주식으로 안정적으로 4% 월세 받을 수 있을까?

# 상가의 일반적인 수익률 (대출없이) 4%를 주식으로 안정적으로 세팅할 수 있을까?

이런 고민을 한 이유는, 상가 투자를 선택할 때의 리스크는 아래와 같다고 생각하기 때문이다.

- 상가를 보는 능력 부족 (공실, 적정 매입가격 산정의 어려움)

- 상가를 싸게 매입하는 능력 부족 

- 경매 경험 전무 (적은 자본으로 싸게 살 능력이 상대적으로 부족)

- 앞으로 벌고 뒤로 밑지는 상황 (월세 받고 시세차익은 전혀 얻지 못 하는 상황)

- 환금성 (상가도 중심지는 임대수익률 낮고, 시세차익을 보는 시장, 임대수익률이 높은 곳은 환금성 문제)

 

물론 좋은 상가를 매입할 수 있는 능력을 가지고 있다면, 상가를 통해서 충분한 시세 차익도 확보하고 무엇보다 따라가기 힘든 수익률도 확보할 수 있을지 모른다. 하지만, 부동산 중에서도 난이도 최상급의 상가를 '잘' 세팅할 수 있다고 생각하는 것도 리스크일 수 있다. 그저 평범한 영역에 있는 사람이 평범한 선택을 했을 때 어떤 것이 나을까 생각해보는 정도로 접근한다. 

 

그럼에도 상가가 매력적일 수 있는 것은 대출을 활용하여 수익율을 높이기가 용이하기 때문일 것이고, 부동산이기에 가격이 하방으로 좀 더 안정적이기 때문이다.

 

# ETF를 검토해보는 이유?

주식(+ETF)은 매우 뛰어난 환금성을 가지지만, 배당수익률은 대출을 낀 상가와는 비교 자체가 안 되게 낮다. 오히려 아파트와 유사한 상품으로 보는게 나을지 모른다. 월세 수익률은 떨어지지만, 시세 차익은 기대하기가 더 용이하고 환금성도 괜찮은 상품. 그 와중에 아파트도 다주택자 양도세 및 취득세 중과로 예년의 수익률을 얻기가 무척 어렵다. 연 20% 수익률 기대하기가 어려운 것 (아래 참고). 

richhuman.tistory.com/84

전세가 상승이 취득세 중과를 상쇄할 수 있을까?

오랜 기간 상승한 역사를 가지고 있는 미국 시장의 지수를 추종하는 ETF로 투자한다면 어떨까? 배당수익률은 떨어지지만, 꾸준한 성장률을 바탕으로 어느 정도의 안정성을 담보하고, 시간만 충분히 준다면 투자금 대비 괜찮은 배당수익률을 확보할 수 있다면 검토해볼만 하지 않을까. 이런 관점에서 상가와 비교해본다면 어디에 노력을 쏟는 것이 더 좋을까 판단하기 위함이다.

 

# ETF의 성장률

S&P500을 추종하는 SPY등 ETF나 미국 시장 전체지수를 추종하는 VTI에 투자하면, 10년간 연평균 13.6% 정도의 주가 상승 및 연8~9%의 배당금 상승을 과거 데이터가 보여준다(아래). 5년을 투자하면 주가는 90% 정도 상승하고, 배당금도 54% 남짓 상승한다. 환금성에 대한 걱정없이 안정적으로 시세차익을 누리고, 배당금도 꾸준히 상승한다. 상가 대비 나을 수 있을지, 지속적으로 이 성장률을 유지할 수 있을지 보면 된다.

 

야후 파이낸스와 시킹 알파에서 연평균 성장률과 배당 성장률을 가져왔다. QQQ는 연평균 20% 성장, 배당금은 8% 성장, SPY나 VTI는 연평균 13.6% 성장, 배당금은 7.9~9.2% 씩 성장하는 것으로 나온다. 여타 배당주나 배당주ETF와 비교해서 SPY나 VTI가 괜찮다고 본 것은 괜찮은 성장률 + 적당한 배당금이기 때문이다. 지금 당장은 소득이 있기에, 처음엔 성장에 무게를 조금 더 두고, 시간이 자연스레 배당수익률도 높여줄 수 있다면 좋을 것 같기 때문이다. (은퇴 이후 소득이 줄면, 배당주 ETF 등을 섞어서 수익률을 높일 수도 있겠지만) QQQ를 가져온 것도 같은 이유다. 높은 성장률로 굴리다가 나중에 VTI로 전부 갈아타는 경우 어떨지 보기 위함이다.

 

# ETF의 연도별 수익률

어디까지나 평균인 상기 수치를 그대로 따를 수 있을까? 시간을 늘여 2000년도부터 SPY(VTI는 SPY와 거의 비슷)와 QQQ의 성장률을 비교해보았다. 2000~2002년에는 하락폭이 무서운데 IT버블의 영향인지 기술주(QQQ)들의 하락폭이 어마어마하다. (빨간색 박스) QQQ -80%, SPY -50%. 

