순현재가치(NPV)와 내부수익률(IRR)

최근 읽은 책, 투자의 재발견(이고은 저)에서는 투자에 있어 현금흐름을 중시한다. 쉬운 듯하면서도 어려운 할인율이라는 개념을 책의 내용 토대로 정리해본다. - 지나고 나서 왜 어려웠던가 생각해보니 할인율은 주관적 판단에 의해 설정하는 변수이기 때문이다.-

 

현금흐름을 중시하는 여러 이유 중 하나로 현금흐름이 있는 자산은 가치평가가 쉽다는 것이다. 현금흐름을 기반으로 가치평가를 할 때는 주로 현금흐름할인법(DCF - Discounted Cash Flow)이 사용된다. 현재의 100원과 10년 뒤의 100원이 다르다는 개념이며, 10년 뒤의 100원은 현재의 10원쯤일지, 50원쯤일지 모르지만 할인된 가치가 적용되어야한다는 개념이다. 따라서 매년 발생하는 현금흐름을 현재가치로 할인하여 더하게 되면 현재의 가치로 환산할 수 있다.

 

현금흐름할인을 통한 가치 평가에는 두가지 방법이 있다. 

1. 순현재가치 (NPV - Net Present Value) : 현금흐름을 현재가치로 환산한 것의 합
2. 내부수익률 (IRR - Internal Rate of Return) : NPV가 0이 되게 하는 할인율

 

굳이 공식으로 표현하자면 아래와 같다. 

할인율을 알고 있다면, NPV를 구할 수 있고, NPV가 (+)이면 투자가치가 있는 자산인 것으로 인지할 수 있다. NPV를 '0'으로 놓았을 때의 할인율은 n년 동안 투자했을 때의 내부수익율로써 해당 자산에 투자시 원하는 수익률을 충족하는지 판단할 수 있다.

 

예를 들어 보자.

 

3000원을 투자해서 매년 200원의 배당을 받고, 3년 뒤에 3000원에 매도하는 자산을 생각해보자. 할인율을 6%로 가정했다. (책에서는 할인율을 목표수익률로 설정하는데, 할인율을 몇%로 할지는 주관적인 판단에 따르는 것이다. 당연히 할인율이 클수록 현재가치가 낮아지고, 할인율이 작을수록 현재가치는 상대적으로 높아진다. 보수적인 판단을 할수록 할인율을 본인이 생각하는 것보다 조금 높게 잡으면 되지 않을까 생각된다.)

 

투자원금 = -3000원 -> 투자비용이 지출이므로 (-)로 표기한다

1년차 현금흐름 = 200원 

2년차 현금흐름 = 200원

3년차 현금흐름 = 200원 + 3000원(자산 매도) = 3200원 -> 자산 매도로 현금이 생기므로 이 역시 현금흐름으로 표시한다.

현재가치로 환산시 53.46원으로 (+)이므로 투자가치가 있다고 볼 수 있다. 현재 3000원 투자하는 것이 현재 가치로 3053.46원이 된다는 뜻이다. 내부수익률은 6.67%로 목표수익률보다 조금 더 높다.

수익형 부동산이든 배당주이든 자산을 매도하는 경우를 가정하고 현금흐름에 매도가를 매수가로 가정해 산정한다면, 결국 투자기간에 관계없이 ROI나 IRR이나 똑같다. ROI = 200/3000 = 6.67%  .

n=1부터여서 투자 원금은 따로 더해줘야

엑셀로 계산시 IRR 구하는 법

하지만, 투자원금을 순전히 현금흐름으로만 회수가능한 (자산 매도로 회수 불가능한) 사업이라면, IRR은 투자 기간에 엄청난 영향을 받게된다

배당성장주에 투자를 한다고 생각을 하면, 배당(현금흐름)은 꾸준히 증가한다. 과거의 데이터를 통해 배당의 연평균 증가폭을 알 수 있다. 그리고 매년 달라지는 배당금을 현재가치로 환산할 수 있다. (평균 배당수익률을 할인율로 활용할수도 있고, 과거 내부수익률이나 다른 자신만의 기준으로 할인율을 정할 수 있겠다. 밸류에이션하는 방법도 자기만의 기준이 있을테니...) 주가 수익률도 과거 평균 수익률을 알 수 있으므로 이를 통해 예상 매도가격을 구하고 현재가치로 환산해 적정주가를 파악할 수도 있다. (NPV) 보수적인 산정을 원한다면 배당의 증가는 감안하지 않고 현재의 배당금을 매년 적용하고, 현재의 주가를 매도가로 적용할 수 있다.

 

마찬가지로 과거의 IRR을 산정해 내가 원하는 목표수익률에 부합할 수 있을지 유추해볼 수도 있다. 물론 배당지급이력 등이 유추가 가능한 수준으로 안정적이어야하겠다.

 

말이 어렵지만 쉽지만 어려운듯하면서도 쉽다고 하기엔 어려운................................결국 현금흐름할인법에서 핵심인자인 할인율을 산정하는게 주관적이다. 정해진 답은 없다라는 느낌. 투자 경험을 바탕으로 각 투자자산별 적절한 할인법이 체득되어야하지 않나 생각이 든다.

 

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