투자의 재발견 - 가치를 평가하고 기대수익률을 설정하는 방법

투자의 재발견 - 이고은 저 (스마트북스, 2021년)

 

주식 애널리스트 출신으로서 부동산, 주식 뿐만 아니라 다양한 투자 상품에 투자를 하고 있다. 황금알을 낳는 거위 농장에 빗대어, 현금흐름을 가져다 주는 자산들에 투자하는데 관심을 가지고 있다. 막연하게 현금흐름을 중시해야한다라고만 얘기하던 다른 책들과는 달리, 명확한 판단 기준을 제시한다. 한 가지 투자 자산에 매몰되어있지 않고 각각의 자산을 투자자산으로서의 가치를 평가하는 것에만 집중해 좋았다.

 

좋은 투자의 방법은 자산의 가치를 측정하고, 그 측정된 가치보다 싸게 사서 현금흐름을 일으키며 보유하고 지속적으로 자산을 늘려가는 것이다.

 

저자는 자산 증가율과 투자 수익률을 구분해야한다고 이야기한다. 아파트가 1억이었던게 2억이 되었다고 해서 투자 수익률을 100%로 보지 않는다. 단지 자산이 100% 증가한 것이다. 1억을 투자하여 월세가 매달 40만원씩 나온다면, 4.8%의 연 투자수익률로 이야기할 수 있다. 즉 내 손에 주어지는 현금흐름만이 투자 수익률이다.

 

그럼 자산 증가율은 의미가 없는 것인가? 그렇지 않다. 증가한 자산을 통해 더 큰 레버리지를 일으킬 수 있다. 레버리지를 일으킴으로써 수익률을 올릴 수 있는데, 그 레버리지를 더 증가시킬 수 있는 기회를 가질 수 있다는 의미이다. 위의 예에서 5000만원의 대출을 연2%(연이자 100만원)로 실행했다고 하면, 투자 수익률은 7.6%가 된다.

 

투자금 = 아파트 매수가 1억 - 대출 5000만원 = 5000만원

현금흐름 = 월세 40만 * 12개월 - 연이자 100만원 = 380만원

투자 수익률 = 380만원 / 5000만원 = 7.6%

 

자산이 증가하므로써 대출을 3000만원 더 일으킬 수 있다면, 투자수익률은 16%가 된다.

 

레버리지는 자산 레버리지만 있는 것이 아니다. 투자/보유에 시간 소모가 적은 자산에 투자해 시간을 레버리지하는 것도 경제적 자유를 달성하기 위해 중요하다. 특히 배당주 등은 수익률은 부동산에 비해 작을 수 있지만, 현금흐름을 만들면서 동시에 시간 레버리지 효과가 크기 때문에 (일단 사면 매수/매도 외에는 할 게 없다. 임차인 관리, 수리 등등 귀찮은 일이 생기지 않는다) 나를 위한 시간을 더 확보할 수 있다는 장점이 있다.

 

앞에서 투자 수익률은 현금흐름이지 자산의 증가율이 아니라고 했다. 경제적 자유를 위해 자산의 크기가 아닌 현금흐름의 크기에 포커스를 맞추어야한다. 아무리 많은 자산을 가지고 있어도 현금흐름이 없다면, 죽을 때까지 내 몸을 갈아넣어 근로 소득을 만들어야만 한다. 현금흐름을 아무리 많이 확보하더라도 시간이 없다면 근로로 벌어들이는 소득과 크게 다를 것이 없을 것이다.

 

부동산 투자에 있어서는 전세 레버리지 투자를 이야기한다. 현 규제 하에서 할 수 있는 구체적인 방법론까지 곁들여 가이드를 해주니 좋았다. 갭 투자라고 하는 것은 전세 레버리지를 최대로 이용해 투자금을 최소화하고 2년 뒤 매도할 때 수익률을 극대화하는 방법이다. 즉, 매도를 전제로 짜여진 방법이지만, 전세 레버리지 투자는 2년마다 전세금의 상승을 꾸준히 이어갈 수 있는 투자를 이야기한다. 매매가-전세가의 갭이 작으면 물론 좋겠지만, 그보다는 향후에도 전세가 안정적으로 상승할 수 있는가에 초점을 맞춘다. 2년마다 증가하는 전세금의 상승분을 2년마다 발생하는 현금흐름으로 본다는 개념이다.

 

과거 데이터로 볼 때 역전세가 발생할 수 있는 가능성은 약 15% 정도라고 한다. 역전세 = 마이너스 현금흐름이므로, 전세 가뭄일지라도 전세금을 무리하게 올려받기보다 역전세를 맞지 않기 위해 안정적인 운영에 신경을 쓴다고 한다.

 

마지막으로 저자는 현금흐름을 가진 자산을 좋게 보는 이유 중의 하나로 가치 평가가 상대적으로 수월하기 때문이라고 이야기한다. 현금흐름할인법(NPV, IRR)으로 그 가치를 평가하는데, 내용이 간단한 듯하면서도 헷갈려 따로 정리했다. 아래 포스팅을 참고하면 좋겠다.

https://richhuman.tistory.com/167

순현재가치(NPV)와 내부수익률(IRR)

 

저자의 투자 관점이 잘 정리된 책으로 추천할만한 책이다.

 

<저자의 홈페이지>

'나만의 기준금리'라고 저자가 칭하는 개개인의 목표수익률이 얼마가 되어야하는지 계산해주기도 하고, 전세 레버리지 투자를 위한 지역별 참고자료 등을 일목요연하게 제공한다.

http://www.spaceboum.com/

SPACE BOUM