신축 사업에 대한 기대와 현재

올해 초에 구옥을 매수하여 신축을 진행하고 있습니다. 그 사이 자산 시장에도 많은 변화가 있었습니다. 건축비 인상, 금리 인상, 전세 사기 이슈와 겹쳐 전세 수요 급감, 부동산 시장 전반적인 하락세 등등. 온갖 어려운 환경을 고스란히 마주하며 신축을 진행하고 있습니다. 기존 부동산 매도가 어려웠던 것부터 건축비 인상 등 많은 위험 시그널들을 너무 쉽게 흘려보낸 것은 아니었나 생각해보며, 처음 기대했던 것과 진행하면서 느끼고 있는 것들 정리해봅니다.

 

 

# 주택 신축, 무엇이 매력적이었나

처음 신축 공부를 하던 2021년부터 조합원 입주권 매물 두 개를 내놓았습니다. 각각 2022년, 2023년 입주 예정이었기에 입주 전에 일반 과세로 매도를 하겠다는 생각이었죠. 매도 계획도 여유가 있다고 생각했습니다.

 

매도 후 꼬마빌딩을 매수하는 것을 더 염두에 두고 있었는데, 이는 주택 쪽의 세금 중과 이슈 때문이었습니다. (토끼몰이?) 주택신축판매업으로 사업을 하는 경우, 취득세 중과 문제와 종부세 문제를 회피할 수 있다는 점 때문에 주택 신축도 매력적인 부분이 있다고 느꼈습니다. 그리고 공간에 저만의 가치를 부여하는 일을 해볼 수 있지 않을까 기대가 있었습니다.

 

투자 측면에서 매력적으로 느낀 부분들은 아래와 같습니다.

- 꼬마빌딩은 임대 수익률은 거의 기대할 수 없고, 시세 차익에만 기대야한다. 금리 상승에 더 취약하다.

- 주택 신축은 일정의 임대 수익률을 담보할 수 있다. 

- 잘못된 판단을 했을 경우의 리스크도 상대적으로 주택이 적다. (공실 리스크 = ㄷㅐ출 이자 상환 압박)

- 안전 마진을 어느 정도 확보할 수 있고, 전세금으로 투자금 회수가 용이하다.

- 특히 투자금을 전액 회수하고도 현금흐름을 발생시킬 수 있다면, 잘못 판단하더라도 다음 기회가 있다.

 

특히나 마지막 부분 때문에 해도 되겠다라고 생각했습니다. 하지만, 사업성 검토한대로 흘러간다는 가정이 맞아야 했습니다. 준공 시점에는 시장이 바뀔 수도 있지만, 현재 시점에서는 투자금을 다 회수한다는 것은 너무 희망 회로를 돌리는 일이라고 생각이 듭니다. 전세 사기 이슈, 전세 자금 ㄷㅐ출 금리 인상 등으로 전세 수요가 너무 없다는게 전반적인 분위기입니다. 주변 건축주분들도 대부분 전세를 못 맞추어 반전세를 많이 맞춥니다. 그나마 긍정적인 부분은 월세가 조금이나마 올랐다는 것 정도일 것 같습니다.

 

이것은 시장의 이벤트에 따른 것이라 대응의 영역인 것 같지만, 그럼 이전에는 전세를 맞추는 것이 유효했던가?에 대해서 생각해보자면 여전히 의문이 달립니다. 전세보증반환 보험 가입에 대한 시장의 요구 때문에 이런 이벤트가 없었더라도 전세 보증금을 통해 투자금 회수 전략이 유효할 수 있는가에 물음표가 달리기 때문입니다. 주택 신축 사업을 진행하는데 있어 가장 매력적이라고 생각했던 부분이 동작하지 않는다면 여러 부분에 물음표가 달릴 수 밖에 없습니다.

