신축 토지 잔금 준비 - 감정가는 탄력적이더라

신축하는 과정은 개별성이 강하다. 같은 단계 같아도 개개인의 상황/여건에 따라 디테일이 다르다. 그렇더라도 하나의 과정에서 겪은 경험이 뼈대가 되어야한다 생각해, 사소한 감정/경험이라도 기록해두고자 글을 남겨두고 있다.

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신축 스터디를 하면서 배우길... 일반적으로 서울의 땅은 매매가의 100% 가까이 감정가로 잡아주고, 감정가의 80% 수준으로 토지 잔금 대출이 가능한 것으로 파악하고 있었다. (은행마다 조건은 조금씩 다를 수 있으나, 서울을 감정가를 잘 쳐주는 것은 비슷하다)

 

매수협상 과정에서 토지 매입 전에 사업성 검토 단계에서 잡은 매매가보다 3천만원 오른 금액으로 최종 조율이 되었다. 처음에 5천만원 정도 조율이 가능할 것으로 이야기가 되었다가 도중에 말이 바뀌었다. (최종 2천만원 조율)

 

매수 협상 전에 실제 5천 조율된 금액으로 매수 가능할 것으로 생각하고 대출 가능 금액을 확인하기 위해 해당 금액으로 탁상감정을 의뢰했는데, 감정가가 매매가의 93% 정도로 낮게 나와 사업성 검토시 계산한 것보다 투자금이 6천만원 정도 더 필요한 상황이 되었다.

 

주변 거래 사례로 감정가를 산정하기에 잔금 시점 즈음(잔금을 길게 잡을 예정이었기에) 재감정을 하면 대출 가능 금액은 더 올라갈 수도 있다고 은행 담당자분은 이야기했다. 그러나 왜 감정가가 100%에 미치지 못하는지에 더 신경이 쓰였고, 거래 사례 기준이라면 재감정시 감정가가 떨어질 수 있는 것도 아닌가 걱정 또한 들었다. (서울 다른 지역에서 진행하신 분들도 감정가가 나보다 더 안 나온 사람들도 있어서 이 부분에 크게 염려할 것은 아닌 것 같다.)

 

자금이 여유가 없는 상태에서 건축비 상승 또한 고려를 해야했기에 함께 후보군에 있었던 좀 더 높은 금액대의 토지들은 혹여 대출 가능 금액이 줄어들면 스트레스를 크게 받을 수 있겠다는 생각이 들어서 포기를 하고 가장 낮은 금액이었던 본 물건에 집중하기로 했다. (각각의 장단점들이 명확하게 있던터라 고민이 많이 됐었는데 금액적으로 안전하게 시작하는게 맞겠다 생각했다) 

 

토지의 경우 감정가 대비로 대출을 진행하다보니 대출받을 수 있는 금액도 탄력적인 면이 있다. 탁상감정이 낮게 나왔다고 해서 지레 겁 먹고 포기할 필요는 없을 듯 하다. 

 

높아진 매매 금액으로 재감정을 했고, 최종적으로는 사업성 검토시 고려했던 수준에 맞게 감정가가 나와 원했던 금액만큼 대출을 받아 진행할 수 있었다. 최초 감정 의뢰시 매매금액 또한 중요하다는 생각을 못 하고 가격 절충이 가능할 거라 생각한 낮은 금액으로 의뢰드렸던 것도 지금 생각해보면 바보 같은 짓. 신축 사업에선 금융을 얼마나 잘 활용하는 것이 키 중 하나가 될 수도 있는데, 참 어려운 부분이다.

 

은행마다 차이는 있겠으나 대출받은 은행에서는 아래와 같은 서류로 자서를 진행하고 잔금을 위한 준비는 모두 마쳤다.

- 사업자등록증

- 신분증

- 인감도장

- 인감증명서 x2

- 주민등록초본(과거이력포함) x2

- 주민등록등본

- 국세납세 증명서

- 지방세납세 증명서

- 세목별과세 증명서 -> 몇 건의 투자 물건 때문에 다양하게 나오는데 그냥 전부 떼달라고 함

- 소득금액 증명원 -> 원천징수 영수증도 가능한 듯 하다

- 가족관계 증명서(상세)

- 매매계약서 및 거래 영수증(계약금/중도금)

- 건축허가서 -> 건축허가 나오기 전이어서 허가 접수증으로 대체함 (건축 허가 신청 시 토지사용승낙서 있으면 매수인을 건축주로 신청해도 무관하다고 함)

- 설계 개요 및 도면

 

 

* 사업을 진행하면서도 과거의 질문에 대해 정답을 주기 어려운 것이 이 사업 자체가 쉽지 않음을 설명하는 것 아닐까 싶다. 

- 좀 더 비싼 토지를 선택했고, 매매가의 80%로 대출을 받을 수 있었더라면 과연 투자금을 감당하고 진행을 할 수 있었을까?

- 건축비는 얼마나 올라갔을까? / 내려갔을까? - 대지가 커서 / 다가구로 해서 / 층이 높아져서 ...

 

철거 전의 모습 - 옆집이 먼저 깔끔하게 철거를 마쳤네요!

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