투자/신축 사업44 신축 사업에 대한 기대와 현재 올해 초에 구옥을 매수하여 신축을 진행하고 있습니다. 그 사이 자산 시장에도 많은 변화가 있었습니다. 건축비 인상, 금리 인상, 전세 사기 이슈와 겹쳐 전세 수요 급감, 부동산 시장 전반적인 하락세 등등. 온갖 어려운 환경을 고스란히 마주하며 신축을 진행하고 있습니다. 기존 부동산 매도가 어려웠던 것부터 건축비 인상 등 많은 위험 시그널들을 너무 쉽게 흘려보낸 것은 아니었나 생각해보며, 처음 기대했던 것과 진행하면서 느끼고 있는 것들 정리해봅니다. # 주택 신축, 무엇이 매력적이었나 처음 신축 공부를 하던 2021년부터 조합원 입주권 매물 두 개를 내놓았습니다. 각각 2022년, 2023년 입주 예정이었기에 입주 전에 일반 과세로 매도를 하겠다는 생각이었죠. 매도 계획도 여유가 있다고 생각했습니다. 매도.. 2022. 11. 25. 외부계단과 바닥면적 외부계단 중 바닥면적에 산입이 안 되는 조건은 무엇인가 궁금해 관련 자료를 조금 더 찾아보았다. 신축시 잘 활용하면 용적율을 최대로 활용할 수 있을 것이기에 알아두면 좋을 것 같다. # 건축법 시행령 제119조 건축법 시행령 제119조에 건축면적과 바닥면적에 관한 것이 명시가 되어있고, 건축면적 = 건폐율, 바닥면적 = 용적율에 영향을 미치는 면적으로 생각하면 된다. https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%B2%95%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9 제119조(면적 등의 산정방법) 2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투.. 2022. 11. 3. 다중주택 - 쉐어하우스 활용 사례 그리고 딴 생각 소개할 건물은 2020년 준공된 건물로, 당시 여러 월간지에도 소개가 되었던 건물이다. 최근에 블로그를 통해 접하게 되었는데, 다중주택이 잡지에 소개되는 경우가 드물어서 더욱 관심이 갔다. 외관부터 눈에 확 들어온다. 주택이라는 느낌이 잘 들지 않는다. 파이프 난간으로 반노출된 형태의 외부계단을 사용했다. 외부계단이 벽, 샤시 등으로 구획되지 않으면 끝선으로부터 1m는 바닥면적에서 제외가 되는데, 본 건 같은 경우는 어떻게 해석이 될까 궁금하다. - 파이프난간을 단순 난간으로 볼 것이냐 벽으로 볼 것이냐. 이것도 지자체마다 다를 수 있는가 등등. 가볍게 알아본 것으로는 지자체 담당자와 협의 가능한 영역에 들어갈 것 같다는 의견. 망원역에 인접한 곳으로 2018년 6월에 21억 7,600만원에 (평당 31.. 2022. 11. 2. 2022.10.21 이후 잔금전 용도변경 또는 멸실을 고려한 매매계약시 주의 신축을 위한 주택을 매수시 취득세 중과를 피하기 위해 잔금 전 멸실이나 용도변경 등을 고려했습니다. 그런데 10월 21일부터는 기재부 유권해석에 변경이 생겨서 잔금일 현황상 주택이 아니면 매도인이 1세대 1주택 비과세를 못 받을 수 있다고 합니다. 아래 블로그서 미네르바올빼미님 언급하셨듯이 멸실과 용도변경을 다르게 볼 여지도 있겠으나, 잔금일 기준 주택이냐 아니냐가 더 중요하지 않을까 싶습니다. 미네르바올빼미님께서 기재부 문의하시고 또 포스팅하신다네요^^ 1세대1주택 매도자는 비과세 혜택이 사라지나 매도자가 다주택자라면 오히려 양도세 중과에서 자유로워질 수 있을지 궁금하기도 합니다. 단독 주택같은 경우 1세대1주택인 경우가 더 많을 것 같기는 하지만, 상급지에는 다주택자 매물도 있겠다 싶습니다. http.. 2022. 10. 25. 신축시 매도가능한 금액은? - 아주 러프한 생각 신축시 사업성이 있느냐를 따지는 것도 의미있지만, 과연 매도가 가능한가가 궁금했습니다. 수익률을 맞추면 매도가 된다라고 말하지만 꼭 그런 것만도 아닌 것처럼 보였기 때문입니다. 보던 영역이 단독/다가구인지라 단순히 이들은 매도가 어렵다라고만 판단을 하고 있었는데, 건물/빌딩의 영역도 마찬가지인 것 같습니다. 아무래도 거래 금액대가 커지니 거래 사례가 적은 것 아닐까 추측합니다. 경험해본 적이 없는 영역이라 어떻게 매도가 되는지/ 어느 정도 수준이면 매도 가능한지/ 잘 팔리는 물건은 어떤 것인지를 알고 싶었습니다. 이에 대한 아주 러프한 대답 중 하나를 얻은 것 같습니다. (하나라고 이야기한 것은 이것이 유일한 답이 아닐 것이라 생각하기 때문입니다) 평당 토지가격이 2500만원인 곳과 6000만원인 곳을 .. 2022. 10. 24. 요즘 신축하는데 공사비 얼마나 들어요? 주변에 신축을 진행하시는 분들도 계시지만, 정확한 공사비는 참 알기 힘들다. 툭 터놓고 자세히 이야기 안 하는 것도 있지만, 기준이나 상황이 조금씩 달라 단순 비교가 어렵다. 그리고 연면적 기준으로 말씀하시기도 하고, 공사면적 기준으로 말씀하시기도 하고, 공사면적을 정확하게 모르시는 경우도 있고.^^ 또, 철거비는 별도, 에어컨은 별도, 뭐는 별도 .... 그리고 필로티나 다락 포함 여부 등(이런 면적은 공사비를 조금 작게 잡습는다) 이런 식으로 개별성이 부여되기 시작하면 "평당 공사비가 얼마예요" 딱 잘라 말하기 어렵다. 이것은 시공사 견적 비교가 어려운 이유 중 하나이기도. 어쨌든 대략적인 공사비를 보려면 부동산 정도 사이트들을 이용하는게 제일 편리한 방법. 저마다의 로직으로 공사비를 추정한다. 많이.. 2022. 10. 7. 이전 1 2 3 4 5 6 ··· 8 다음
