단독/다가구 주택에 걸림돌 같은 전세보증금 반환보증

 

HUG 홈페이지 안내 중

전세보증금이 커질수록 보증금 반환을 보증받고자 하는 임차인의 니즈는 커질 것이다.

서울 기준으로 보증 기관은 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF), 서울보증(SGI) 세 군데가 있는데, 단독/다가구 같은 경우 보증한도가 크지 않다고 해 어느 정도 수준인지 확인해보았다.

 

우선 다중주택은 보증이 안 되는 경우가 있다고 해 먼저 체크해보았다.

- SGI는 홈페이지에 설명이 없어서 영등포지점에 전화문의를 해보았는데, 단독/다가구는 실제로는 보증 가입이 거의 어렵다고 생각하는게 좋다라고 이야기한다. 하지만, 보증료율이 조금 높을 뿐 단독/다가구도 SGI로 전세 보증을 받는 경우가 있는 것 같아 사용하고자할 때 정확히 확인하는게 좋겠다.

- HF의 경우에는 가능하다고한다. 단독/다가구의 경우 가격 제한이 있지만, 전체 가격이 9억원을 넘더라도 해당 임차 호실분이 9억을 넘지 않으면 되므로, 실질적으로 제한을 받는 경우는 없다고 봐도 될 것 같다.

HF 전세지킴보증 대상 임차주택

- HUG는 다중주택 보증이 가능한 것으로 홈페이지에 명시가 되어있고, 단독주택과 별개로 표시를 해두었다. (일부 메뉴에는 여전히 불가한 것으로 나오나, 보증이 가능한 것으로 보인다)

 

SGI 상담원은 단독/다가구는 사실상 보증이 어렵다고 보는게 맞고 HUG나 HF보다 조건이 빡빡하다는 설명이었고, 또한, HF는 HF를 통해 전세자금대출을 받은 임차인을 대상으로만 보증을 해준다고 한다. HUG는 홈페이지 설명이 가장 상세히 나와있어서 편하게 파악이 가능했다.

 

# 보증대상 주택

HUG	HF	SGI
단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 ※ 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 주용도란 등에 주거용 표기가 있어야 합니다. ※ 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.	보증대상 임차주택은 주택법상 주택인 아파트(도시형생활주택 포함), 연립, 다세대, 단독, 다가구와 준주택인 주거용오피스텔, 노인복지주택으로 다음의 ① ~ ⑤을 모두 충족해야합니다 ① 건물의 전부 또는 일부에 대한 공부상 용도가 주택으로서 실제 주거용으로 이용할 것 ② 건물 및 토지에 대한 소유권 권리침해가 없을 것 ③ 건물 및 토지의 소유자와 임대인이 일치할 것 ④ 부동산등기사항전부증명서가 발급가능할 것 ⑤ 공사가 정하는 방법에 따라 산정한 주택의 가격이 9억원 이하일 것	아파트, 오피스텔, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 도시형생활주택 영등포 지점 문의시, 다중주택은 보증 가입불가, 빌라는 실거래가의 60%선만 보증, 거의 아파트 전세 보증만 취급하는게 일반적이라는 설명. 보증 가입은 가능하나 한도가 작아 실질적으로 가입이 어렵다는 의미로 이해함

 

# 보증금액과 보증한도

HUG와 HF를 비교하자면...

 

- HUG는 보증 한도내에서 부분 보증이 가능한 점이 가입의 폭을 넓게 만들어준다는 생각이 든다.  (HF는 계약서상 보증금 전액으로만 가입이 가능하다) 예를 들어, 보증한도가 1억이 남았는데, 계약서상 보증금액이 1억 1천만원이라면 HF는 가입불가한 반면, HUG는 1억에 대해서는 보증이 가능하기 때문이다. 얼마나 의미가 있을지 모르겠으나.

 

- HF는 보증한도면에서 유리하다. HUG는 보증한도 = 주택가격 - 선순위채권 총액이나, HF는 보증한도 =  주택가격 * 120 - 선순위 총액이고, 선결 조건인 선순위 채권의 조건도 역시 HF가 좀 더 여유있게 잡는다. 

