다중주택은 세법적으로 까다로운게 많은데 그 중 하나가 부가가치세입니다. 국민주택규모를 초과하면 과세사업자가 되는데, 다중주택의 경우 호실당 면적이 아닌 주거용 전체 면적을 기준으로 하기에 대부분 과세라고 해도 무방할 것 입니다.
공사비에 부가가치세가 붙어서 생각한 것보다 더 큰 비용으로 프로젝트를 진행해야하고, 팔 때는 건물분에 대해 부가가치세가 붙는 걸 감안해야합니다. 건물을 매수하는 사람은 면세사업자(주거용 임대업)일 수 밖에 없어 부가가치세를 환급받지 못 하기 때문입니다.
매도할 때 건물분 부가가치세가 크다 보니, 부가세를 면제받고 싶은 욕심이 있나봅니다. 다중주택에 취사시설을 설치한 것을 근거로 매도시 부가세를 면제받으려던 사례가 있는데(개인적으로는 좀 황당한 사례같지만..) 결과는 취사시설 설치 유무에 관계없이 공부상 용도에 따라 과세한다는 것입니다.
국세청 입장에서는 과세로 판단하는 것이 더 유리할 수 있는 사안이고, 설사 면세가 되었다고 해도 사업자 입장에서는 기존 부가세 환급 받았던 것이 문제가 될 수 있어, 건물분 부가세 면세를 받더라도 꼭 득이 되는 일일지는 모르겠습니다. 매도의 시기/해당 지역의 특성(공시지가 등)에 따라 달라질 수 있는 부분 같습니다.
이하 관련 판례들.
부가가치세부과처분취소 [대법원 2021. 1. 28., 선고, 2020두42637, 판결]
【판시사항】
주택법에 따른 단독주택이 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에서 부가가치세 면제대상으로 정한 ‘국민주택’에 해당하기 위한 요건인 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하’인지 판단하는 기준 / ‘다중주택’으로 건축허가 및 사용승인을 받은 후 임의로 사실상 ‘다가구주택’ 용도로 개조한 경우, 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호, 제51조의2 제3항 괄호 부분의 ‘다가구주택’에 해당하는지 여부(소극) 및 이 경우 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 적용과 관련하여 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지는 전체 주거전용면적을 기준으로 판단해야 하는지 여부(적극)
가. 원고는 2007. 4. 27.경 ‘(상호 생략)’라는 상호로 주택신축판매업의 사업자등록을 마친 자로서, 2014. 8. 4. 관할관청의 건축허가를 받아 대전 서구 (주소 생략) 지상에 연면적 328.82㎡ 규모의 지상 3층 다중주택(20호)(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)을 신축하여 2015. 6. 17. 사용승인을 받고 2015. 7. 9. 이 사건 주택에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 이 사건 주택의 지상 1층은 6개 호실, 지상 2, 3층은 각 7개 호실로 이루어져 있는데, 1층의 바닥면적은 111.94㎡, 2, 3층의 바닥면적은 각 108.44㎡이다. 그리고 이 사건 주택에는 다가구주택이 아닌 다중주택을 기준으로 3대의 주차가 가능한 부설주차장이 설치되어 있다.
나. 원고는 이 사건 주택을 보유하면서 임대하다가, 이를 소외인에게 매도하고 2016. 12. 7. 이 사건 주택에 관하여 2016. 10. 26.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다(이하 ‘이 사건 주택의 공급’이라고 한다). 이 사건 주택의 공급 당시 이 사건 주택의 각 호실에는 도시가스나 인덕션 레인지 등 취사시설이 설치되어 있었는데, 이는 사용승인 이후 원고가 각 호실을 임대할 때마다 별도로 설치된 것이었다.
다. 원고는 2017. 1. 24. 피고에게 ‘(상호 생략)’에 관하여 폐업일을 2016. 10. 31.로 하여 폐업신고를 하면서, 이 사건 주택의 공급이 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호(이하 ‘이 사건 면세조항’이라고 한다)에 따른 부가가치세 면제대상이라고 보고 이에 대한 부가가치세를 신고하지 않았다.
