건축 설계사 선정 시 고려해보면 좋을 것들 - 계약서 작성시 유의사항

집을 짓는다는 행위 자체가 꼭 사업의 목적이 아니어도 그 의미는 여러모로 남다른 것 같다. 첫 집은 더욱 그렇다. 그런 내 집의 밑그림을 그려줄 사람을 만난다는 것은 두근거리는 일이다. 

 

지난 1, 2월 두 곳의 건축 사무소에서 가설계 도면도 받고 미팅을 가진 후 설계 계약을 했다. 가설계를 받고 토지에 아쉬운 구석이 있다는 것을 알아서 그 부분을 어떻게 하면 잘 살릴 것인가에 주안을 맞춰 이야기를 했다. 내게는 그 부분이 설계사 선정의 핵심 요소였기에 건축사님이 어떻게 풀어내는가를 확인하고 싶었다. 본 설계에서 논의해야 할 디테일한 부분들을 설계 계약도 안 한 단계에서 확인을 하려고 한 건지 여전히 헷갈리는 부분이긴 하다. 계약 전에 쓸데없이 시간을 지체한 것인지 고민도 되었고. 하지만, 그렇게 두 곳의 아이디어를 모두 보았기에 처음 생각했던 것 이상의 결과물을 받은 것이라 생각된다. 배운 것도 두 배 이상이 되었고.

 

내가 원하는 방향대로 설계해 줄 수 있는 건축 설계사를 찾는 것이 중요하다고 한다. 개인적으로는 설계사님이 지향하는 방향과 태도 정도를 미팅에서 확인하고 싶었다. 건축사님이 지향하는 바가 나와 비슷하다면 커뮤니케이션도 용이하고, 충돌도 적을 것이라 생각하기 때문이다. 건축을 한 번만 하고 끝낼 것이 아니기에 다음 프로젝트도 함께할 수 있을 분이라면 더욱 좋겠다. 

 

지향하는 방향이 수익률을 극대화하는 방향인지, 거주 쾌적성을 얼마나 고려하는지, 둘 간의 밸런스를 어떻게 고려하는지, 또는 자신만의 고집 요소가 있는지 등등 확인하고 싶었다.  또, 내가 이런저런 변경 제안을 했을 때 어떻게 접근하는지, 어떻게 대응하는지로 태도도 대략 알 수 있었다. 본 설계에서 코어의 위치라던가 방 개수 등등을 변경할 수 있겠지만, 설계사가 얼마나 성심성의껏 최선의 솔루션을 찾아내 줄지 장담할 수 없다. 이 부분은 역량 문제이기도 하지만 태도에도 달려있다고 생각한다. 조금 더 머리를 싸매 볼 것인가, 이게 적당한 것 같은데 뭘 더 바래? 등등. 내 경우 풀고싶은 문제점이 명확했고, 이것을 어떻게 풀 것인지가 관건이어서 이를 통해 많은 부분 끌어낼 수 있었지만, 만약 이런 것을 확인할 요소가 특별히 없다면 어떤 것을 통해 건축사의 성향이나 태도를 확인할 수 있었을지 물음표가 달린다. 건축사와 미팅 시 한 번쯤 고민하고 미팅을 가지면 좋지 않을까 싶다.

 

"작은 토지에 수익률을 추구하면서도 멋지고 예쁜 집"이 대부분의 소형 신축 사업 목표일 것이다. 하지만 수익율 또는 한정된 자본이라는 제약이 있는 한, '돈'과 '시간'과 타협점을 찾아야 한다. 토지 매수 후 잔금까지 길지 않은 시간 중 일부를 설계사 선정에 시간을 쏟고 있는 것이다. 수익률을 빨리 판단하고 결정할 수 있어야 한다. (본 설계에서 이야기할 부분일 수 있지만, 내 경우 여러 버전 중 두 번째 건축사님의 가설계안이 결국 최종안이었다. 가설계 역시도 밑그림을 어떻게 그려나갈지 방향성을 보여준다고 생각하기에 가설계에서 어느 정도의 만족감을 느끼느냐도 중요하다고 생각한다.)