 

구축들을 대략 살펴보면 보증한도는 사실상 유명무실한 수준이 되지 않을까 싶고, 한/두 호 정도 보증하면 보증 가입이 불가할 듯 하다. 신축같은 경우 감정가를 높게 받을 여지가 크기에 보증한도가 높아질 여지는 있겠지만. 어떻게 운영을 하고 있는지 궁금한 부분인데, 여튼 임대인은 선순위채권 총액을 보증가능한 수준에 맞추기 위해 정확한 주택가격과 수식을 놓고, 타입별로 임차 순위를 잘 짜야할 듯 하다.  

HUG (1566-9009 업무시간에도 전화안됨)	HF (1688-8114)	SGI   (1670-7000,  지점 문의)
보증한도내에서 보증신청인이 신청한 금액	임대차보증금 전액 / 부분 보증 불가	임대차보증금 전액 / 부분 보증 불가
보증한도: 주택가격 – 선순위채권 등 ※.선순위 채권 등 : 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권 - 단독,다중,다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함 - 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한금액이 주택가격의 80% 이내일 것	보증한도: 다음의 ① ~ ② 중 가장 적은 금액 ① 지역별 보증한도 : 수도권 7억(지방 5억) ② 주택유형별 보증한도 단독/다가구 = 주택가격 X 120% - 선순위채권총액 (선순위채권총액은 주택가격 이내, 선순위근저당권설정액은 주택가격의 70%이내) * 선순위채권총액 = 선순위근저당권설정액 + 선순위임대차보증금액	보증한도: 심사

 

# 주택 가격 평가방법

# HUG 주택 가격 (주택가격 계산기로 산정 가능)	# HF 주택 가격
1. 단독/ 다가구 주택가격 산정 ① 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 ② 국토교통부장관이 공시하는 개별주택가격의 150%에 해당하는 금액 - 부동산공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr)의 개별단독주택가격 안내 페이지 참조 - 해당 시, 군, 구청 홈페이지에서 열람 ③ 토지공시지가와 건물시가표준액을 합산하여 산출한 금액의 150%에 해당하는 금액 * 보증신청인이 감정평가수수료를 부담하는 경우 우선 적용	① KB부동산 시세 또는 한국부동산원 시세 ② 최초 소유권이전 등기일로부터 1년 이내 분양가액 (300세대 이상 아파트에 한함) 또는 부동산등기사항전부증명서상 1년 이내 매매 거래가액 (주거용 오피스텔에 한함) ③ 국세청 기준시가의 150% (주거용 오피스텔에 한함) ④ 해당 세대의 토지공시지가와 시가표준액을 합산한 금액의 150% (주거용 오피스텔에 한함) ⑤ 감정평가업자의 최근 1년 이내 감정평가액 (공사 비용부담으로 감정평가 실시) * 위 가격평가방법에도 불구하고 보증신청인이 본인 부담으로 감정평가 실시 및 감정평가서를 제출하는 경우 해당 감정평가액을 우선적용 가능
한국부동산원 또는 (한국감정평가협회 가입) 감정평가법인 및 감정평가사무소 평가금액: 감정평가일로부터 6개월이 경과되지 아니한 금액만 인정 평가목적: 담보제공용 평가대상물건: 전부 또는 주택형별, 동별, 층별, 향별로 1세대씩 샘플감정 가능 (다만, 금융기관의 담보제공 등을 위하여 감정평가를 받은 경우에는 이를 활용 가능)

* 상담원의 이해도에 따라 정보가 조금씩 달라질 수 있겠다는 생각이 드네요. 본인의 상황에 맞게 정확한 정보가 필요한 경우는 해당 지점에 반드시 문의하시면 좋을 것 같습니다. 

 

(최종 업데이트일 : 2022/9/12)

 

HUG 홈페이지 중

 

https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y 

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

https://www.hf.go.kr/hf/sub02/sub12_01.do

주택금융공사 | 주택보증 | 전세보증금반환보증 | 전세지킴보증

https://www.sgic.co.kr/chp/main.mvc

SGI서울보증

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