신축시 사업성이 있느냐를 따지는 것도 의미있지만, 과연 매도가 가능한가가 궁금했습니다. 수익률을 맞추면 매도가 된다라고 말하지만 꼭 그런 것만도 아닌 것처럼 보였기 때문입니다. 보던 영역이 단독/다가구인지라 단순히 이들은 매도가 어렵다라고만 판단을 하고 있었는데, 건물/빌딩의 영역도 마찬가지인 것 같습니다. 아무래도 거래 금액대가 커지니 거래 사례가 적은 것 아닐까 추측합니다.
경험해본 적이 없는 영역이라 어떻게 매도가 되는지/ 어느 정도 수준이면 매도 가능한지/ 잘 팔리는 물건은 어떤 것인지를 알고 싶었습니다. 이에 대한 아주 러프한 대답 중 하나를 얻은 것 같습니다. (하나라고 이야기한 것은 이것이 유일한 답이 아닐 것이라 생각하기 때문입니다)
평당 토지가격이 2500만원인 곳과 6000만원인 곳을 비교해보겠습니다. 건축비는 동일할 것 이고, 신축한 뒤 건물의 가치는 모두 감가되고 토지가격으로만 판다고 생각해보겠습니다. (물론 건물의 가치를 얹어서 팔 수 있는 다양한 케이스들이 있겠지만, 아주 러프하게 아주 보수적으로 생각해보려고 합니다.)
똑같이 대지가 40평이고 2종 일반주거지역이라 가정을 하면...
먼저 평당가 2500만원인 곳은 신축을 하게 되면 대략 20억짜리가 됩니다. 이를 토지 평당가로 환산하면 대략 5000만원이 되고, 지가가 최소 100%는 상승을 해야 매도가 가능하다고 생각할 수 있습니다. (원가에 매도하는 금액)
평당가가 6000만원인 곳은 대략 35억짜리 건물이 되고, 신축시 자기자본도 물론 더 많이 필요합니다. 하지만, 토지 평당가로 환산하면 약 8800만원이고 지가가 47%만(?) 상승되어도 토지 가격만으로도 팔 수 있다는 의미가 됩니다.
실제로는 수익률도 영향을 미칠 수 있고, 신축 건물 자체의 가치 등 다양한 요소들이 영향을 미쳐 실제 저 정도의 지가 상승이 발생하지 않더라도 매도 가능한 수준에 도달하거나 바로 매도가 되기도 하지만, 최고로(?) 보수적으로 잡아본 것이라 생각합니다. 이 경우 지가가 높은 곳이 상대적으로 매도가능한 가격에 빨리 도달할 것이라는 기대는 어렵지 않게 가능할 것 같습니다.
자기자본 대비 100%의 수익률을 가정하고 지가 상승율을 계산해보아도 비슷한 차이를 볼 수 있습니다. 어쩌면 수익률을 보지 않고 매도/매수가 되는 지역에서는 이런 계산을 하지 않아도 본능적으로 느낀 사람들이 거래를 하는 것일지도 모르겠습니다. 그래서 싼 곳은 수익률이라는 유인이 중요해지고요.
물론 돈이 충분하다면 무조건 좋은 것에만 투자할 수 있겠지만, 현실은 그렇지 않아서 문제겠지요. 만약 면적을 조금 줄여도 된다면 비슷한 금액으로 상급지에 투자하는 것을 고려할수도 있겠습니다. 면적을 5평 줄이고 평당가가 1000만원 비싼(2500 vs 3500) 곳을 가정하고 비교해보았습니다. 기대할 수 있는 Exit 시점은 77% 상승 시점이 되겠네요.
또는 주변 시세가 평당 2500만원인 곳에서 평당 1900만원에 살 수 있다면, 평당 3500만원인 곳에서 작은 면적에 투자한 것과 비슷한 상승율에 Exit를 기대할 수도 있겠습니다.
덜 오른 곳 vs 이미 많이 오른 곳이 되어 같은 시기에 평당가가 싼 곳이 더 많이 오를 수도 있고, 그 반대일 수도 있습니다. 또 선호 입지, 용도나 수익률, 건물 컨디션 등 다양한 요소들이 있겠지요. 그냥 아주 단순화해서 그렇구나...정도로 보면 어떨까 싶습니다.^^ 매도 가능한 컨디션이라는 것, 어떤 것에 투자해야하는가는 계속 고민되는 부분인데 좋은 입지에 투자하는 것이 유리하다는 이유에 대해 조금은 이해가 되었습니다. 하지만 무조건 싸게만 살 수 있다면(얼마나?) 만사 okay인것 같기도 하고 어렵습니다.
연도별 지역별 지가변동율:
https://www.reb.or.kr/r-one/statistics/statisticsViewer.do?menuId=LFR_12100
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