2000년도의 QQQ 가격은 2015년이나 되어서야 회복했다. 저 구간을 과연 견딜수 있을까. SPY도 2007년에 회복 후 다시 고꾸라졌다가 2013년에서야 회복. SPY의 10년 평균 성장률이 13.6% 였는데, 20년으로 확대하니 5%로 떨어진다. 2000년 꼭지에 산 것으로 가정했기 때문인데, 적립식으로 투자하거나, 이 기간을 피했다면 괜찮았겠지만. <내일의 부>의 나스닥 -3%룰을 따르는 것이 존버보다 쉬울 거 같다는 생각이 드는 이유 (-3% 룰을 따랐다면 2000년 매도 이후 2003년 6월까지 주식 보유 비중은 없다 -- 단, 2000년에 이미 보유주식의 수익률이 50%였다면, 그대로 보유. 근래에 와서는 '이렇게까지 고꾸라지기 전에 Fed가 나설 것이다(돈 풀 것이다)'가 시장의 기대: 어디까지나 기대이지만 어느 정도 합리적인 기대... 현재까지는. --> 말뚝박기 참고: richhuman.tistory.com/107?category=888924)

다만, SPY는 그나마 하락폭이 적은 편이고, 폭락하는 중에도 배당금은 꾸준하게 지급한 편. 일단 원하는 시점에 수익률이 4%로 세팅되고나면 배당금만 지급되면 잊고 지낼 수 있지 않을까 싶기도.

미국 시장 전체를 추종하는 VTI가 SPY보다 좀 더 안정적이지 않을까 생각해서 봤는데, 실제로는 거의 비슷하게 움직이는 모습을 보인다. (아래 링크 참고)

richhuman.tistory.com/102

ETF 40만원 월적립식 포트폴리오

<VTI의 연도별 시가배당률>

# VTI 투자금 대비 배당수익률 변화

VTI로 월세를 받는 것을 생각해보면, 주가는 연 9%씩 성장하고 매년 시가배당률 1.5%로 가정했을때 대략 10년이면 연4% 수익이 만들어진다. 10년간 원금은 2배 가까이 불어난다. (10년간 배당금은 재투자하는 것으로 산정했다. 4%를 가장 빨리 세팅하는 방법을 찾기 위한 것이므로)

- 과거 데이터는 연13.6% 상승, 시가배당률도 1.5%보다 크지만 70% 수준으로 낮게 잡아서 계산해보았다.

13%씩 성장, 시가배당률 1.5% 가정시 3년이 줄어든다.

# VTI와 QQQ를 섞으면

VTI 연평균 13.6%, QQQ 연평균 20% 성장이지만, 70% 수준으로 낮추어서 각각 9%, 14% 성장하고, 시가배당률은 각각 1.5%, 0.55% (역대 최소수준)으로 잡아서 시뮬레이션 했을 때 최초 투자금 대비 4% 남짓 달성될 시점은 언제가 될까 보았다.

 

VTI:QQQ 5:5로 투자시 13년으로 VTI만으로 한 경우보다 4% 달성시기는 뒤로 밀리지만, 자산은 30% 가까이 더 늘어난다.

3년 뒤에 전부 VTI로 전환시 3년을 당길 수 있고, 도중에 전부 VTI로 갈아타는 시점을 적당히 조절해도 유의미하게 시기를 당기긴 어렵다.

QQQ 몰빵시 16년으로 4% 달성은 더 뒤로 간다. 

3년뒤 전부 VTI로 전환시 10년. 생각만큼 차이가 크지 않다.

VTI, QQQ 연평균 수익률을 13.6%, 20%로 할 경우 6년차에 4%에 근사하게 맞춰진다. 어떻게 끼워맞춰도 배당수익률을 맞추기는 쉽지 않다. QQQ에 4년 정도 투자한다면 아파트 투자해서 양도세 중과 다 때려맞은 것보다는 나을거 같고, 입주권에 투자한다면 단기적으로는 입주권이 나을 것 같고, 보다 장기적인 시각으로 보면 QQQ가 나을 수도 있을 것 같다. 분양 상가 정도의 수익률(4%)을 맞추려면 5년 정도 운용하면 소득세 등 감안하면 QQQ가 나을 수 있을 것 같고, 경매 등을 통해 세팅할 능력이 된다면 상가가 훨씬 나을 것 같다.

쉬운 길을 선택한다면 ETF를 선택하는 것도 나쁜 선택은 아닐 것 같다. 궁금했던 것은 처음부터 VTI only냐 QQQ랑 어떻게 섞는 것이 좋을 것이냐, 도중에 QQQ->VTI 전략도 유효한 것인가인데 그 역시도 유효하다. 좀 더 가면 1등주 투자가 나으냐 QQQ가 나으냐까지 갈 것 같음. 취사 선택이 아닌 결국 본인만의 방향이 중요. 적립식으로 투자한다면 QQQ, 더 나은 수익을 추구한다면 1등주(-3%시 매도) 등등

 

 

* 혼자 생각하는 것들 그냥 정리하고 있습니다. 참고만 하시고, 잘못된 내용이 보이면 알려주시면 감사하겠습니다.

 

 

 

<닷컴버블 기간중 나스닥 -3% 참고 자료>

cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/942