생에 가장 큰 레버리지, 신축 그 뒤

지금 시장은 큰 레버리지를 사용했을 때의 부정적인 면을 체감하기 아주 딱 좋은 시장입니다. 생에 가장 큰 레버리지를 실행한지 1년이 되었습니다. 최근 포스팅이 뜸했던 것은 다른 곳에 집중해야할 개인적인 일 때문입니다. 그간 임대도 잘 안 맞춰지고 각종 하자 건으로 씨름하다보니 신경 쓸 요소들 역시 줄이고 싶었기도 하구요. 오늘은 연휴를 맞아 과거의 제 글을 다시 읽어보았습니다. 현재는 또 어떤지 생각을 글로 남기려합니다.

 

# 일단 현재는 어떠한가?

'처음 생각했던 최악의 상황보다 더 안 좋다'라고 할 수 있습니다. 처음에 시작할 때 '너무 많은 것을 잃을 수도 있겠다'라는 생각을 했고, 그래서 그것을 감당하고도 할래?가 스스로에게 던진 질문이었습니다. 그런데 그 때 생각했던 많은 것보다 더 많은 것을 내놓아야 버틸 수 있는 상황입니다.

 

1월 준공 즈음에 부동산에서 중개사님 브리핑시 각 호실별 보증금을 높게하고 월세를 낮게 하는 전략으로 하면 좋겠다라고 제안주셨지만, 지난 몇 달간은 여러 변명만 들을 수 있었습니다. 하자를 처리하러 오가며 수북하게 쌓인 전기료, 수도료 명세서 등을 처리하고 이자를 꼬박꼬박 내야하는 마이너스 현금흐름은 기분이 좋을리 없는 상황이었죠. 수익률을 고민하고, 매도를 고민하는 것이 아니라 생존이 목적이 되는 상황은 주변에도 심심치 않게 볼 수 있습니다. 노후에도 일해야하는 든든한 이유가 생긴 것이죠.

 

# 보증금을 낮추면 수익률은 더 좋아지잖아?

보증금이 높아서 안 들어오는 것이면 보증금을 낮게 / 월세를 좀 더 높게 책정해서 맞추면 되지 않느냐. 그걸로 이자라도 충당하면 되지 않냐라고 쉽게 생각할 수 있지만, 상환해야하는 대출금이나 후불로 기성금이 있는 경우는 그것도 녹록하지 않을겁니다. 또 매도를 고려하고 있다면, 마냥 보증금을 낮게 하면 매수하는 측의 투자금이 커진다는 것 역시 마이너스이겠지요. 하지만 마음대로 안 되는 걸 어떡하나요. 저는 그냥 기간별 생존 계획만 세워두고, 최대한 신경을 끄려고 했습니다. 일단 맞추자라는게 정답인 사람도 있겠고, 한편으로는 보증금을 낮게하면 여러모로 리스크는 줄어드니 좋을 수도 있겠다는 생각도 하고는 있지만요.

 

<2022년 2월 글>

신축 사업 결정까지 고민했던 것

 

# 노후와 신용

위에서 이야기한 개인적인 일은 퇴직입니다. 희망퇴직을 하고 퇴직금으로 위의 상황을 일부 메꾸는데 썼습니다. 이 때문에 퇴직을 결심한 것은 아니지만, 현 상황에 보다 유연하게 대응하는데 도움은 되었습니다. 그리고 그렇게 궁금하던 노후, 은퇴 이후를 짧게나마 경험해보아서 좋았습니다. 나이가 많아 이직이 될까 고민을 했지만, 다행히 더 좋은 조건으로 이직을 할 수 있었습니다. 잠시 다른 곳에 집중을 할 수 있는 일이 생긴 것도 좋았고요. 퇴직을 할 때 고민했던 것 중 하나는 올해 대출 연장 전까지 취업이 안 되면 어떡하나 하는 고민입니다. 저야 신축판매를 목적으로 했지만, 이를 은퇴 후 노후를 책임질 물건으로 들고 간다면 대출도 잘 계획해야겠다 생각이 들더군요.

 

# 시공사도 힘들다?

저 같은 사람이 하나 둘은 아니겠지요. 처음 이야기했듯이 리스크도 많다고 느꼈지만, 19년도를 마지막으로 약 2년간 매수 시장에 참여하지 않고 있었는데 다들 투자를 잘 하고 있는 것 같고, 16년도 경도 금리 인상에 대비해야한다고 했지만 충격은 크지 않았던 것이 제 짧은 경험의 전부라 또 그럴거라 생각했습니다. 제 스타일의 투자가 아니어도 뭔가 의미있는 경험도 될 수 있겠다 싶어 시작했지요. 비슷할 겁니다. 그러나 여러가지 충격들이 오면서 문제가 생긴 건축주들도 계시고, 시공비를 후불로 계약한 시공사에서도 여러 건축 현장이 얽혀있고 다들 힘들어하시니 임대가 완료 안 된 상태에서도 잔금 부탁을 하십니다. 같이 상생이 되야한다는 생각에 일부를 지급을 드리기도 했습니다만 하자 대응을 하는 것을 보니 '괜히 그랬다'라는 생각이 들기도 합니다. 요구사항대로 시공이 안 된 것 중 일부 넘어간 것들은 이런 커뮤니케이션의 피곤함 때문인데, 저도 요구를 들어줄 이유가 없죠 뭐. 참...