단독/다가구 주택에 걸림돌 같은 전세보증금 반환보증

 

# 시간이 내 편인가?

작년 말부터 신축 강의를 들으며 물건을 하나 둘 보다보니, 욕심이 스멀스멀 올라오는데, 매도 계획을 했던 부동산들은 좀체 매도가 되질 않습니다. 그래도 올 하반기 입주전까지는 '어떻게든' 매도가 되지 않을까 하는 생각을 했는데, 현재 돌아가는 상황을 보면 위험하고 안일한 생각이었다 싶습니다. 다행히 상반기에 굉장히 까다로운 계약 조건으로 하나를 매도를 했지만, 그 뒤로 매매 사례는 단 한 건 뿐입니다. (그마저도 매도했던 가격 대비 엄청 낮은 가격) 그 뒤 입주는 마무리가 되었구요.

 

한 건은 내년 초 입주인데, 몇 번의 매도 기회가 있었으나 놓쳐버렸고, 현 시장에서는 제가 생각한 낮은 가격보다 더 낮춰야 매도가 가능하지 않을까 생각되어 임대를 맞췄습니다. 내년 초 신축 건물 임대를 맞추는 시점에 입주권까지 매도를 못 하거나, 임대를 못 맞추고 있으면 부담이 작지 않을 것이라 생각되어 욕심을 버리기로 했습니다. 임대를 맞추니 투자금은 다 회수가 되어 재개발 사업 청산되는 과정을 경험해보는 것도 괜찮지라고 위안하기로 했습니다.ㅠ ㅠ

 

입주권을 투자했던 가장 큰 이유 중 하나는 양도세 중과를 피할 수 있다는 것이었습니다. 거기에는 전제 조건이 있지요. 입주 전에 매도를 해야한다는 것. 그런데 시장이 이렇게 얼어붙어 버리면 원하는 시기/ 원하는 가격에 매도가 안 됩니다. 주택신축판매업도 같은 실수를 했습니다. 취득세 중과가 안 되려면 3년내 매도를 해야하고, 종부세 합산배제도 5년입니다. 시간이 내 편이 되도록 세팅을 해야하는데, 시간에 쫓기는 세팅을 했습니다. 물론 장기로 가져간다고 하면 중과분 취득세를 토해내더라도 상쇄될 수 있지 않을까하는 안일한 기대가 깔려있었지만, 방향을 정확히 잡고 그 방향에 정확히 부합하는 세팅만 하는 것이 맞다고 생각됩니다. 

#  자신만의 명확한 투자 기준

문제는 시간이 내 편이 아님을 인지하고 있음에도 이런 결정을 했다는 것이겠죠. 왜 그랬을까요? 신축 강의를 들으면서 도움이 되었던 부분도 있지만, 저에게 독이 되었던 것은 투자 사례들과 당시 분위기였던 것 같습니다. 

 

"매도인이 가격을 더 올려버렸어요", "매물이 금방금방 사라지는게 눈에 보여요", "매도인이 안 파시겠대요", "그 땐 토지를 비싸게 사셨는데 지금은 그것보다 훨씬 더 올랐어요", "원룸 전세를 1.5억에 맞췄어요", "마음 먹었을 때 하지 않으면 신축은 못 합니다", "현금흐름 안 나오고 투자금만 회수되어도 진행하십니다" 등등이지요.

 

그래서 토지 가격이 비싸다고 생각했고, 멸실도 안 된다고 했음에도 적극적으로 딜을 하지 못 했던 것은 저런 이야기를 많이 듣다보니 마음 속에 '매도인이 안 판다고 하면 어쩌지'하는 마음이 자리했기 때문이었죠. 안 팔면 안 하면 되는 것인데 쓸데없이 조바심을 냈던 것이죠. 당시에는 신축에 적당한 매물을 찾기 어렵다라고 자기 합리화했지만, 말 그대로 자기 합리화일 뿐 노력이 부족했던 것이죠. 

