신축을 위한 토지를 매입하고자 할 때, 토지 매입 가격이 적정 수준인지 알아보는 여러 가지 방법이 있고, 하나의 기준으로만 적정 가격을 판단할 수 없지만, 단순히 평당가로만 비교하는 것은 손쉽게 비교할 수 있는 방법 중 하나이다. (실제로는 제척되는 면적이 없는지, 주차 문제, 용적율을 다 찾을 수 있는지 등등 체크해야할 것이 더 있지만 그럼에도 토지 평당가는 중요한 요소 중 하나임엔 틀림없다)
토지 면적당 평당가로 비교하는 것은 건물과 토지의 면적이 제각각이기에 '토지 한 평'이라는 단위로 비교를 하는 것이다. 신축을 하고자할 때 적정 토지매입가격을 주변 거래 사례를 기준으로 얘기할 수도 있고, 본인이 원하는 수익률을 기준으로 접근할 수도 있다. (본인이 세팅하고자 하는 임대 수익률, 매도 가능한 수익률)
하지만 여기에선 부동산 플래닛이란 사이트를 활용해 '단순히' 토지 평당가만 비교해보자. '디스코'나 '밸류맵'에는 없는 사용승인년도로 필터링을 걸 수 있어 효과적이다.
https://www.bdsplanet.com/main.ytp
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# 예제
부동산 플래닛에 접속 후 필터를 걸어 관심 지역의 실거래가를 찾아보았다. 총 매매가격과 토지 평당가가 표시되며 대략 2500만원 정도에 거래가 되었고 3000만원에 거래된(노란색) 것들이 있구나라고 확인할 수 있다.
드롭다운 버튼을 눌러 거래연도로 바꿔보니, 3000만원에 거래된 것은 2021년, 2022년 거래된 것이고, 나머지는 2020년도 거래 내역임을 알 수 있다. 대략 2020년보다 21년에 좀 더 비싸게 거래된 것 아닐까?라고 합리적인 의심을 할 수 있고, 지역을 좀 더 넓혀보면 더 많은 거래 사례를 통해 추세를 확인할 수 있겠다. (여기에선 다루지 않겠다)
# 토지 가격을 보기 위한 필터 세팅
우선 지도 좌측 상단에서 '단가'와 '토지'를 선택하고 단위는 '평'으로 선택하자. 토지 면적당 평당가로 볼 수 있다.
그리고 필터 버튼을 눌러 몇가지 항목을 필터링하자.
본인만의 기준이 있어야하는데, 상기의 경우 아래와 같이 검색을 해보았다.
우선 호실별로 분양이 되는 연립/다세대는 평당가가 상대적으로 높기 때문에 배제하고 단독/다가구와 토지만 선택했고(멸실을 가정하고 토지 가격을 보고자 하는 것이기 때문에), 준공연차를 20년 이상으로 선택했다. 건물 가격은 없어졌다고 보는 연차로 본인의 기준에 따라 15년을 잡아도 되고 10년을 잡아도 된다. (실제 다세대인데 단독/다가구로 필터링이 되는 경우도 있으니 감안해야할 것 같다) 상업용빌딩은 보통 평당가가 높게 나와서 배제했다.
거래연도는 최근 3년으로 설정했는데, 이 역시도 시장 상황 또는 본인의 판단에 따라 선택을 하면 된다. 시장 가격과 괴리가 심한 연도는 배제하는 것이 좋겠다.
관심 대상 토지가 50평이기에 비슷한 수준의 토지만 필터링했고(작은 평형이 평당가는 더 비쌀 수 있다), 관심 토지가 일반주거지역이기에 일반주거지역만 필터링했다.
# 신축 평당가를 보기 위한 필터 세팅
신축 가격은 어떻게 볼까? (얼마에 Exit 가능할까?) 최근 3년 거래된 것중 준공연차가 5년 이내인 것을 보는 것은 어떨까? 이 역시 본인 판단에 따라 조절 가능할 것이다. 그리고 거래 사례가 적다면 판단에 큰 도움이 안 될 수는 있겠으나, 그래도 한 번 찾아보자. 또 수익률에 따라 매도가는 달라질 수도 있어서 신축을 평당가로만 접근하는게 얼마나 유의미할지는 모르겠지만, 대략 거래되는 가격에 대한 감은 잡을 수 있을거라 생각된다.
한 건(2020년 거래) 밖에 나오지 않았지만, 매입 가격은 2000만원대 후반 ~ 3000만원대, 매도가격은 4000만원대+a (2020년 대비 지가 20% 상승(2500만->3000만)으로 보면 대략 5000만원대)
거래 사례가 많은 곳이라면 유용하게 쓰일 수도 있겠다. 어디까지나 참고로만 하고, 임장을 열심히! (제가 그렇지 못 하여^^)
(신축 관련 같이 보시면 좋을 최근 글)
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