택지에 신축하는 것에 대해 고민했던 것

택지에 신축하는 것에 대해서, 실거주에 대해서 등등 혼자 넋두리를 하다가 내가 생각하는 포지션이 무엇인가 모호하게 느껴져서 생각을 글로 정리해본다. 나중에 뭘 고민했었나 흔적이 남아있으면 좋을 것 같아서.

 

# 계기

신축을 경험해보면서 1층 근생 공간 활용에 대해 고민을 하게 되었다.

- 입지: 상가가 들어올만한 곳, 상가가 들어와서 영업이 잘 될만한 곳을 찾는 것

- 투자금: 가용한 투자금 내에서 그런 입지를 찾는 것 (투자금이 꼭 많이 필요할 것이란 '편견'을 가지고 찾아볼 노력도 안 한 것 같다. 또는 빨리 해봐야겠다는 조급함 때문에 포기했거나)

- 사업: 사업 아이템을 가지고 내가 직접 운영해보는 것. 이 경우 입지가 주거지에서 너무 멀면 어렵겠다고 생각 (무인 시스템이더라도...)

 

또, 내가 살 집을 내 입맛에 맞게 지어서 살아보면 어떨까하는 생각도 하게되었다. 그래서 가까운 곳에 1층에 직접 운영을 하면서 거주를 같이 할 수 있는 형태로 신축을 해보면 어떨까하고 고민하게 되었다. 물론 주거품질이 현재 사는 곳 대비 떨어져서는 곤란하다는 가족의 요구사항도 만족해야하고.

 

그런 측면에서 가까운 택지에 땅을 구할 수 있다면 추진해볼만하지 않을까 생각했다.

 

# 조건에 부합하는 물건과 마주한 고민

집에서 아주 가까운 곳에 1200만원대 택지를 (건폐율/용적율 60%/180%) 분양을 했다. "이건 무조건 해야해"라고 생각했지만, 막상 올해 말/내년 초 준공이 될 진행 중인 신축 물건을 잘 핸들링할 수 있을지 자신이 없다. 투자금을 반드시 일정 이상 회수해야만 신규 프로젝트에 투입이 가능한데, 요즘 전세도 맞추기 어렵고, 최우선 변제금액도 올라갈 수 있다고 하니, 준공후 대환 대출시 방빼기 금액도 늘어날 것 같고, 기존 계획했던 투자금 회수가 불가하거나 자칫 추가로 투자금이 필요하지 않을까 우려가 되어서 과감히 진행이 어렵다.

 

첫 경험이라 어떻게 돌아갈지 확신이 없다. 작년/올해 초처럼 전세가격이 부르는게 값이던 좋은 시절은 아닌데다, 대출 활용도 보수적으로 생각해야할 것 같고.

 

# 사업비 검토

택지가 보통 70-80평이니 75평으로 생각하면...

 

토지가 = 1200만원 * 75평 = 9억원

공사면적 = 75평 * 180% * 130% = 175.5평 (130%를 곱한 것은 서비스 면적 및 다락/필로티 등 용적율 산정 연면적에 들어가지 않는 면적까지 감안하기 위해 대략적으로 곱한 것)

공사비 = 175.5평 * 750만 = 13억원 (공사비는 늘수도 줄수도 있지만 대략)

투자금 1.8억(9억 * 20%) + 6.5억(13억 * 50%)  + 2억 (세금 및 기타잡비) = 10.3억 (토지 80%, 기성 50% 대출 가정)

 

투자금 회수가 풀로 되어도 진행이 어려울 것 같다.

 

# 단기 EXIT ?

계약금 10% = 0.9억

잔금 90% = 연말, 최대 내년 3월까지 연장 가능

최대 6개월내 EXIT시 0.9억으로, 그 안에 매도 안 될 경우 2.7억으로 투자금 불어남.

 

대출이자 6.3억(9억 * 70%) * 5% = 3150만/연으로 단기 매도 되면 크지 않을 수도 있지만, 단기 EXIT 안 되면 연간 비용으로 부담하기엔 부담. 싼 금액이라 EXIT 가능하다고 생각되지만, 시장 분위기도 그닥이고 실력이 변변찮은데 투자금이 많이 들어갈 수 있는 쪽으로 만들고 싶지는 않음. 

 

# 서울과 비교하면?

비싸고 땅 크기가 작더라도 서울의 40평대를 진행한다고 가정하면... 서울에 투자하는게 투자금은 적게 든다. 이 역시도 투자금이 안 될 것 같지만.

토지가 = 3500만원 * 40평 = 14억원

공사면적 = 40평 * 200% * 130% = 104평

공사비 = 104평 * 750만 = 7.8억원

투자금 =  2.8억(14억 * 20%) + 3.9억(7.8억 * 50%) + 2.2억 (세금 및 기타잡비) = 8.9억

 

토지 잔금 대출도 서울이 더 많이 나오는 경향도 있고. 공사비가 레버리지 활용 가능 금액이 적기에 되려 토지가 작은게 투자로 접근하기에는 더 유리하지 않나 하는 생각. (+서울의 핵심지역이라면...)

 

* 공사비는 시기/방법에 따라 레버리지 활용 비율이 달라질 수 있을 것 같다. 지금은 공사비가 급격히 상승해 감정시 반영하는 공사비가 시세를 많이 반영하지 못해서 공사비 감정가가 낮게 산정되는 문제가 있다고 생각든다. 대출 가능 금액 = 공사비 감정가 * 80% 정도인데, 감정가가 낮다보니 실공사비의 50% 정도만 나오는 것. PF대출을 사용한다면 서울이든 아니든 레버리지 비율을 비슷하게도 가져갈 수 있고 금리도 1% 남짓의 차이 같지만 해보지 않은 영역이라 패스.

 

# 결론 

돈이 없어서 짜치기 싫다. 투자금에 여유가 없다. 실거주 & 택지 포기하고 투자용으로 더 좋은 거 찾아보자. 주택으로만 생각하지 말고 생각을 확장해보자. 더 작은 근생/ 서울 내 입지가 떨어지는 곳도 고민해보자.

 

* 제가 잘못 생각하는 부분이나 다른 인사이트 코멘트 주시면 제게 큰 도움이 됩니다.^^

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