대한민국 상가 투자 지도 - 매장의 일매출을 통해 보는 상가투자 매력도

1일 매출로 보는 대한민국 상가 투자 지도 - 김종율 저 (한국경제신문, 2020년)

 

"나는 집 대신 상가에 투자한다". "나는 오를 땅만 산다"를 통해 이미 상가와 토지 투자 전문가로 이름을 알린 옥탑방보보스, 김종율 님의 세번째 책이다. 나는 상가와 토지 투자에 문외한임에도, 앞서 출간된 두 권의 책이 논리가 명쾌하고 전달력이 좋아서 이해하는데 큰 도움이 되었다. 유튜브나 다른 방송을 통해서도 상가에 투자하는 방법을 많이 이야기하시는데, 그런 컨텐츠마저도 퀄리티가 높다. (오히려 그런 컨텐츠들의 퀄리티가 너무 높아서 김종율 님 강의까지 들을 필요있을까라는 생각을 했었다^^; - 강의에서는 훨씬 다양한 사례를 접할 수 있다.)

 

기존에 편의점 점포 개발해온 경험을 바탕으로 "유효수요"와 "주동선" 등의 개념을 이전 책에서 주로 이야기했다면, 이번 책에서는 오랜 기간 축적해온 주요 매장들의 일매출을 이야기하며, 상가투자시 레퍼런스로 삼을 수 있는 훌륭한 자료들을 제공한다. (강의 수강생들과 오랜 기간 연구해온 자료라고 한다.) 올초 다른 모 강사의 상가강의를 들었는데, 무엇을 이야기하고자 하는지도 알아듣기 어려울 정도였는데다, 어떤 강사는 별 것 아닌 것을 대단한 자신만의 지식인양 과시하는데 반해, 들을 것이 없기가 일수인데 책 한 권에 자신의 귀중한 자료(게다가 정말 유의미한!)를 공개한다는 것에 감사하기까지 하다.

책에서는 서울/수도권의 여러 입지를 사례로 나열한다. 각 지역에서 편의점, 커피숍, 화장품 가게 등등 바로미터로 삼을만한 매장의 일매출을 보여주고, 왜 동일 지역 내에서도 매출의 차이가 나는지 이야기를 한다. 아무래도 모든 지역마다 존재하는 편의점의 매출을 알고 있다면, 여기와 비슷한 입지면 매출이 이 정도 되겠구나라는 '감'을 잡을 수 있고, 아울러 입지의 성격도 정의가 될 것이다. 그런데, 왜 월매출이 아닌 일매출로 비교하는 것일까? 그것은 아마 일매출을 가늠하는 것이 직관적이기 때문일 것이다. 예를 들어, 주변 유효수요와 인별 소비지출이 가늠되면, "유효수요 * 소비지출 = 일매출"로 쉽게 가늠해보고 이미 기존에 알고 있는 일매출 데이터와 비교해볼 수 있기 때문이리라 짐작한다.

 

일단, 일매출이 가늠이 되면 30일로 확장하고 업종별로 대략 몇%가 인건비로 나가는지, 몇%가 재료비 등으로 나가는지 가늠할 수 있다면, 점주의 수익도 가늠할 수 있을 것이다. 이는 곧 임대료를 낼 수 있는 여력이 얼마나 있는 것인가로 귀결될 것이기 때문에 훌륭한 데이터가 된다. 보통 상가의 가치가 임대료를 역산해 가치가 매겨지기 때문인데, 상가의 적정 가격을 아는 것이 가장 어려운 부분 아닐까? 분양을 받더라도 분양사에서 제시하는 임대료가 거품인지 아닌지 정도라도 파악할 수 있으면 적어도 실패 확률은 줄일 수 있을 것이다.

 

지난 달 마침 김종율 님의 상가 정규 강의를 들은 직후라 책을 읽으며 한결 정리가 되는 느낌이어서 좋았다. 사실 강의에 전반적으로는 만족하지만, 일매출이나 업종별 최소유효수요, 그리고 일매출을 기준으로 몇 %정도가 점주의 수익이 되는지 또 가장 중요한 임대료는 얼마나 되는지가 한 눈에 잘 들어오지 않았기 때문이다. 이 책에서도 개별 매장 또는 업종별로는 매출과 기타 비용/수익 등이 소개가 되고 있지만, 전체적인 자료를 '한 눈에' 비교해볼 수가 없어서 아쉽다. 책을 읽은 뒤, 각자가 업종별 주요 일매출과 점주 수익/임대료는 매출의 몇% 정도선으로 생각하면 될 지 한 곳에 정리를 해보면 큰 도움이 될 것 같다. 나 역시도 그렇게 정리를 해가는 중이다. 임대료는 지역별로도 차이가 많을 것이라 점주 수익 기준으로 임대료를 얼마나 여유있게 감당할 수 있는가 파악하는 정도면 되지 않을까 생각한다. 이렇게 자료가 주어져도 해석하는데는 많은 노력이 필요하다.

 

김종율 님이 강의에서도 이야기했지만 상가 투자가 제일 어렵다고 한다. (토지 투자보다도) 개별성이 워낙 강하기 때문에 본인도 실수를 하는 경우들이 종종 있다고 한다. 그리고 저런 매출자료는 많이 보고 머리 속에 들어가 있으면 다른 지역의 동일 업종 또는 동일 프랜차이즈를 볼 때 비교가 용이하다고 한다. 상가 투자를 생각한다면 꼭 읽어볼 책이다. 그리고 "나는 집 대신 상가에 투자한다"를 안 읽었다면 꼭 먼저 읽어본 뒤에 이 책을 읽는 것이 좋다.

 

※ '대한민국 상가투자지도'와 '나는 집대신 상가에 투자한다'는 아래의 링크로 주문해 읽어보실 수 있습니다^^

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