 

19년도에는 지방의 다중/다가구주택을 통매로 매수를 하려고 열심히 알아봤던 적이 있습니다. 수익형 부동산은 무조건 싸게 사야 되팔 수 있다는 기본적인 생각 때문에 두 자리수 수익률이 즐비함에도 당시 매수를 포기한 적이 있는데, '서울이니까/신축이니까 괜찮아'라는 엉뚱한 생각으로 합리화를 했던 것 같습니다. 어디든 자산의 기본적인 성질이 바뀌는 것은 아닌데 말이죠.

 

리스크 관리 측면에서는 오히려 지방의 임대수익률이 높은 물건을 매수하는게 훨씬 나았을 수도 있겠다 생각도 듭니다. 낮은 투자비용, 임차 세팅에 대한 리스크 낮음 - 특히나 전세보증금이 높지 않아서 전세 맞추기 용이(호실당 월세가 너무 낮다는 것은 매력적이지 않으나), 신축 리스크 낮음, 높은 임대수익률로 가지고 가다 좋은 시점에 신축하는 등 다양한 전략 가능할 수 있으니까요.

 

당시에는 공시가격과 건물의 가치를 기준으로 판단하여 적정 가격을 산정했습니다. 어떤 물건도 적정 가격에 들어오질 못 했지요. (당시 봤던 몇 개의 매물은 아직도 거래가 안 되고 있습니다) 그런데 이번에는 투자금 전액 회수 + 약간의 현금흐름을 만족하느냐를 1순위로 기준을 삼았더니 현재 진행 중인 물건이 범위에 들어왔는데, 토지 가격이 비싸서 고민을 했습니다. 신축 강의 때 배운대로의 기준이면 굳이 안 할 이유가 없었지만, 제가 생각하는 가치와 괴리가 있었던 것이지요. 실거래가와 비교해봐도 확연히 비싼 느낌이었구요. 그래서 고민을 많이 했는데 신축을 해보고 싶은 마음이 컸었고, 제가 생각하는 기준대로 매수를 한 것이 아니다보니 마음이 계속 불편합니다. 그리고 내년을 지켜봐야겠지만 투자금 전액 회수도 요원해보이구요. 사람에 따라서는 '그래도 서울'이라는 마음이 있을테고, 일부는 맞고 일부는 틀릴 수 있다고 생각합니다. 어떻게 세팅하느냐가 중요한 것이지 지역이 중요한 것이 아닌 것 같다는 어렴풋한 생각이 듭니다.

 

모든 투자가 그렇듯이 신축에 접근할 때는 자신의 기준 역시 중요합니다. 여러 요소가 섞이다보니 판단 기준을 세우는 것이 모호하게 느껴질 수 있지만, 아주 단순한 투자의 단 하나의 기준, "가격"이 가장 중요하지 않나 싶습니다. 다른 지역 대비 싼 것을 찾는 것이 아니라, 절대 가치 대비 싼 것. 절대 가치를 알려면 토지의 가치를 분석할 수 있는 능력은 갖추어야하지 않나 싶습니다. 그 토지의 가치는 단순히 용적율을 다 찾아먹을 수 있느냐만은 아닐 것 같습니다.

 

또 이런 결정을 하더라도 괜찮다라고 생각한 것 중 하나는 다소 높게 매수해도 일반 통매로 매수하는 것보다는 낫다는 생각 때문입니다. 통매는 금액이 워낙 크다보니 다주택자의 경우 취득세 중과 때문에 생각도 할 수 없었던 부분인데, 취득세 중과분을 토해내더라도 신축을 하는 경우, 일반 매매로 중과없이 샀을 때보다 나은 임대수익률이 세팅 가능하다고 계산이 섰습니다. (생각한대로 임대가 맞춰질지는 물음표이지만요-) 설사 그렇지 않더라도 중과를 맞는게 토지 분에 해당하는 구옥에만 붙기 때문에 일반 매매로 중과 맞는 것보다는 중과분이 확연히 적습니다. 