 

# 가장 확인하고 싶었던 것

신축이란게 적당히 실수해도(판단이 조금 틀리더라도) 안전마진을 확보해줄 수 있는가가 궁금했던 것인 중 하나입니다. 이 부분은 그렇다라고 할 수도 있고, 아니다라고도 할 수 있겠습니다만, 저는 아니다라고 결론지었습니다.(제 취향에는 아니다라는 것 - 통매 대비 확보가능한 안전마진은 있다고도 할 수 있으나, 레버리지 사용한 것으로 까먹거나 각종 추가 비용으로 까먹거나, 기회비용 / 노력을 감안하면..) 마음이 편하지 않은게 신축으로 수익의 경험이 없어서인지, 스타일(레버리지 등)의 문제인지 모르겠으나 '다른 방법도 많은데 굳이'라는 처음의 생각에 가깝습니다.

 

건축하는 중 아파트 등 주택 시장이 부침이 많았고, 하락이 더 컸고, 토지를 깔고 앉은 것은 상대적으로 하락폭이 적었다는 것은 맞기도 하지만, 주택 시장에도 다양한 상품이 있고, 꼭 부동산 시장에 참여하고 있어야하는 것도 아니라고 생각하기 때문입니다.

 

투자의 본질은 그냥 똑같다고 생각합니다. 싸게 사고 비싸게 파는 것. 거래량이 적은 것은 매도가 어렵다. 절대 가격이 비싸면 더욱 어렵다. 레버리지가 크면 역풍도 세다.

 

<2022년 11월 글>

신축 사업에 대한 기대와 현재

 

# 결국 모든 것은 돈, 시간도 돈

제가 기획하고 생각하는 방향대로 끌고 갈 수 있는가에 대한 부분도 돈/시간과 싸우는 영역이 되면 답이 없습니다. 레버리지를 사용하는 것이 (-)가 되는 시기가 언제가 될지 정확히 아는 것은 쉽지 않다고 생각합니다. 그저 충분한 자금을 확보한 상태에서만 진행하는 것이 유일한 방법인 것 같습니다. 주변의 건축주들을 보면 지질 상태 때문에 공법상 비용이 몇 천 추가되기도 하고, 인허가 문제로 시간이 지연되기도하고(대출 이자), 본인의 의지와 상관없이 드는 비용도 대응할 수 있어야하구요. 잘 하시는 분들은 이런 것도 잘 해결하시기도 하지만, '굳이 어렵게'라는 생각은 떠나질 않네요.

 

# 그래도 또 할래? 

저는 집 인근에 실거주 또는 사업장을 운영할 수 있는 신축은 한 번 더 해보고 싶습니다. 이번 주택을 기획할 때 '여차하면 들어가서 살 수 있을 것 '이라는 생각이 담겨있는데, 거리상 그게 쉽지 않았고, 은퇴 이후 / 창업 등을 생각하다보니 실거주와 창업을 함께 해결할 수 있다면 여전히 매력적이다. 충분한 시간과 자금을 가지고 정말 내가 기획한 공간대로 그려낼 수 있다면 해보고 싶다는 생각이 듭니다. 처음에 '그래도 서울이니까'라는 생각이 강했고, 실제로 그런 경향도 보였지만, 실거주가 아니더라도 집 가까이에 신축을 해본다면 여러 측면에서 리스크를 헷지할 수 있겠다는 생각도 들고 다른 아이템들도 생각해볼 수 있을 것 같습니다.

 

<2022년 9월>

택지에 신축하는 것에 대해 고민했던 것

 

<2022년 10월>

신축시 매도가능한 금액은? - 아주 러프한 생각

 

하지만 여전히 레버리지를 많이 쓰는 것 자체가 저한테는 썩 잘 맞는 투자 방법은 아닌 것 같습니다. 기존에 부동산 개수를 많이 늘리지 않은 것도 같은 맥락이었구요. 그래도 나중에 자본이 많이 쌓인다면 금융상품에 몰빵하기는 어려울 것 같고, 부동산에 묻어놓는 선택을 하게 되지 않을까 싶네요. 

 

# 신축으로 투자를 한다면

큰 실수 중 하나가 건물을 기획할 때 지역의 특성이 아닌 저의 입장, '여차하면 들어가서 살 수 있을 것'이 먼저 반영이 되었습니다. 큰 방들은 임대에서 더욱 고전하고 있는데, 처음에 단기가 안 되면 장기로 가면 되지. 이런 안이한 생각을 했는데, 단기를 생각한다면 철저히 그에 맞는 방향으로만 계획을 하고 출구전략도 그에 맞게 짰어햐하지 않나 생각합니다. 복층도 안 하고 단층으로 해 건축비도 절감하고요. 복층도 주인세대도 그닥 인기는 없는 요즘..

 

또, 상가가 잘 될만한 곳이어야만 한다는게 처음의 생각이었으나, 그런 부지는 잘 찾을 수 없었고 어차피 상가가 잘 될만한 부지들이 아니라면 그 외 조건이 맞는 곳 중에서 시작하자라는 것으로 귀결되었습니다. 투자가 목적인지 경험이 목적인지 뒤죽박죽이 된 결정이었던 것이죠. 타게팅하는 최적의 부지를 찾을 때까지 기다리는 것도 투자이지 않을까 싶습니다. 

 

# 애증의 집

그래도 건축해오는 기간 동안은 하나하나 완성되어가는 모습을 보는 것이 즐거움이었고, 좋은 경험이 되었다고 생각합니다. 돈이 너무나 많이 투입되었을 뿐. 준공 후 꾸준히 방문하며 하자 점검하고, 내 세컨 하우스구나 생각하고 ^^ 하자 점검 후는 더러워진 방 또 청소하고. 입주 후 큰 하자가 나면 임차인 분들께 죄인이 되어 양해도 구하고, 최대한 불편없이 지내실 수 있도록 고민하고, 또 안내드리고하는 것이 한 편으로는 어려움이기도 하면서 즐겁기도 하고 그랬네요. 

 

* 임대 시장이 빨리 좋아지길 기대하며...

 

 

 

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