 

돈 = 수익률 = 낮은 투입 비용, 높은 임대료 = 방 개수 + 방 넓이의 조합 (=수입) + 층고 + 건축물 높이(층수) 또는 면적 (=원가)

시간 = 빠른 의사 결정, 스케줄 데드라인 충족 

 

시간의 영역으로 가면 내가 의사 결정은 빨리 할 수 있지만, 설계는 설계사가 일정 내 마무리를 해야한다. 그렇기에 계약서상 특약으로 1차 계획안, 2차 계획안 ... 최종안까지 시간을 명시하는 것이 좋다. (정작 나는 구두로만 약속을 해서 좀 지연이 있었지만^^;;) 또, 내가 결정을 못 하거나, 변경점을 쓸데없이 많이 만들면 기간이 길어질 수 있다. 위의 수익률에 영향을 미치는 요소들에 집중해 빨리 결정을 내리도록 하는 것이 좋겠다.

 

그리고 이렇게 실컷 미팅을 했는데, 내 경우 정작 설계는 다른 분이 담당을 했다. 알고보니 미팅 때 뵌 분은 대표님이셨고 (일부 설계에 관여는 하시기도 하셨지만) 실제 담당 건축사님은 따로 계셨던 것이다. 두 분 스타일이 조금 달라서 적잖이 당황스럽기도 했다. 미팅할 때 담당 건축사님을 확인하고 뵙는 것도 좋은 방법이 되지 않을까 싶다.

 

<아래는 설계표준계약서와 멘토님으로부터 가이드받은 계약서 작성 시 유의사항>

 

건축물의 설계표준계약서 (law.go.kr)

 

[출처] 설계 계약서 작성시 유의사항 (공간, 존재의 가치를 찾다 경매/건축/부동산/경제모임) | 작성자 맥밀란

1. 설계 표준 계약서로 작성  

일부 건축사들은 표준계약서가 아닌 자기에게 유리한 계약서를 따로 작성해서 계약을 하는 경우가 종종 있습니다.

이럴 경우 건축주에게 불리한 조건으로 인해 나중에 피해를 볼 수 있습니다. 따라서 건축사 협회에서 제정한 설계

표준 계약서를 통해서 세부 계약 내역을 정리한다면 큰 틀에서는 문제가 없을 것입니다.

​

2. 특약에 설계기간 명시

설계 표준 계약서 작성 시 특약 또는 본 계약서에 실시설계의 1차 제출 기한, 2차 검토, 3차 최종 등 설계 기한을

명시하는 것이 좋습니다. 이렇게 설계 기한을 명시함으로써, 건축사가 설계에 대한 기한을 인지하게 하고

정해진 기한 내에 설계가 마무리될 수 있게 정리합니다.

​

3. 대금 지급의 기간 명시

설계비의 대금 지급은 통상적으로 계약 시 30~40%, 건축 허가 취득 시 40~50%, 시공 완료 시 10% 내외로

설정합니다.

​

4. 설계 변경 시 설계 변경 비용

통상적으로 실시설계 후 허가도면이 나오고, 건축허가를 득한 후에 설계 변경은 추가 설계비를 제공하여야 하며,

설계 변경 비용은 5,000,000원(부가세 제외) 수준이 평균입니다.(건축사와 협의 후 조정 가능)

​

5. 설계의도구현 계약서 특약 명시

설계의도구현 계약은 서울시가 설계 이후 시공과 준공 사후관리까지 전 과정에 설계자(건축가)의 참여를

제도적으로 보장하는 것으로 공공건축물에 기존에 하였지만, 민간 소형 건물에도 속속 구청 건축과 별로

요청하는 곳이 생겨나고 있습니다.

이것은 주로 착공허가 시 계약서 첨부 요청이 오므로 설계 계약 시 특약란에 설계의도구현 계약서를

구청 건축과에서 요청 시 작성하기로 한다라고 명시하고 설계의도구현 계약의 금액도 명시하는 것이

좋습니다. 통상적으로는 200만원 내외로 책정이 됩니다.

따라서 설계 계약 시 총금액에 이 설계의도구현 계약금액까지 포함하시던지 아니면 구청 요청에 의해서

별도로 금액을 책정하실지를 특약에 명시하셔야 합니다.

 

 

** 아래 책에서 이야기하는 그런 건축을 하고 싶지만, 돈과 시간의 벽은 넘기 힘들었다. 나중에 내가 주인세대에 살 주택을 짓는다면..^^

건물주가 되는 첫걸음, 상가주택 짓기 - 단독주택 같은 주인세대를 지어보자 (tistory.com)

건물주가 되는 첫걸음, 상가주택 짓기 - 단독주택같은 주인세대를 지어보자

푸른 빛의 징크. 느낌이 나쁘지 않아서 캡춰

 

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