 달서구로 가보니 구축인데도 10% 남짓 오른 모습

지역별 최고 실거래가 아파트(32~34평형)를 보면, 투기과열지구인 수성구와 타지역의 차이는 상당하다. (투기과열지구로 지정될만?) 지역별로 이 가격을 바로미터로 삼고 훑어보면 좋겠다. 다른 지역이 만약 규제지역으로 지정되면, 현재 규제지역이어도 급상승중인 수성구는 어찌될까. 또 많은 분양 물량이 대기 중인 타지역은 완판을 걱정해야할까? 일부 지역은 지정, 일부 지역은 미지정되면 풍선효과로 반사이익 누리는 지역이 생길까?

4분기부터 내년 2분기까지는 공급이 다소 적은 상태여서 전세가가 여전히 강세를 띌 수 있는 모양새로 보인다. 그 뒤로는 공급이 많아지는데, 추이를 지켜보아야할 듯 하다.

미분양도 조금씩 줄고는 있지만 적체되어있는 느낌, 동구와 달성군이 가장 심각하고, 북구, 수성구 등이 미분양이 쌓여있다. 흠, 수성구 빼고는 상승률이 강한 지역은 없는 점은 다행이라면 다행.

미분양

근로자 수 기준으로 달서구 > 달성군, 동구 > 북구 > 수성구 > 서구 > 중구 > 남구가 많다. 달서구엔 직장이, 수성구엔 학원가가, 중구엔 상가가 많이 분포하고 있는 모양새. 상승률이 높은 지역 중에 수성구는 제 갈 길 갈 동네고, 달서구도 기반이 어느 정도 갖춰진 동네인 것 같은데(학원가/상가 분포로 볼 때), 집값도 가장 낮고 낙후된 서구는 규제지역이 되면 상당한 타격이 있지 않을까 싶기도해 지정이 안 되었으면 하는 곳. (아파트 수 자체가 손에 꼽을만큼 적다. 내년에 개통 예정인 서대구 KTX역이라는 호재가 있긴 하지만. 인근에 평리재개발 구역은 분양이 줄줄이 대기중인데 규제지역으로 되면 좋을게 없을 듯)

호갱노노