부동산 투자 필승공식 - 필승공식이 있다?없다?

부동산 투자 필승 공식, 김도형(숙주나물) 저, (더스, 2021년)

 

저자는 블로그, '숙주나물의 싸이다머니'에서 시원한 정책 비판적 목소리를 내는 것으로 잘 알려져있다. 처음에는 빌라 투자에 대해 얘기를 재미있게 해서 눈에 들어왔다. 지금은 정책 비판적 목소리나 서민 각성을 촉구(?)하는 메시지들을 시원시원하게 얘기해서 사랑받는 듯 하다. 요즘 시판되는 부동산 책들이 다 고만고만한 같은 이야기만 해서, 부동산 책은 잘 안 읽는데 이렇게 시원시원하게 얘기하는 저자는 어떻게 이야기할지 궁금해서 읽어보았다.

 

https://blog.naver.com/ihappy0304

숙주나물의 싸이다머니 : 네이버 블로그

 

눈을 사로잡을만한 새로운 내용은 찾을 수 없었다. 저자는 나름의 밸런스를 잡고 목돈을 마련하기 위한 과정, 왜 부자가 되어야하는지, 그리고 투자에 임하는 자세 등 책의 상당 부분을 할애해 이야기한다. 연금저축, 인덱스 펀드까지 이야기가 나갈 때는 잠시 부동산 책인지 까먹기도 했지만... 부동산 투자 방법론 측면에서도 평이한 수준이지만, 처음 읽는 부동산 투자 책이라면 좋은 가이드가 될 수 있을 것 같다. 

 

# 다양한 무기를 갖춰라

전문 부동산 투자자답게 다양한 투자 방법을 활용하고 있는 것 같다. 다양한 방법론에 대해서 기본적인 기술만 습득하고 시의 적절하게 선택적으로 사용하고, 혼합해서 사용하면 탁월한 효과를 낼 수 있다고 이야기한다. 개인적으로는 경매나 분양권 투자, 법인 투자 등은 경험해보고 싶은 영역이었으면서도 잘 실행이 안 되었던 부분이라 아쉽고, 여전히 어렵게 느껴진다. 작은 금액으로라도 한 번 해보는 것이 중요한데, 성향이 안 맞는 것 같다.

 

정답은 없겠지만 방향성을 잃지만 않는다면, 한 가지 길을 쭈욱 파다보면 다른 길로 자연스레 확장이 될 수 도 있다고 생각한다. 한 가지 길을 쭈욱 파다가 이 길이 아닌지 경험하는 것도 때로는 도움이 되기도 하고. (책으로 읽는 것과는 사뭇 다를 것) 방향성이 없으면, 이것저것 찝적대는 것이 마이너스일수도 있다고 생각한다. 여러 가지 부동산 투자 방법에 대해서 간단히 훑으면서 해당 방법의 위험성 등에 대해서 이야기하는데, 부동산 투자를 처음 한다면 해당 투자 방법에 있어서 자기가 생각했던 방향이 맞는지 검토하는데 도움이 될 수도 있겠다. 

 

# 상급지로 꾸준히 이사를 다녀라

상급지로 이사를 자주 다니라고 이야기한다. 부를 증식하는 가장 빠른 길이라고. 1주택자는 이해가 간다. 다주택자는 어떻게 해당 전략이 가능한지, 방법론에 대해서 조금 더 자세히 써두었으면 좋았을 걸 하는 생각이 든다. 이사가고 싶어도 취득세/양도세 내고 나면 상급지는 커녕 비슷한 수준의 주택으로도 이사를 갈 수가 없다. 저자 본인도 계속 이사를 다닌다고 하는데 다주택자로써 현재에도 유효한 전략인지 궁금하다. 투자 물건을 전부 법인으로 돌리고, 개인 명의 1주택만 가진다는 의미인지. 하지만, 책에도 써놨듯이 공시가 2억 주택 5채이면 법인 종부세만 6천만원 가까이 된다고 하는데, 법인을 여러 개 운영하는 것인지. 본인의 전략을 구체적으로 담았다면 다주택자들에게도 좋았을 걸 하는 생각이 든다. 책을 펴내는 건 다주택자이면서 대부분의 서적이 다주택자의 전략을 담지 않고 무주택자/1주택자의 전략을 담는다는건 아이러니하다.

 

# Buy And Hold?

좋은 부동산일수록 팔지 않는 것이 좋다라고 하는데, 어떤 의미로 이야기한지 대체로 공감은 하지만, 다주택 전략에서나 투자방법에 따라 무조건 정답은 아닐지도. 입주권 등은 일반세율이지만 준공후 양도세 중과를 적용받는 지역이라면 최대 75% 양도세를 맞게 된다. 일반 주택의 경우도 양도세 중과가 풀릴 것을 기대하고 무작정 홀드하는 사람도 있는데, 나는 예측할 수 없는 불확실한 미래를 관리할 자신이 없다. 항상 배트를 짧게 쥐고 대응한다. 

 

# 기본 투자 전략

아래의 다섯 가지 기준을 토대로 관심을 가질 만한 지역을 어떻게 고르는지 보여준다.

  1. 쌀 때 사고 비쌀 때 팔자

  2. 인구가 많은 지역에 투자한다

  3. 향후 2년 공급량이 부족한 지역에 투자한다

  4. 비싼 아파트에 투자한다

  5. 정부 정책에 대응하자

 

1~3번을 기준으로 대상 지역을 고른다. 전국을 대상으로 탑다운으로 접근한다. 동일 권역을(예: 부산/울산/경남을 하나의 권역으로) 묶어내고, 해당 권역 내에서 상대적으로 덜 오른 지역, 그 중에서 도시 규모가 크고 공급량이 부족한 지역을 선택한다. 그 뒤 4~5번에 따라 가능한 대장 아파트를 선택하고, 세금 등 정부 정책을 고려하여 유리한 것을 선택한다.

 

개인적으로도 선호하는 방법인데, 이렇게 전문 투자자는 아니다보니 전국 단위로 보지는 않고, 수도권 내 도시간, 또는 도시내에서 유사한 아파트간 비교를 통해 상대적으로 저평가된 아파트를 찾는다. 일반적인 투자 방법으로 가장 간편하고 강력하지 않을까 생각된다.

 

# 성공 키워드

독서, 블로그 글쓰기, 유튜브, 재테크, 사업, 꾸준함 등 6가지 성공 키워드를 제시했다. 나도 잘 하고 싶은 영역들인데, 꾸준함을 유지하는게 정말 어려운 것 같다. 블로거들, 유튜버들이 중복 컨텐츠건 어떻건 매일 컨텐츠를 생산해낸다는 것도 대단하게 느껴진다. 성공에 왕도는 없다. 꾸준히 성공하는 매일 매일을 쌓아가다 보면 성공까지 가리라. 저자는 이렇게 6가지 키워드를 엮어 이야기한다.

 

"꾸준한 독서를 통해 얻은 통찰력을 블로그에 꾸준히 정리하면 재테크와 사업을 잘 할 수 있는 역량과 아이디어를 자연스레 쌓을 수 있다."

 

필승 공식이라는건 어쩌면 꾸준함일지도 모르겠다. 꾸준환 관심, 꾸준한 노력, 꾸준한 실행, 꾸준한 공부.