신축판매업 관련한 세무 이슈

몇 년 전까지 주택 신축의 트렌드 중 하나는 다중 주택이었습니다. 작은 토지에서 레버리지를 통해 수익률을 극대화하는 전략이었죠. 주택신축판매업으로 사업자 등록을 하면 멸실한 구옥을 매수시 취득세 중과 '유예'가 된다는 것 역시 투자자들이뛰어들게 하는 포인트가 되었습니다.

 

장점만 있을 것 같은 주택신축판매업에는 많은 세무 이슈가 있습니다. 다중 주택의 경우는 좀 더 복잡한 세무 이슈가 있을 수 있어 다중 주택 관점에서 이슈를 풀어봅니다.

 

# 난 주택신축판매업으로 사업자 등록했음에도 임대업자로 간주될 수 있다?

     - 신축 건물을 적극적으로 판매(분양)하려는 '노력'없이 장기간 임대를 하는 경우 신축판매업으로 사업자 등록을 했더라도 과세관청에서는 임대업을 영위하고 있다고 판단 가능

      - 납세자가 분양 노력을 했음에도 분양이 안 된 것임을 적극적으로 증빙해 소명해야함 (임대차계약서에 분양 목적의 주택임을 명시하고, 부동산 포털 등에 광고한 자료 등 수집)

 

 

# 임대업으로 취급되면 발생하는 세무 이슈   

1. 건축비 부가세 환급분의 추징

     - 신축 건물의 건축비의 부가세를 환급 받은 경우, 임대용으로 전환되면 주택부분의 부가세 환급분을 토해내야합니다.

       (국민주택규모 초과시 부가세 환급을 받을 수 있는데, 다중주택의 경우 대부분 국민주택규모를 초과할 것이라 생각됩니다. : 다중주택의 경우 건물 전체 면적 기준)

     - 근생 부분은 임대용이 되더라도 여전히 환급 대상이기에 토해내지 않습니다.

 

2. 판매시 건물분 부가세 납부하지 않아도 됨

    - 근생 부분에서는 여전히 건물분 부가세 납부해야합니다.

    - 1번의 건축비 부가세나 건물분 부가세나 비슷한 수준일수도 (지역차 존재 - 건물분 부가세 계산시 토지가격이 들어가기에) 있는데, 신축 판매업이면 건물분 부가세를 내야하고, 임대업이면 건축비 부가세 환급분이 추징되니 정도의 차이는 있지만, 어느게 낫다고 하기는 잘라 말하기 어렵습니다.

 

3. 개인사업자의 경우 양도 차익에 대해 종합소득세가 아닌 양도소득세로 과세됩니다.

     - 앞의 1,2번으로는 유불리를 따지기 어려울 수 있지만, 이것은 자신의 케이스에 따라 종합소득세(신축판매업)가 유리한지, 양도소득세(임대업)가 유리한지 따져볼 수도 있겠습니다.

 

 

# 멸실 주택에 대해 취득세 중과 배제

     - 현재는 3년의 유예기간이 주어져있고, 5년으로 연장해준다는 말이 있습니다.

     - 만약 유예기간이 3년이라면, 멸실 주택 취득일로부터 3년 + 60일 이내 구청에 자진신고(법무사 통해)하여야하며 자진신고 하지 않을시 가산세가 가산된다고 합니다.

 

* 상세한 내용은 세무사님께 상담하시고 개략적인 내용만 참고 부탁드립니다.

 

주택신축판매업 사업자 등록 방법 및 업종코드 - 홈택스

 

주택신축판매업의 종합부동산세 합산배제

 

다중주택 양도시 건물 분 부가세 계산

 

(신축 관련 같이 보시면 좋을 최근 글)

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