다중주택 신축시 큰 부담으로 다가오는 부가가치세 - 조기 환급 받자

국민주택 규모(85제곱미터)를 초과하는 주택이나 근린생활시설의 건축 시 건설용역대금(공사비)에 부가가치세 10%가 붙는다. 다중주택의 경우 가구당 면적이 아닌 전체 주거전용면적을 기준으로 판단하기에 대부분 국민주택 규모를 초과하고, 건설용역대금 전체에 부가가치세가 매겨지다 보니 부가가치세만 해도 상당하다.

 

소규모 땅이지만 7억 중후반을 예상했던 공사비가 9억대로 견적이 나오니 어질어질했다. 부가가치세가 포함된다고 생각 못 했기 때문이다. (이에 대해 들은 적이 있었어도 당시엔 내 일이 아니니 머리에 각인이 안 되었다.) 일부 공사비를 후불로 지불하고, 기성고 대출을 활용한다고 하지만 공사비 상승분(예상치 대비)에 더해 부가가치세가 더해지는 것은 작지 않은 부담으로 다가왔다.

 

부가가치세를 환급 받을 수 있다고 하지만, 일반적으로 7월 25일, 1월 25일 두 번의 부가가치세 확정신고 기간으로부터 30일 이내 환급이 되는 것이다. 공사가 하반기부터 연말까지 이뤄지는 내 현장의 경우 내년 2월에야 환급을 받는다면 이미 부가가치세가 투자금에 다 녹아들어가야하는 것이라 환급받을 수 있다는 것이 유명무실해진다. 사업성 분석 단계에서 빠져있던 금액이 투자금에 얹혀지는 상황이라.

 

부가가치세 관련해 찾다보니, '조기환급 대상'이 되면 월별로 부가가치세를 조기 환급을 받을 수도 있다고 한다. 대상이 되는지가 불확실해서 '다중주택을 신축하는 경우에 건설용역대금도 조기 환급 대상이 되는지' 세무사님께 문의했더니 조기 환급 신청이 가능하다고 한다. (기장료 정도의 부가세 신고대행료가 건별로 부가)

(23년 1월 업데이트)

신축판매업의 경우 유형자산으로 보느냐 재고자산으로 보느냐에 따라 조기환급 가능 여부에 대한 판단이 나뉘는 것 같습니다. 원칙적으로는 부가세 조기환급 대상은 '사업 설비를 신설, 취득, 확장하는 경우'에 가능하고, 사업설비는 사업에 직접 사용되는 자산으로서 감가상각이 되는 유형자산을 뜻합니다. (인테리어 공사, 비품 취득 등) 이렇게 설명을 듣고, 그래서 되는거야? 안 되는거야?라는 질문이 들어 세무사님께 문의했었던 것인데, 해당 세무서의 담당자의 판단에 따라 이를 재고자산으로 보기도 하는 것 같습니다. 세무서 판단 > 대행 세무사 판단 > 내 판단...^^

 

전자세금계산서 수령한 날이 속한 달의 다음 달 25일까지가 월별조기환급 신고 대상이다. 예를 들어 4월에 공사대금 결제했다면, 5월 25일까지 신고가 가능하므로 그 전까지 세무사님께 공사계약서, 자금이체내역서 전달드리고 대행을 부탁드리면 된다. 신고일인 25일로부터 15일 내에 환급이 되며, '월별' 신고이기에 월별조기환급 신고를 놓친 이전 달의 내역을 소급해서 환급은 못 받는다.

 

단, 토지 관련 비용은(철거비, 토지 측량, 정지 비용 등) 면세라 해당하는 부분은 부가가치세 환급을 못 받는다. (매입세액불공제이나 시공사는 과세대상이라 부가세 붙여 공급) 만약 고려를 안 하고 환급을 받았다면 추후 가산세를 붙여 추징당할 수도 있다고 한다. (공사내역서를 같이 제출하면서, 신고서상 '공제받지 못할 매입세액'에 토지 관련 비용을 기재. 관련 비용을 기재하지 않았다면 추후 세무서에서 요청할 수도 있다고.) 

 

아직 삽도 못 뜨고, 시공사와 계약만 한 단계(4월)라 상반기는 확정신고까지 기다릴까 하다가 5월에 조기환급신고를 해보았다. 6월 8일에 '일괄국고금지급'이란 이름으로 환급금이 통장에 들어왔다. 이 금액으로 이달치 토지 잔금 대출 이자도 갚고, 공사감리비도 내니 공짜로 진행한 느낌. ^^ 환급 내역은 홈택스 > 조회/발급 > 국세환급 > 환급금 상세조회를 통해서도 확인 가능하다. (세목명: 부가가치세) 조기환급이 크게 의미가 없으신 분들도 있겠지만, 세무사님과 상담하시고 경우에 맞게 활용한다면 좋을 것 같다.

 

철거준비중

(신축 관련 같이 보시면 좋을 글)

2022.02.08 - [투자/신축 사업] - 신축 사업 결정까지 고민했던 것

2022.02.17 - [투자/신축 사업] - 주택신축판매업이라도 잔금 전 멸실 안 되는 주택을 매수시 주의해야

2022.02.15 - [투자/신축 사업] - 주택신축판매업 사업자 등록 방법 및 업종코드 - 홈택스

2022.04.10 - [투자/신축 사업] - 신축을 위한 토지 계약시 특약사항 정리

2022.04.16 - [투자/신축 사업] - 건축 설계사 선정 시 고려해보면 좋을 것들 - 계약서 작성시 유의사항

2022.05.01 - [투자/신축 사업] - 설계안에서 타협점을 찾기 - 용적률을 꽉 채우는 것만이 능사일까?

2022.05.16 - [투자/신축 사업] - 건축허가필증 교부 - 건축허가 후 챙긴 것들

2022.06.04 - [투자/신축 사업] - 신축 토지 잔금 준비 - 감정가는 탄력적이더라

2022.06.16 - [투자/신축 사업] - 다중주택 신축시 큰 부담으로 다가오는 부가가치세 - 조기 환급 받자