국민주택 규모인 85제곱미터 이상의 주택은 취득 시에 농어촌특별세(이하 농특세) 0.2%가 부과된다. 만약 취득세 중과 대상이어도 지방교육세는 0.4% 상한이 있는 방면, 농특세는 상한이 없어서 다주택자의 경우 최대 1%가 부과될 수 있다. 물론 주택신축판매업을 내고 매수하는 경우 중과는 피할 수 있겠지만.
# 농어촌특별세법[시행 2023. 1. 1.] [법률 제18589호, 2021. 12. 21., 일부개정]
9. 대통령령으로 정하는 서민주택에 대한 취득세 또는 등록에 대한 등록면허세의 감면
# 농어촌특별세법 시행령 [시행 2022. 2. 18.] [대통령령 제32449호, 2022. 2. 17., 타법개정]
제4조(비과세)
④ 법 제4조제9호 및 제11호에서 “대통령령으로 정하는 서민주택”이란 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택 규모(「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한다) 이하의 주거용 건물과 이에 부수되는 토지(국가, 지방자치단체 또는 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사가 해당 주택을 건설하기 위하여 취득하거나 개발ㆍ공급하는 토지를 포함한다)로서 주택바닥면적(아파트ㆍ연립주택 등 공동주택의 경우에는 1세대가 독립하여 구분ㆍ사용할 수 있도록 구획된 부분의 바닥면적을 말한다)에 다음 표의 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 말한다. <개정 2012. 2. 2., 2016. 8. 11.>
주택신축판매업을 냈더라도 국민주택 규모 초과 주택은 농특세 0.2%를 내야하는데, 단독주택의 경우 작은 필지라도 전체 층이 적용 면적이 되면 농특세 대상이 될 수 있다. 이 때 임대 세대가 있어서 실제 주인세대의 주거 면적이 국민주택 규모를 초과하지 않은 것을 증빙할 수 있다면 농특세를 비과세 받을 수 있다.
내가 매수한 주택은 총 3개층(각 층 국민주택 규모 이하)이나 건축물 대장상 1가구로만 구성된 단독주택이다. 하지만, 실제 2개 층은 임대 세대로써 임대차 계약서를 통해 증빙함으로써 농특세를 면제 받을 수 있었다. 법무사 님께서 현재 임대차 계약서가 아니라도 무관하다고 하셔서 매도인께 잔금 시 임대차 계약서를 챙겨달라고 요청하였다.
간단한 일 같았지만, 매도인께서 임대차 계약을 한 번도 신고한 적이 없다며 가산세 등 불이익을 받을까 두려워 임대차 계약서를 공유해주시길 꺼려하셔서 난감했다. 임대료가 연간 2천만원에도 못 미치고 취득세 신고할 때 이것으로 매도인이 불이익을 받는 일은 없을 것이라 설득해 받을 수 있었다.
내 경우 법무사 님께서 이 부분을 먼저 챙겨주셔서 농특세를 비과세 받을 수 있었지만, 모든 법무사가 미리 이런 부분을 챙기지는 않을 것이다. 이런 경우에 해당한다면 담당 법무사 님과 상담하시고 농특세를 줄일 수 있는지 확인하시면 좋겠다.
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