미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라 - 리츠 투자에 관한 인사이트

미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라 - 조용준,채상욱, 윤승현 저 (한스미디어, 2020)

 

하나금융투자 리서치센터팀의 멤버들이 -조용준, 채상욱, 윤승현- 출간한 책이다.

그래서 책 속에 깨알같이 하나금융투자의 상품소개도 들어가있다. 감안하고 보면 좋을 것이다.

 

4차 산업이 성장세에 있으며, 코로나19는 4차 산업을 더욱 가속화하고 있다. 그래서 4차 산업에 투자하라고 한다. 4차 산업에 투자하기 위한 방법 중 하나로 리츠를 이야기 한다. 리츠에 투자할 경우 집중할 산업과, 왜 리츠에 투자해야하는가, 가치평가 방법, 투자시 리스크 등을 이야기한다. 마지막에는 10개의 관심 종목까지 소개를 한다.

 

# 4차 산업에 투자하는 두 가지 투자 방식

4차 산업에 투자하기 위해, 4차 산업의 1등주(Facebook, Amazon, Apple, Netflix, Google, Microsoft..)에 투자하거나, 4차 산업의 부동산에 투자하라고 한다. 이러한 부동산은 4차 산업의 '인프라'에 해당하는 것으로, 5G 통신타워 및 데이터센터 등이 대표적이다. 그런 자산에 투자하는 방법으로 리츠를 소개하며, 이러한 리츠가 대부분 미국 리츠이기 때문에 미국 리츠에 투자하라고 한다.

 

 

# 투자 전략은 무엇인가

장기적인 기업 가치의 상승을 보고 접근해야한다. 4차 산업 관련주에 투자한다는 개념과 부동산 투자한다는 개념이 믹스되며, 수익률도 총수익률 관점으로 접근해야한다. 즉, 적당한 배당수익(부동산 임대수입)과 해당 산업 평균 정도의 주가 상승을 합한 수익을 기대할 수 있다. 따라서 안정적으로 배당금 지급을 늘려갈 수 있는 기업에 투자해야하고, 배당금 지급을 늘여갈 여력이 된다는 것은 또한 그만큼 기업이 성장했음을 의미하므로 주가상승 역시 기대할 수 있는 것이다.

 

"4차 산업 리츠 투자는 향후 10년간의 4차 산업 시대와 동행할 각오로 임해야 할 것이다.
투자 기간이 짧아지면 단기적으로 높은 밸류에이션이나 시장 충격과 같은 상황에 노출될 수 있다."

 

# 종목 선정 방법

- 산업 레벨(아래 참고)에서 관심있는 산업을 선정 후 개별 종목 확인

- 종목 선정시 체크할 포인트

   1. 리츠의 임차인이 누구인가 ? (Amazon, google...?)

   2. 연간 매출 성장률 5%이상, 배당 재원 또는 배당금 연5% 이상 증가를 만족하는가?  (또는 배당 수익률이 높거나)

   3. 재무적 안정성 (부채비율이 과도하지 않은가?)

       - 미국 리츠는 70-80%가 고정 이자 지급이지만 이자 지출이 많으면 배당 재원이 빠르게 성장하기 어려울 수 있다.

 

# 산업 레벨에서의 분류와 대표 종목

- 5G 통신 인프라 : 아메리칸타워, 크라운캐슬인터내셔널

- 데이터 센터 : 에퀴닉스, 디지털리얼티트러스트

- 이커머스 및 물류 인프라 : 프롤로지스, 아메리콜드

- 바이오, 하이테크 클러스터 : 알렉산드리아리얼에스테이트

 

 

# 함께 보셔도 좋을 글...^^

4차 산업시대의 리츠 - 삼프로TV 출연한 내용 (채상욱/윤승현)

2020 리츠가 온다 - 리츠에 관한 전반적인 설명

잠든 사이 월급 버는 미국 배당주 - 배당주 투자에 대한 개략적인 접근방법

 

그 외 참고할 자료들...

하나금융투자 리서치센터 연구원들의 리포트

https://www.hanaw.com/main/research/research/RC_080000_P.cmd?tabIdx=1

 

산업별 리츠의 특징/구성 (전미리츠협회 : NAREIT)

https://www.reit.com/what-reit/reit-sectors 

 

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