인천 미추홀구 재개발지역 들여다보기

전국적으로 뜨겁지만, 광역시 중 상대적으로 덜 뜨거운 인천(백 투 수도권 영향으로, 호재가 있는 지역들부터 최근에 다시 거래가 활발해지고 있는듯 하다), 그 중에서도 다소 소외되어 있지만, 재개발 구역이 많은 미추홀구(과거 남구)를 슬쩍 찾아보았다.

 

아래 지도에 구역별 위치와 분양상태를 표시했다. 별표를 표시해둔 두 곳이 있는데 인하대역 근처의 별표는 현재의 미추홀구 대장 아파트인 SK스카이뷰(2016년 입주, 84제곱미터 실거래가 5.5억 정도). 또 하나는 미래의 대장이 될 석바위시청역 인근의 주안10구역이다. GTX-B 예정역사인 인천시청역과 가깝고, 남동구의 인프라를 누릴 수 있다. 두 개 지역을 중심으로 준신축 아파트들과 분양가들을 보면 투자가치를 가늠해볼 수 있을 것 같다. 

현재 진행중인 재개발 구역은 아래와 같다. 미추1,8구역은 보이지 않았는데, 사업은 꽤나 진행중인 것으로 보인다. 확인해볼 필요있겠지만, 인천 추정분담금 시스템에서 검색되지 않아 여기서는 배제하려한다. 

미추홀구 진행중인 재개발 구역

대략적인 지역별 가격을 가늠해보고자 10~15년차, 300세대 이상 30평형대 아파트로 검색해보았다.

{남동구} > 주안동(남동구 인접지역) > 학익동 > 주안동(남측, 재개발 구역 없으니 배제) >용현동 > 숭의동

주안동과 학익동만 살펴보고, 동구권에 가까운 용현동, 숭의동은 뒤로 미뤄두려한다.

석바위시장역 인근에 기분양된 주안4구역은 34평 기준 분양가 4.47억, 실거래가 최고액 5.6억(분양권/입주권)으로 나온다.

인하대역 인근의 인천SK스카이뷰는 5.5억(최고 6.2억), 힐스테이트 학익(분양권 2021년 6월 입주예정)은 5.9억.

 

입지적으로는 인하대역 인근이 석바위시장역 인근보다 열위인 것 같은데(10~15년차 가격을 보더라도), 인하대역 인근 아파트 및 분양권이 이미 입주해있거나 입주가 가까워져있어서 실거주 가치가 조금 더 반영되어있기 때문에 가격이 조금 더 높게 거래된다고 보인다. 반대로 석바위시장역 인근의 분양권, 입주권 가격은 더 오를 여지가 있다라고 볼 수도 있다.

 

단순 비교는 어렵지만 실거래가 최고액을 비교해보자. 주안더월드스테이트가 최고액이 4.88억으로 나오는 반면, 학익 풍림아이원이 4.25억이다. 인천SK스카이뷰가 역세권이라 풍림아이원에 가중치를 조금 더 부여해 4.5 정도라고 본다면, 인하대역 대비 석바위시장역 인근이 대략 8.5% 정도 가격이 높다고 가정할 수 있다. 학익동 신축 6억이면, 석바위시장역 인근은 6.5억 정도가 된다. 주안4, 10구역은 이 가격 정도를 바로미터로 삼을 수 있지 않을까 생각된다.

 

학익동 인근의 주안1,3, 학익1,2,3,4는 비슷한 방법으로 5.7억 정도 추산된다.(자신만의 방법으로 추산하는게 좋다. 참고만^^)  분양 대기 중인 학익1,3,4 구역의 분양가가 어떻게 나오느냐도 중요할 것 같은데, 조정대상지역으로 지정되면서 분양가 산정에 고심하는 모습이라 지켜보아야겠다.

 

용현동, 숭의동도 비슷하게 추정해보고 조합원분양가와 프리미엄을 비교해보면 투자가치가 있는지 볼 수 있겠다. 숭의동은 동구권역의 재개발 구역과 인접해있어서 주변 분양가와 같이 살펴보는게 좋아보인다.

 

* 한가지 재미있는 것은 대부분의 지역과 달리 권리가액이 아닌 감정평가액 기준으로 거래를 하고 있어서, 준공 후 입주 또는 임대까지 계획하고 있다면 감정가가 큰 것도 유리할 수 있다. (프리미엄에 아직 비례율이 제대로 반영이 안 되고 있다는 의미. 준공에 가까워질수록 권리가액 기준으로 거래가 되든 비례율이 반영이 되든 하겠지만, 아직은...)

 

아실에서 공급물량을 가져와봤다. 출처가 분양물량조사라고 하니 분양으로 확정된 물량만 포함된 것으로 보인다, 분양일정이 정해지지 않은 재개발, 재건출 등 배제되었겠지만, 그래도 엄청 빨리 지어 2년 걸린다고 가정하면, 22년까지는 어느 정도 물량이 확정적이라 할 수 있겠다. 

인천은 22년 물량이 많다. 그래도 서울/수도권 전체적으로 물량이 워낙 적어서, 인천도 영향을 받을 것이다. 내년 수도권은 전체적으로 물량이 줄어들기에 전세가 변화 추이를 관심있게 봐야할 것이다. 인천도 타 광역시 대비 약하긴 하나, 전세가격 /매매가격 지수가 꾸준히 상승중이다.

* 인천의 타 재개발 구역 정보는 여기에서 간단히 살펴볼 수 있음

renewal.incheon.go.kr/ires/program/0000-0011-0025/program/business/search.do

인천광역시 추정분담금 정보시스템