국내 상장 리츠 살짝 간보기

리츠에 대한 책을 읽어보고도 어떻게 투자해야할까에 대해서 방향이 안 잡힌다.

국내 리츠에 투자하는게 맞을까? 해외 리츠에 투자하는게 좋을까? 어떻게 종목을 고르는게 좋을까? 세금 문제도 봐야하고.

우선 책에 소개되었던 국내 주요 공모리츠의 주가를 확인해보았다. 리츠도 코로나 사태를 겪으며 주가가 많이 떨어졌다가 조금 반등을 보였지만, 아직 반등의 기미를 못 보이는 종목 두 개가 눈에 띈다. 왜 그런지 대략 찾아보았다.

 

해당 종목은 모두투어리츠(204210)와 NH프라임리츠(338100)다.

 

먼저, 모두투어리츠는 모두투어그룹이 AMC에 위탁하지 않고, 직접 운영하는 리츠이며 주요 투자 자산은 호텔이다. 스타즈 호텔이라는 다소 생소한 브랜드인데, 명동, 동탄, 독산 등에 위치하고 있다. 하지만, 코로나로 인해 호텔 수요가 급감하여, 임차료 지급 시기나 무상 사용 기간을 조정하는 것을 검토중이다. 또 다른 이슈는 임차인이 모두투어그룹의 자회사인 모두스테이인 것도 있다. 임차료 지급 기한을 연기하거나 무상 사용기간 조정이 계열사 지원이라는 지적이다. 

 

임차료 인하 및 조정이 다른 공모리츠의 경우 일반 주주의 동의를 받아야해 실질적으로 임차료 인하 등이 어려운 구조이지만, 모두투어리츠는 특수관계자 지분이 42.49%인데 해당 안건을 특별의결사항으로 분류하고 있어 특수관계자를 제외한 주주의 2/3 찬성만 얻으면 되는 상황이다. 어쨌건 이렇게 임차인의 수익성이 악화되는 경우 부동산 임대수익에 악영향을 주고, 리츠의 배당수익도 줄어들 수 있다. 코로나 시대에 부동산의 사용형태가 바뀔 수 있는 것들(언택트가 영향을 미칠 것들)은 유의해서 보아야할 것 같다.

https://paxnetnews.com/articles/59952

모두투어리츠, 임대료 유예··배당컷 어쩌나 - 팍스넷뉴스

과거 배당 수익률을 보니 2프로대이고 배당금도 다소 들쭉날쭉 해보인다. 작년에 반짝 6%를 기록하고는 올해 또 다시 죽을 쑬 것 같은 분위기. 리츠의 장점인 안정성이 호텔업에서는 다소 떨어지는 것인건지 국내 시장이 아직 미성숙해서 그런 것인지 궁금하다.

잠깐 옆길로 새어 미국의 호텔 리츠를 살짝 살펴봤다.

Apple Hospitality 리츠(APLE)의 배당 지급 내역이다. 주가는 하향세이지만 배당수익률은 훨씬 높고 월배당을 하고 있다. 호텔브랜드는 메리어트와 힐튼이다. 배당 성장은 전혀 없고 주가는 하향세이지만, 모두투어리츠보다는 나을 것 같아보인다. (투자계획 없음^^)

 

 

NH프라임리츠는 조금 다른 부분이 문제다. 해외의 미매각 부동산을 자산에 편입시키고자 하는 것이 첫번째 문제다. 미매각 부동산은 아파트로 치면 미분양 아파트인 격이다. 증권사/자산운용사가 매입한 부동산을 기관투자자들에게 재판매하려했으나 실패한 부동산을 뜻한다. 기관투자자가 받아주지 않은 부실 자산을 개인투자자에게 넘기게 되는건데, 아직 결정은 안 된 모양이다.

두번째 문제는 이 리츠 태생이 부동산을 직접 소유하지 않고, 오피스에 재간접 투자하는 리츠이기 때문이다. 만기가 5-7년인 사모펀드를 기초 자산으로 하기에 이 펀드들이 언제 어떻게 청산하느냐에 따라 손익이 달라진다. 또 집합투자업자보수 등 수수료가 발생해 직접 부동산을 보유한 리츠보다 수수료가 높다는 것도 재간접 투자 리츠의 단점이다.

http://marketinsight.hankyung.com/apps.free/free.news.view?aid=202006304088u&category=IB_FREE

[마켓인사이트]미매각 부동산 리츠에 넣겠다는 NH리츠운용...투자자 주의

NH프라임리츠의 공모가격이 5000원이었다고 하는데, 현재 주가는 공모가격에도 미치지 못하고 있다. 공모가 기준 배당수익률 5.5%를 제시했다는데 현재 수익률이 2%대로 처참하다.