 

# 투자의 방향과 체크리스트

앞에서 얘기했듯이 제가 실수했다고 느끼는 것은 방향 설정입니다. 주택신축판매업 = 단기 매도 전략이 기본입니다. 모든 의사 결정이 꼬인 것은 "단독주택은 매도가 힘들다"라는 것을 인지하고 있었지만, 투자 기준을 임대수익률을 기준으로 했기 때문입니다. 통매를 계획했을 때는 임대수익률이 잘 나왔는데도 투자 안 했던 것을... 신축이라고 정확히는 투자금이 전액 회수될 것이라 기대를 하고 접근한 것이 모든 판단을 흐리게 만들었습니다.

 

단기간에 매도할 계획이면 가격을 무조건 싸게 세팅을 했어야합니다. 그런데 가치 판단은 장기 계획을 기준으로 하고, 매도 계획은 단기 계획을 잡았습니다. (그마저도 너무 공격적으로...) 높은 임대수익률 = 낮은 가격입니다. 임대수익률 5%, 7%에도 매도가 쉽지 않다면 더 높은 임대수익률로 세팅할 것을 생각했어야 할 것 같으나, 당시 저는 다르게 생각을 했던 것 같습니다. 7%에도 매도가 쉽지 않은 것은 건물의 컨디션이 매수자의 니즈를 제대로 반영하지 못 했기 때문이라고 생각했습니다. 누가 봐도 빌라같은 외관, 엘리베이터 없는 3,4층 건물, 음습한 내부 분위기 등등이지요. 그래서 타게팅했던 것이 엘리베이터를 넣고 수익률을 어느 정도 낼 수 있는 40평대를 보았던 것입니다. 그래서 거기에 맞게 지가가 낮은 곳을 찾게 된 것이구요.

 

하지만, 그렇게 모르는 곳을 다니다보니 해당 지역의 요구수익률(=매도 가능한 수익률), 임대수요를 정확히 파악을 못 하고 전체적으로 일반화해서 접근하는 오류를 범했습니다. 지역마다 원룸이 더 잘 나가는 곳이 있고, 투룸이 더 잘 나가는 곳이 있고, 요구수익률도 다릅니다. 요구수익률이 낮다는 것은 다르게 얘기하면 매수 대기 수요가 많은 곳이라고 생각합니다. 조금 다르게 보면 지가가 높은 곳인 경우가 많고요. 그렇게 접근하다보면 엘리베이터를 못 넣어도 지가가 높은 곳에 신축하는게 차라리 나았을까 하는 생각에도 이릅니다. 같은 금액이면 땅도 작을테니 공사비도 작게 들어갔을테구요. 이렇게 생각하다보면 지방보다는 서울이 나은건가 생각도 들지만 지역보다도 어떻게 세팅을 했느냐, 본인이 세팅한 방향이 무엇인가 중요한 것 같습니다.

신축시 매도가능한 금액은? - 아주 러프한 생각

정답은 모르겠지만, 여러 물건을 오래 보다보면 일반화하고 싶은 욕구가 생깁니다. (저만 그럴지도 모르겠지만^^;) 그리고 특정한 몇 가지에 꽂히는 경우가 생겨 오판을 하는 경우가 생기니 꼭 자신의 방향에 맞는 체크리스트를 가지고 꼼꼼히 챙기는 것이 좋겠습니다. 

 

 

# 금리 인상

금리 인상도 예상은 했으나 이렇게 전례없는 속도로 올라갈 줄은 상상도 못 했습니다. 준공 후 대환 ㄷㅐ출건으로 은행에 문의했더니 요즘 담보 ㄷㅐ출은 8%가 넘는다고 하는군요. 토지 담보ㄷㅐ출(일반한도ㄷㅐ출, 12개월 변동)을 실행시 준공 후에도 방빼기 분만 상환하고 가져가는 것으로 협의가 되었기에 내년 상반기까지는 5%대가 유지될 것 같기는 하지만, 사업성 검토시에 3.5%로 계산한 것은 너무 공격적이었다는 생각은 듭니다. 금리 상승분을 예측은 할 수 없지만, 공격적으로 접근할 때와 아닐 때는 잘 판단해야하겠습니다.

