신축을 위한 토지 계약시 특약사항 정리

신축을 위한 토지를 매수 시 주로 구옥을 매수하기 때문에 임차인 명도가 필요하게 되고, 또 건축 인허가를 위한 매도인의 협조가 필요하기에 특약사항으로 여러가지를 남기게 된다. 멘토님이 주신 특약 사항과 중개사님이 주신 특약 사항, 그리고 잔금 전 멸실 조건이 아닌 이번 건의 특약 사항과 지나놓고 보니 아쉬운 점 기록.

 

(멘토님 제안 특약사항 - 빨간 글씨는 잔금 전 멸실 조건시)

1.  현 시설 상태에서의 매매계약이며 다른 특약이 없는 한 현 시설물 일체를 양도하기로 한다.(매도인 및 매수인은 공부서류확인 및 현장실사 했음)
2. 대지면적과 건물면적은 공부상 장부(토지대장, 건축물대장)를 기준으로 한다.
3. 1차 중도금 금 000원은 00년 00월 00일에 매도인의 은행계좌로 입금하기로 한다.
   2차 중도금 금 000원은 00년 00일에 매도인의 은행계좌로 입금하기로 한다.                     
4. 등기부등본 갑구의 근저당권은 매도인이 잔금전에 말소하기로 한다.
   (채권최고액 금 00원 근저당권자 000 00지점) 
5. 매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다.
6. 소유권 이전등기가 완료되기 전에 등본상 권리제한사유가 발생하는 경우 매도인의 책임으로 매수인은 즉시 계약을 해제할 수 있으며, 이 때 매도인은 매수인에게 이미 지불된 금액을 반환해 주어야 하며 그와는 별도로 매매금액의 10%를 손해배상 해 주기로 한다.
7. 잔금일은 매도인과 매수인이 상호 협의하여 조정할 수 있다.
8. 부동산의 인도날짜는 상호 협의하여 변경할 수 있다.
9. 기타 사항은 부동산관례에 따르기로 하며 본건 매매가 차질없이 이루어 질 수 있도록 상호 최대한 협조하기로 한다.
10. 매수인은 각 층별 임대차현황을 확인하였으며, 매도인은 잔금지급일까지 임대차계약서 원본을 매수인에게 교부한다.(삭제가능)
11. 현 임차세대는 00세대, 임차보증금은 000원이며 명도기한은 00년 00월 00일로 특정하기로 하며 명도는 매도인이 책임지고 잔금일 1개월전까지 명도처리를 완료하기로 한다. 

--> 계약 당시 잔금 전 멸실도 아니고 계약일 전까지 임차 세대가 없는 것으로 중개사에게  들어서 중개사와 특약을 정리하는 단계에서(계약일 전) 임차 내역에 대한 부분을 뺐으나, 계약 당일 매도인으로부터 임차세대가 있음을 확인함. 멸실 조건이 아니어도 임차 내역에 대한 부분을 추가하고 계약일 전 특약사항을 논의하므로써 중개사/매수인 모두 현황을 정확히 파악할 수 있는 기회가 될 수 있어서 임차 내역에 대한 부분은 멸실 여부와 무관하게 넣는 것이 좋지 않을까 생각됨.
12. 잔금일에 현 건물 공과금 및 정화조처리비용은 매도인이 납부한 것을 확인 후 잔금처리 하기로 한다.
13. 잔금 전 매수인 명의가 변경될 수 있으며 이 점을 매도인에게 설명 후 동의하에 계약함.
14. 본 계약체결 이후 잔금 지급 전 신축 인허가 절차상 토지사용승낙이 필요한 경우 매도인은 매수인이 요청하는 바에 따라 신축 인허가용 토지사용승낙서를 발급(토지사용승낙서에 인감 날인 및 인감증명서 첨부)하기로 한다. 
15. 매도인은 잔금일전에 매매 목적물의 지상 건축물 일체에 대한 멸실 등기를 완료한다. 단, 지상 건축물 일체를 멸실하기 위한 책임 및 비용은 매수인이 부담하고, 매도인은 지상 건축물 일체를 멸실하기 위한 절차에 협조한다.
16. 매도인은 잔금일로부터 1개월 전(**년**월**일)까지 임차인들의 명도를 완료할 것을 책임지기로 한다. 단, 매도인이 위 의무를 불이행할 경우 이로 인해 발생하는 금융비용 및 관련한 제반 비용에 대해서 매도인은 매수인에게 해당 비용을 지급하기로 한다. 또한 잔금일은 명도완료 시점을 기준으로 재조정하기로 한다.

