투자/신축 사업49 신축 과정 정리 #3 - 철거 및 착공신고 올해 5월말 잔금과 동시에 철거 및 착공을 시작할 수 있도록 설계가 확정된 후로 시공사 선정에 들어갔습니다. 상품성이 중요하다고 생각했기에 상품성을 최대로 이끌어 내줄 수 있다고 판단한 시공사를 선택했구요. 무엇보다 분양이 아닌 통매를 해야하기에 외관도 중요한 부분이라고 생각했습니다. 22.3월말 - 시공사 견적 의뢰 - 토지사용승낙서 요청 22.4월 - 토지사용승낙서 수령 (매도인이 코로나 확진으로 인감증명서를 떼로 나올 수 없는 상황이라 7일 소요) - 시공사 견적서 수령 및 재의뢰 (견적 의뢰 후 7일 소요) - 토지 감정 재의뢰 (감정가 상승됨, 7일 소요) - 건축 심의 조건부 의결 - 시공사 계약 (재의뢰후 7일 뒤) 22.5월 - 건축 허가 접수 - 토지 잔금 대출 자서 (잔금 2주전) - .. 2022. 8. 29. 신축 과정 정리 #2 - 구옥의 모습 기록 이 사업을 결정하는데 있어 가장 걱정 중 하나는 골목 입지에 도로가 개인 소유의 사도라는 점이었는데, 건축 허가내는데는 문제가 없음을 구청 통해 확인을 했고, 같은 도로를 끼고 있는 다세대 주택 역시 신축했기에 리스크는 크지 않다고 보았습니다. 그래도 여러 민원이 걱정이 되었었는데, 왠걸... 뒷 집 두 필지를 다세대 주택으로 신축한다고 해서 일찌감치 철거를 마친 뒤 오랫 동안 나대지로 남아있게 되었습니다. 아래 사진의 공터가 뒷 건물이 있던 자리이고, 기와가 있는 2층 건물이 철거될 현장 건물입니다. 시공사에서 다세대 주택하는 쪽과 잘 협의하여 공터를 통해 수월하게 오가며 철거를 진행할 수 있었습니다. 하늘이 돕는 것 같습니다^^ 신축 후에도 주변이 신축으로 구성되면 시너지가 더 있을 수도 있을거라 기.. 2022. 8. 28. 신축 과정 정리 #1 - 탐사 첫 신축 프로젝트의 이름은 제가 즐겨찾던 꽃집의 이름을 따서 지었습니다. 워낙 골목집을 많이 보다보니 '골목집'으로 이름을 정할까 했었는데, 단점을 부각시키는 것 같아 다른 이름을 찾았어요. 왠지 골목집이라면 정감이 갔는데, 아쉬운 마음도 큽니다.^^ 한편으로는 40평대/서울/역세권/원금회수/가용자금내 투자 가능 여부만 생각하다보니 골목을 많이 보게 된 것 같고, 중요한 다른 것들을 놓친 것 아닌가 싶기도 합니다. 이렇게 이쁜 꽃처럼 이쁜 방들이 구성되었음하고 바래봅니다. 손품으로 (주로 네이버부동산, 랜드북) 매물을 검색하고 토지 이용계획원(이음)을 통해 대략적인 수익률을 타진해보았습니다. 처음에는 주로 동작구에 관심을 가지고 접근했었으나 조건을 만족하는 물건은 찾을 수 없었고, 조금 더 지가가 저렴한.. 2022. 8. 27. 신축 임대 시세는 거품일까? 신축 사업! 아래 사진은 몇 달 전 임장 중 찍은 서울의 한 중개소 앞에 걸려있던 임대 시세표이다. 한 지역 내에서도 가격대가 다양하게 펼쳐져있는 것을 알 수 있다. 1km 정도 벗어나 다른 중개소의 시세를 보면 가격대가 더 넓어진다. 해당 지역은 이 중개소가 소재한 곳보다 가격 분포가 상대적으로 낮긴 하지만, 지상층 풀옵션 원룸임에도 150만/30만도 있었다. 규격화가 되지 않은 원룸/투룸의 시세는 그야말로 천차만별이다. 지역별 원룸의 대략적인 시세가 있겠거니 생각했지만, 한 지역의 부동산에서 중개하는 물건에서도 이렇게 임대 시세가 다양하다. 좋은 지역이라고 해서 편차가 꼭 작은 것은 아니더라는 것. 서울의 신축 원룸 스탠다드(? 4-5평) 시세가 보증금 1000만원/월세 50만원이라고 한다. 이렇게 기준을 잡아도.. 2022. 8. 18. 건축 설계시 건축주도 기본적인 검토는 해야! 건축 설계사 님도 실수를 하기도 하고, 때로는 조금 안이하게 법령을 치부하기도 하는 것 같다. 건축 사무소에서 너무나 당당한 설계상 실수가 있었어서 해당 사례를 공유해보고자 한다. 처음엔 아래와 같은 형태로 설계를 받았다가 필로티 주차장 위치가 반대였으면 해서 필로티 위치를 변경 요청했다. 차량 진출입이 조금 더 용이할 것이라 생각했고, 기존 진출입 위치에 전봇대가 있었기 때문. 그렇게 해서 변경된 도면을 받았는데, 아래와 같이 직각주차구획의 도로 폭이 6m 확보가 안 되고 20cm 정도 도로를 침범한 것. 담당 설계사님께 문의했더니 그 정도는 '일반적으로' 넘어간다. 눈 감아줍니다라는 것. 이 현장은 건축 심의가 필요한 곳이었는데 1차 목표로 했던 심의일은 이미 넘긴 상태였고, 심의 도면도 확정이 안 .. 2022. 7. 7. 구옥 매수시 농특세 고려하세요 - 농특세 중과와 비과세 국민주택 규모인 85제곱미터 이상의 주택은 취득 시에 농어촌특별세(이하 농특세) 0.2%가 부과된다. 만약 취득세 중과 대상이어도 지방교육세는 0.4% 상한이 있는 방면, 농특세는 상한이 없어서 다주택자의 경우 최대 1%가 부과될 수 있다. 물론 주택신축판매업을 내고 매수하는 경우 중과는 피할 수 있겠지만. # 농어촌특별세법[시행 2023. 1. 1.] [법률 제18589호, 2021. 12. 21., 일부개정]9. 대통령령으로 정하는 서민주택에 대한 취득세 또는 등록에 대한 등록면허세의 감면 # 농어촌특별세법 시행령 [시행 2022. 2. 18.] [대통령령 제32449호, 2022. 2. 17., 타법개정] 제4조(비과세)④ 법 제4조제9호 및 제11호에서 “대통령령으로 정하는 서민주택”이란 「주택법.. 2022. 6. 20. 이전 1 ··· 3 4 5 6 7 8 9 다음