 

 

# 건축물의 구성

저는 작더라도 주인세대를 넣고 주인이 들어와 살 수 있는 구성을 하는게 좋겠다 생각했습니다. 그리고 가능한 탑층은 옥탑을 구성해 복층으로 구성해 조금이라도 더 임대료를 더 받을 수 있음 좋겠다 생각했습니다. 하지만, 모두 '돈'이 들어가는 일입니다. 건축비 상승분과 옥탑 구성을 함으로써 2억은 족히 더 들어가지 않았을까 생각됩니다. 반면 해당 지역에서 복층이라고 해서 돈을 더내고 들어올 임차 수요가 있는가? 주인세대에 들어와 살 수요가 있는 곳인가? 원룸을 선호하는가? 투룸을 선호하는가?에 대해서 깊게 고민을 하지 않고 저의 선호에 맞추어 계획을 했습니다. 이렇게 해서는 좋은 결과를 얻기 힘듭니다. 

 

 

# 가치의 실현 욕구 vs 현실

신축을 해보는 것은 투자의 목적도 있지만, 신축이라는 행위를 통해 좋은 공간을 만들어 보고 싶다는 마음이 있었기 때문입니다. 그래서 공간을 디자인할 때 여러 목소리를 내고, 함께 고민해줄 건축사, 시공사, 디자이너를 기대했지만, 현실은 그렇지 않았습니다. 일정에 쫓겨 의사 결정하고, 의사 소통에 있어서는 불통인 경우가 대부분이었고, 제안을 해도 다음 안은 전혀 엉뚱한 방향으로 가있기가 일쑤이거나 협의없이 진행되고 "어쩔 수 없다"라는 피드백이 오는 경우도 상당했습니다. 그리고 역시나 돈 때문에 원하는대로 못 하는 경우도 많았구요. 이런 부분에서 만족도가 높았다면 앞의 것들은 제가 판단을 잘못해서 그러려니 할텐데, 커뮤니케이션까지 마음에 들지 않으니 이게 내가 내 건물을 짓는게 맞는건가?라는 생각까지 들었습니다. 내가 왜 힘들여서 신축을 하지라는 생각까지 들더군요. 좋은 건축을 하기 위해서는 여유있는 돈 + 시간은 필수라는 생각이 듭니다.

 

 

# 마무리하며...

신축사업이 돈이 되는 사업인지 정말 매력적인 사업인지 알고 싶었습니다. 말로만 책으로만 봐서는 제 궁금증을 채울 수 없었구요. 직접 해보면서 이건 내가 실수한 부분인지, 시장의 단기적인 이벤트인지, 주택 신축 사업 자체가 매력도가 떨어지는 것인지, 또는 반대로 어떤 것을 잘 했고 어떤 것은 매력적인지 구분을 하고 싶습니다. 그래서 글을 쓰고 정리를 합니다. 사람들을 만나고 글을 쓰다보니 정답은 간단한 곳에 있었다는 생각 또한 듭니다. 더할 생각이 있으면 다른 글로 또 업데이트 하겠습니다.^^

 

 

* 연말이어서 그런지 금리 이슈 또는 PF ㄷㅐ출 사태와 맞물려서인지 모르겠지만, 최근엔 ㄷㅐ출 실행 자체가 안 되거나 한도가 너무 낮게 나와서 어려움을 겪고있다는 건축주 분들을 종종 봅니다. 신축에 관심있으신 분들은 잘 알아보시고 성공 신축하셨으면 합니다.

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