주택신축판매업이라도 잔금 전 멸실 안 되는 주택을 매수시 주의해야

다주택자가 신축을 위해 멸실 목적의 주택 취득시 취득세 중과가 될 수 있기에, '잔금 전 멸실 조건'으로 주택을 매수하고 싶어한다. 하지만, 매도자가 이를 받아들이지 않거나 서로 조건이 맞지 않는 경우는 잔금 전 멸실을 못 하고 주택으로 매수하게 된다. (매도자가 이사를 가야한다면 자금이 필요하기에 중도금까지 전체 매매금액의 80%정도가 필요한게 일반적이라 한다. 투자금이 여유롭지 않다면 불가!)

 

그리고 취득세 중과가 문제가 되지 않거나, 주택신축판매업으로 등록하고 '취득일로부터 3년내 매도'하겠다라면 멸실하지 않는게 유리할 수 있다. 취득세가 조금 저렴하다 - 토지 취득세 4.6% vs 주택 취득세 3.3%.  다주택자는 취득세를 조금 더 내더라도 안전하게 가겠다는(=3년내 매도가 안 될 경우도 대비하겠다) 스탠스를 많이 취하긴 하지만.

 

어쨌든 멸실이 안 된 채 주택으로 매수를 한다면, 당해의 종합부동산세를 고려해야한다. 주택신축판매업을 등록하면 단기로 종합부동산세가 합산배제 된다고 하지만(아래 참고), '신축 후 미분양주택'을 합산배제해주는 것이지 멸실 이전의 주택은 합산배제 대상이 아니다. 따라서, 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 멸실이 가능한 일정인지 확인을 해야한다. 6월 1일 전까지 멸실 등기까지 할 수 있다면 가장 좋겠고, 최소한 현황상 멸실은 된 상태로 지자체에 비벼볼 수 있는 일정으로 준비해야하겠다. 일반 주택을 매수하는 경우라면 신경썼을 문제를 주택신축판매업을 등록하면 당분간 종합부동산세 문제는 신경쓸 게 없다고 착각하는 우를 범하지 말아야겠다.

 

또한, 건축물 철거 신고 대상이 되면 철거 신고부터 멸실 등기 완료까지 한 달 또는 그 이상 소요될 수 있다고 하니 매수하는 주택이 철거 신고 대상에 해당하는지도 면밀히 살피는게 좋겠다.

 

<종부세 합산배제 대상>

국세청>국세신고안내>개인신고안내>종합부동산세>합산배제 및 과세특례 신고> 사원용주택 합산배제 안내 (nts.go.kr)

건설업 면허없이 주택신축판매업을 하는 일반은 '건축법에 의한 허가를 받은 자'로 분류

미분양주택의 경우도 5년 경과하지 않으면 종부세 합산배제가 된다고하나, 임대기간이 1년 이상이 되면 합산배제가 안 된다. (자기/타인 거주 포함) --> 2022.8.2 종합부동산세법 시행령 개정으로 주택신축판매업의 경우 재산세 납부의무 성립한 날로부터 5년간은 종부세 합산배제가 되게 되었음. 기존에는 1년 이상 임대시 합산배제가 안 된다는 단서 조항이 있었으나 삭제되었다.

 

https://richhuman.tistory.com/224

주택신축판매업의 종합부동산세 합산배제

 

 

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