아래 사진은 몇 달 전 임장 중 찍은 서울의 한 중개소 앞에 걸려있던 임대 시세표이다. 한 지역 내에서도 가격대가 다양하게 펼쳐져있는 것을 알 수 있다. 1km 정도 벗어나 다른 중개소의 시세를 보면 가격대가 더 넓어진다. 해당 지역은 이 중개소가 소재한 곳보다 가격 분포가 상대적으로 낮긴 하지만, 지상층 풀옵션 원룸임에도 150만/30만도 있었다.
규격화가 되지 않은 원룸/투룸의 시세는 그야말로 천차만별이다. 지역별 원룸의 대략적인 시세가 있겠거니 생각했지만, 한 지역의 부동산에서 중개하는 물건에서도 이렇게 임대 시세가 다양하다. 좋은 지역이라고 해서 편차가 꼭 작은 것은 아니더라는 것. 서울의 신축 원룸 스탠다드(? 4-5평) 시세가 보증금 1000만원/월세 50만원이라고 한다. 이렇게 기준을 잡아도 단순히 평형에 따라 가격이 싸고/비싸고 판단할 수 있는 것도 아니고 100% 연식에 따라가는 것도 아니어서 종잡기 어렵다.
아래만 봐도 넓은 평형이 월세가 더 싸다. (체리색 문을 보니 이유가 짐작도 되지만) 평형이 넓은 곳, 분리형 원룸, 베란다 있는 곳, 리모델링한 곳, 신축 등등 너무나 다양하다.
신축 사업을 하는데 있어 사업성을 평가할 때 임대가격을 어떻게 잡아야하는가? 소위 신축빨로 신축에는 임대시세에 거품이 있다라고 하기도 하고, 신축 임대시세는 꾸준히 오르기 때문에 높은 시세 기준으로 사업성을 평가하는게 좋다라고 하기도 한다. 이에 대해 통계로는 정확히 판단하는데 한계가 있다. (신축 데이터가 통계에 없기 때문에 - 글 아래 부분 참고)
그래서 '경험해 본' 멘토님의 말씀대로, 그리고 일부는 짧은 몇 년간의 임대 시세 변화를 본대로 사업성 분석을 했다. = 신축 임대시세는 꾸준히 오른다 = 해당 지역의 높은 임대 시세를 기준으로 한다. (특히나 일반 부동산이 아닌 임대 전문 부동산의 시세로 - 소위 신축 빌라 전문 임대 등등)
어디까지나 '사업'으로 접근한다는 마인드가 필요한 것 같다. 4-5평 원룸 신축 기준 월세는 1000만/50만, 전세는 대략 1.2억 기준으로 상급지는 조금 더 받을 수도 있겠다. 하급지는 반대일 수도 있고. 임대 시세는 정해진 것이 아니어서 해당 지역의 높은 시세대로 임대를 맞추도록 상품성을 만들어 내야하고, 홍보도 해야 하는 것이지 그냥 정해진 가격을 받는 것이 아니다.
다만, 필자가 접근한 곳은 임대 거래량 자체가 많지는 않은 곳이어서 임대 시세 조사하기가 어려웠고, 신축 사업으로 접근하는데 있어서 가장 큰 리스크임에도 '상품을 잘 만들면 되지'라고 너무 안이하게 생각한 구석이 있지 않나 반성한다. 제한된 투자 금액에서 내가 원하는 상품성(엘리베이터, 주인세대, 역과의 접근성)을 만들어 내기 위해서는 임대 수요가 다소 딸리더라도 상품성을 만들어 낼 수 있는 곳에서 사업을 시작해야했기에 지가가 상대적으로 저렴한 곳을 택했다. 그래서 시공사 선정시에도 비용이 조금 더 들더라도 상품성을 만족시켜줄만한 곳을 선택한 것이고.
잠깐 옆길로 샜는데, 임대 수요가 많다고 해서 반드시 임대 시세의 밴드가 좁은 것은 아니고, 임대 수요가 적다고 해서 밴드가 마냥 넓은 것도 아니다. 신축 상품의 상품성을 끌어올려서 높은 임대가에 맞출 수 있는 방법을 강구해야하는 사업의 영역이라고 생각된다. 상품(원룸, 1.5룸, 투룸 등)의 구성과 각 상품의 전세/월세를 잘 믹스할 방법을 찾으면 좋은 수익률을 기대하고 투자금도 잘 회수할 수 있지 않을까 기대한다.
통계를 통해 신축 임대 시세의 변화를 보고 싶었지만, 좋은 데이터를 구할 수는 없었고, 전반적인 임대 시세 추이만 보게 되었다. 아래는 참고만 하시길...
일단 서울의 전월세 가격 통합 지수를 보면 꾸준히 우상향하는 것처럼 보이는데 7년간 상승률이 3.4% 정도밖에 안 되는 미미한 상승이라 유의미한 숫자로는 안 보인다.
전세가격 상승률은 상대적으로 조금 높지만 큰 차이는 없고,
연령별 가격 지수로는 10년 이하 카테고리만 있어서, 이미 5년 지나면 신축으로 볼 수 없는 단독 주택 성격상 적합한 데이터로 보이지는 않는다. 시계열상 월세 가격의 변화는 거의 없다가 21년 하반기부터 급격히 올라간다. 상대적으로 10년 이하의 상승률이 높게 보인다는 것 정도만 최근의 트렌드로 볼 수 있겠다. (위험요소일까? 의문)
전세에 전월세 전환율을 곱하면 임대 수익률이라 볼 수 있는데, 임대 수익률은 점차 낮아지는 추세에 있다. 금리가 낮아지다보니 전세 수요가 많아지고, 높아진 전세 금액 대비해 월세가 오르지 못하다보니 그런 듯한데 금리가 높아지면 어찌될지 지켜보아야.
월세/준월세/준전세를 섞어서 보면 큰 변화가 없다가 최근에 급격히 상승한 것처럼 보이지만, 각각을 들여다보면...
월세 가격은 하락했다가 최근 몇 년 사이에 회복 중이고,
준월세 가격은 큰 변화가 없다가 최근에 상승중...
준전세는 꾸준히 상승을 하고 있다.
그리고 중요한... 요구 수익률에 영향을 주는 기준 금리 변화.
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