과거에 비추어 본 서울 땅값 상승률

예전의 포스팅에서 건물을 매도할 수 있는 금액은 보수적으로 산정했을 때 결국 토지가로 귀결하는 것 아닐까라고 생각해봤습니다.

신축시 매도가능한 금액은? - 아주 러프한 생각

 

그럼 서울에 신축을 한다면 어느 정도의 지가 상승률을 기대할 것인가? = Exit 가능한 시점은 언제일까?로 생각할수도.

 

이는 통계를 통해 어렴풋이 볼 수 있지 않을까?

통계를 들여다보았더니 왜 상승률이 제각각일까?

그건 개별공시지가 상승률과 지가상승률이 다르기 때문.

 

지가상승률은 거래되는 토지 가격의 변동을 반영하는 반면, 개별공시지가는 국토교통부 공시가격으로 '현실화율' 정책에 의해 실제 거래된 가격에 보정이 들어간 것으로 생각하면 좋을 듯 하다). 지가상승률은 여러 기관에서 체크를 하나 전반적으로 시장상황을 더 즉각 반영하는 것으로 이해하는 것이 맞겠다. (개별공시지가는 여러 세금의 부과기준으로 사용)

 

애초의 목적, 즉 신축한 건물을 언제 매도할 수 있는가에 대한 질문에 답하기 위해서는 지가변동률을 보는게 맞지 않을까 싶음 (아래 보다시피 두 지표간 괴리가 심함)

 

한국부동산원 서울 지가변동률 (https://www.data.go.kr/data/15043979/fileData.do 참고)

2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
2.7%	3.0%	4.3%	6.1%	5.3%	4.8%	5.3%	3.1%	1.1%

 

서울 개별공시지가 변동률

https://www.discoverynews.kr/news/articleView.html?idxno=1043274

 

위 한국부동산원의 데이터로 서울의 지역별 지가상승률을 쪼개어 봤는데, 거의 모든 구가 2000년대에는 평균 3~4%대 상승률을 보인다. (2000년 이후, 최근 10년, 최근 5년 평균 모두 크게 차이가 없다) 대략 연 평균 4% 상승을 잡으면 무난하게 계산할 수 있지 않을까. 또는 아래의 구별로 차등을 두어서 체크할수도.

 

5% : 강남

4% : 용산,성동,광진,마포,강서,영등포,동작,서초,송파,강동

3% : 종로,중구,동대문,중랑,성북,강북,도봉,노원,은평,서대문,양천,구로,금천,관악