 

(중개사님 제안 특약사항)

1. 본 계약은 현 시설 상태를 철거 후, 새로운 건물을 신축하는 것을 목적으로 하며, 해당 부동산의 등기사항전부증명서 등 서류를 확인한 후, 공부 상의 면적을 기준으로 계약 체결하기로 한다.(이때 건물 멸실에 대한 비용 및 법적인 사항에 대하여 모든 책임을 매수인이 지기로 한다.)
2. 00년 00월 00일 계약금 00% 일부인 금 000원을 입금하기로하며, 00년 00월 00일에 나머지 금액 금 000원을 입금하기로한다.
3. 매도인은 잔금 수령과 동시에 해당 부동산에 대한 근저당권 등 소유권 이외의 권리를 말소하고, 계약 종료일까지의 각종 공과금을 정산하기로 한다.
4. 매수인은 자신의 건축 허가와 관련된 이유로 본 계약을 해제 할 수 없다.
5. 매도인은 임차인이 거주하는 경우 매도인의 책임하에 임차인의 명도(퇴실)를 이행하여야 하며, 잔금수령 후 매도인은 책임지고 매도인 및 임차인 전부 전출신고를 하여 해당 부동산을 완전한 공실 상태로 유지하기로한다.
6. 매도인은 임차인 명도(퇴실)를 이행하지 못하는 경우 매수인의 사업계획 차질에 대한 책임을 지기로하며, 이에 따른 계약금과 중도금에 대한 법정이자 (연4.6%)를 매수인에게 지불하기로한다.
7. 매도인은 매수인의 신속한 건축 허가를 받을 수 있도록 중도금 지급 이후 매도인은 자신의 명의로 건축인허가 신청을 하는데 동의하며, 이를 위해 매도인의 토지사용승낙서를 매수인이 작성하도록 허락하고, 매수인이 본 계약의 잔금을 지급 완료하면 해당 부동산 건축주를 매수인 명의로 변경하기로 한다. (단, 매수인은 이에 따른 비용 및 법적인 사항에 대하여 모든 책임을 지기로 한다.)
8. 토지사용승낙서와 인감 증명서, 건축 허가 동의서 등 매수인의 건축 인허가 신청을 위한 기타 서류를 매도인이 매수인으로 하여금 사용할 수 있도록 승인했음에도, 잔금 지급이 늦어지거나 지급되지 않는 등의 계약 파기 사유가 발생하면, 매도인의 토지사용승낙서 사용 승낙도 무효화 한다.
9. 매수인이 본 계약의 잔금 지급을 위해 은행 대출을 받게 되면, 이 금액은 은행에서 매수인 계좌를 거쳐 매도인 계좌로 입금되는 것이 아니라, 은행에서 대출 승인 후 곧바로 매도인 계좌로 입금되도록 한다.
10. 기타사항은 부동산매매 관례와 관련법에 따르기로 하며, 본 계약서는 본계약시 매도인과 매수인에게 각각 교부하기로 한다.

 

(이번 건 특약 사항 - 잔금 전 멸실 조건 아닐 경우)

1.  현 시설 상태에서의 매매계약이며 다른 특약이 없는 한 현 시설물 일체를 양도하기로 한다. (매도인 및 매수인은 공부서류확인 및 현장실사 했음) 대지면적과 건물면적은 공부상 장부(토지대장, 건축물대장)를 기준으로 한다.

2. 계약금 금 000은 00년 00월 00일 에 매도인의 계좌로 입금하기로하며, 중도금 금 000원은 00년 00월 00일에 매도인의 계좌로 입금하기로한다.

