용적률을 꽉 채울 수 있는 땅을 찾고, 설계 시에도 용적률을 꽉꽉 채워줄 설계를 찾기 위해 혈안이 된다. 용적률 = 수익률로 통하기 때문이다. 신축 진행 중인 물건도 용적률을 꽉 채울 수 있는 옵션들이 있었지만, 설계 최종안은 용적률 195%가 되었다. 방 크기도 미세하게나마 처음 안보다 줄어들었다.
방의 구성, 건축비, 주차 공간 등 여러가지 요소를 고려한 결과다. 그중 무엇보다 방의 구성 변경에 따른 수익 증대 기대 부분과, 건축비 절감이 컸다. 예전 글에서 언급했던 것처럼 해당 부지는 필로티 형태의 주차공간이 반드시 필요했다. 처음 계획했던 방 개수로는 2대만 주차할 수 있으면 됐지만, 처음 안으로는 3대가 가능했다.(아래 참고) 1, 2층을 사무실로 하고, 나머지 5층까지는 주택으로써 동일한 크기의 방이 총 16개 가능했고, 용적률도 꽉 채웠다. 주차 대수도 한 대 더 확보할 수 있고, 건물도 좀 더 웅장해 보일 수 있다.
다만, 1층을 개인 사무실로 계획했는데, 중개업소 통해서 듣기로는 사무실 임차인들이 선호하는 것은 '1층 + 주차장'이었다. 주차는 주인세대를 감안한다면, 어차피 모두 제공하긴 어려운 부분이고, '물건의 위치가 역에서 가까운 편이니...'라고 셀프 위안할 수 밖에 없다. 1, 2층이 무슨 큰 차이가 있을까 싶었지만, 2층 사무실을 쉽게 임대를 맞출 수 있을지는 고민이 되었다. (2층의 경우 사무실이 임대로 나온 경우도 거의 안 보였다) 또한, 자재비 상승으로 평당 건축비를 기존 수익률 분석했던 것보다 대략 30만원 높게 잡아야 할 수 있다는 멘토님의 말씀에, 한 개 층을 줄이고 한 층에 사무실 세 개를 구성하는 방향으로 검토를 했다.
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평당공사비의 진실
평당공사비는 허상입니다. | 안녕하세요, 건축의 기준을 만드는 하우빌드입니다. 이번 글에서는 평당공사비에 관해 알아보도록 하겠습니다. 일독을 권유드립니다: 1. 평당공사비가 얼
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<1, 2층을 모두 사무실로 구성해 5층을 구성할 경우...>
- worst : 2층 2호 공실 + 건축비 상승 = 투자금 7,500만원 증가, 2호 공실 = 좌절
- best : 2층에 1호가 추가되어 월세 50만원(관리비 제외) 상승 = 1.2억원 가치 - 7,500만원(대략 공사비 10% 수준 가정 - 케이스 바이 케이스) = 4,500만원 가치 상승, 하지만 투자금 7,500만원 증가
--> 리스크(투자금, 공실 리스크)를 줄이자 = 한 층으로 하자. (투자금이 얼마나 증가할지 잘 가늠 안 되는 것도 리스크)
1층에 사무실을 하나 추가하기 위해 여러 검토를 하다 최종적으로 아래와 같이 코어의 위치가 변경이 되었다. 이 안을 선택한 이유는 여러 이유로 방은 미세하게 작아졌지만, 2-4층에 1.5룸이 하나씩 생기게 된다는 장점 때문이다. 월 임대료를 20만원 정도 더 받는다고 가정할 경우 1층 사무실 하나가 줄어드는 것을 상쇄시키기에 충분했다. 물론 건축비가 세이브된 것을 감안하면 더욱 감사한 일^^
장애인 엘리베이터를 넣어 초과 용적률을 확보하는 것도 가능했으나, 장애인 엘리베이터를 넣을 경우 추가 확보되어야하는 복도 공간 등을 감안하면 실제 각 호실의 면적 차이가 크게 증가하기 힘들고, 역시나 건축비 증가하는 부분이 있기에 일반 엘리베이터를 택했다. 무조건 용적률을 꽉 채우기만 하면 좋을 줄 알았지만, 현실은 돈과의 타협이다. 각 안 별로 차이가 발생하는 포인트가 무엇인지 확인하고 본인의 상황과 맞게 타협하는 것도 중요하겠다.
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