------------------------------------------------ 생략 --------------------------------------------------
3. 이 사건 주택의 공급이 이 사건 면세조항에 따른 부가가치세 면제대상인지 여부
가. 이 사건 면세조항에 의하면 ‘대통령령으로 정하는 국민주택’의 공급에 대하여는 부가가치세가 면제된다. 그 위임에 따른 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호는 위 ‘대통령령으로 정하는 국민주택’을 ‘제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택’으로 정하고 있고, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항은 위 규모를 ‘주택법에 따른 국민주택 규모’라고 정하면서 그 괄호 부분(이하 ‘이 사건 괄호 규정’이라고 한다)에서 “기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다.”라고 정하고 있다. ----중략----
나. 위 각 규정에 의하면, 이 사건 괄호 규정은 주택법에 따른 단독주택 중 ‘다가구주택’만을 그 적용대상으로 하고 있으므로, 주택법에 따른 단독주택이 이 사건 면세조항의 ‘국민주택’에 해당하기 위한 요건인 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하’인지 여부는 이 사건 괄호 규정의 ‘다가구주택’의 경우에는 ‘가구당 전용면적’을 기준으로 판단하고, 그 외의 단독주택의 경우에는 ‘주택의 전체 주거전용면적’을 기준으로 판단하여야 한다.
그런데 위와 같이 주택법령에서 인용하고 있는 구 건축법 시행령은 단독주택 중 ‘다중주택’과 ‘다가구주택’의 요건을 분명하게 구분하면서 특히 ‘다중주택’의 경우 각 실별로 취사시설을 설치할 수 없다고 규정하고 있는 점, ‘다중주택’과 ‘다가구주택’은 주차장법령에 따른 부설주차장의 설치기준에도 차이가 있는데, ‘다가구주택’의 경우 공동주택에 준하여 그 설치기준의 적용을 받기 때문에 ‘다중주택’에 비해 많은 주차대수의 부설주차장을 설치해야 하는 점 등을 종합하면, 이 사건 괄호 규정의 ‘다가구주택’은 특별한 사정이 없는 한 관련 법령에 따른 ‘다가구주택’의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 ‘다가구주택’으로 등재된 건축물만 해당한다고 봄이 타당하다. 이와 달리 ‘다중주택’으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경의 허가 없이 각 실별로 취사시설을 설치함으로써 사실상 ‘다가구주택’의 용도로 개조한 경우에는 이 사건 괄호 규정의 ‘다가구주택’에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이 사건 면세조항의 적용과 관련하여 가구당 전용면적이 아닌 주택의 전체 주거전용면적을 기준으로 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부를 판단하여야 한다.
다. 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 주택은 ‘다중주택’으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경의 허가 없이 임의로 각 실별로 취사시설을 설치한 것에 불과하고 공부상 용도 역시 ‘다중주택’이므로, 이 사건 괄호 규정의 ‘다가구주택’에 해당한다고 볼 수 없다(나아가 이 사건 주택은 총 20개 호실로 이루어져 있어, 건축법령에 따른 다가구주택 요건 중 ‘19세대 이하가 거주할 수 있을 것’을 충족하지 않는다는 점 등에서도 이 사건 괄호 규정의 ‘다가구주택’으로 볼 수 없다). 따라서 이 사건 면세조항의 적용과 관련하여 이 사건 주택의 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부는 가구당 전용면적이 아닌 전체 주거전용면적을 기준으로 판단하여야 하는데, 이 사건 주택의 전체 주거전용면적은 주택법에 따른 국민주택 규모의 상한인 85㎡를 초과함이 명백하므로, 결국 이 사건 주택은 이 사건 면세조항의 ‘국민주택’에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다.
(신축 관련 같이 보시면 좋을 최근 글)
2022.12.06 - [투자/신축 사업] - 처마홈통 / 빗물받이 시스템 - 매립하면 안 될까?
2022.12.21 - [투자/신축 사업] - 신축 과정 정리 #7 - 발주 전 스펙 확인 및 간판 로고 결정
2022.12.28 - [투자/신축 사업] - 신축시 급수공사비(상수도인입비) 세금계산서 발행?
'투자 > 신축 사업' 카테고리의 다른 글
| 생에 가장 큰 레버리지, 신축 그 뒤 (3) | 2023.06.03 |
|---|---|
| 건축주와 건물주 사이 - 자잘하게 챙긴 것들 (1) | 2023.03.14 |
| 요즘 빌라/원룸 임차 분위기 - 부동산 중개업소 의견 (0) | 2023.02.07 |
| 신축 과정 정리 #8 - 외장 마감, 통신선 정리 (0) | 2023.02.01 |
| 신축 건물 소유권 보존 등기 (0) | 2023.01.26 |
댓글