3. 매도인은 잔금 수령과 동시에 해당 부동산에 대한 근저당권 등 소유권 이외의 권리를 말소하고, 계약 종료일까지의 각종 공과금 및 정화조 처리비용은 매도인이 납부한 것을 확인한 후 잔금처리하기로 한다.
4. 소유권 이전등기가 완료되기 전에 등본상 권리제한사유가 발생하는 경우 매도인의 책임으로 매수인은 즉시 계약을 해제할 수 있으며, 이 때 매도인은 매수인에게 이미 지불된 금액을 반환해 주어야 하며 그와는 별도로 매매금액의 10%를 손해배상해 주기로 한다.

5. 잔금일은 매도인과 매수인이 상호 협의하여 조정할 수 있다.
6. 부동산의 인도날짜는 상호 협의하여 변경할 수 있다. 
7. 매수인은 자신의 건축 허가와 관련된 이유로 본 계약을 해제 할 수 없다.
8. 매도인은 임차인이 거주하는 경우 매도인의 책임하에 잔금일 전까지 임차인의 명도(퇴실)를 이행하여야 하며,  잔금일 전까지 매도인은 책임지고 매도인 및 임차인 전부 전출신고를 하여 해당 부동산을 완전한 공실 상태로 유지하기로한다.

--> 잔금 전 멸실이 아니라서 잔금일 전까지 임차인 명도로 특약을 썼는데, 뜻밖에 주인세대가 일찍 집을 구하여 나갈 수 있는 상황이 되었음.  잘 하면 잔금 전 멸실이 가능할 수도 있는 상황이 되었으나, 임차 세대 하나가 매도인과 감정이 상하여 잔금일까지 버티겠다고 하는 모양임. 처음부터 데드라인을 한 달 전으로 잡았다면 대응이 좀 더 수월했을텐데. 잔금 전 멸실을 고려하지 않더라도 임차인 명도는 잔금 한 달 전으로 시도해봄이 좋을 듯 하다. 미리 단정할 필요는 없을 듯!

9. 매도인은 임차인 명도(퇴실)를 이행하지 못하는 경우 매수인의 사업계획 차질에 대한 책임을 지기로하며, 이에 따른 계약금과 중도금에 대한 법정이자 (연4.6%)를 매수인에게 지불하기로한다. 또한 잔금일은 명도완료 시점을 기준으로 재조정하기로 한다.
10. 잔금 전 매수인 명의가 변경될 수 있으며 이 점을 매도인에게 설명 후 동의하에 계약함.
11. 매도인은 매수인이 신속한 건축 허가를 받을 수 있도록 중도금 지급 이후 매도인은 자신의 명의로 건축인허가 신청을 하는데 동의하며, 이를 위해 매도인의 토지사용승낙서를 매수인이 작성하도록 허락하고, 매수인이 본 계약의 잔금을 지급 완료하면 해당 부동산 건축주를 매수인 명의로 변경하기로 한다. (단, 매수인은 이에 따른 비용 및 법적인 사항에 대하여 모든 책임을 지기로 한다.)
12. 토지사용승낙서와 인감 증명서, 건축 허가 동의서 등 매수인의 건축 인허가 신청을 위한 기타 서류를 매도인이 매수인으로 하여금 사용할 수 있도록 승인했음에도, 잔금 지급이 늦어지거나 지급되지 않는 등의 계약 파기 사유가 발생하면, 매도인의 토지사용승낙서 사용 승낙도 무효화 한다.
13. 매수인이 본 계약의 잔금 지급을 위해 은행 대출을 받게 되면, 은행에서 대출 승인 후 곧바로 매도인 계좌로 입금되도록 한다.
14. 기타사항은 부동산매매 관례와 관련법에 따르기로 하며, 본 계약서는 본계약시 매도인과 매수인에게 각각 교부하기로 한다.

 

 

스벅이 들어올거라 생각지도 못 한 곳인데, 누군가는 토지를 사서 입점을 시키네요

 

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