수익형 부동산으로 어떻게 월7천만원을 벌었을까 - 실전 다가구 매입 노하우

중소기업 다니던 용수는 수익형 부동산으로 어떻게 월 7000만원 벌게 됐을까? - 강용수 저 (2022년 리더북스)

<싱글파이어>란 유튜브 채널을 통해 '용주주'란 닉네임으로 알려지기 시작한 강용수님의 책. 첫 책이 아니란 점이 놀랍고, 이렇게 자신의 길을 찾고, 또 출판까지 하는 분들을 보면 여러모로 대단하게 느껴지는 요즘이다.

 

다가구, 다세대, 아파트, 오피스텔, 생활형 숙박시설, 태양광 등에 오로지 현금흐름을 만드는 형태로 투자를 했다고 한다. 월 1천만원도 혹한데, 월 7천만원이라니 눈이 휘둥그레해진다. 120억대의 자산(순자산 아님)에 140호 정도의 임대세대를 관리한다고 한다. 7천만원이 대출 제외한 순수입인지 월수입인지 정확치 않지만, 연 수익률 7% 정도면 월 7천만원이 나온다. 자산의 30% 정도가 대출이라고 해도 대략 월 6천만원은 나온다.

 

100억대의 자산가이면 대개 현금흐름을 발생시키지 않는 차익형 자산이 적지 않은 비중으로 포트폴리오에 편입되어있기 마련인데, 모든 포트폴리오를 수익형 자산으로 구성했기에 가능한 것이라고 한다. 게다가 지가 상승이 기대되고 수익률이 낮은 지역보다 임차 수요가 있는 곳에 6~7%의 수익률을 목표로 투자를 한다. 저자가 대부분 물건을 평택에 보유하고 있는 것도 이런 이유인 것 같다.

 

세대수로 140여 세대를 관리하는데, 여태 건축 등은 하지 않고 순수하게 지어진 건물을 매수하여 현금흐름을 만들었다는 것이 인상적이다. 실제로는 다른 형태로 투자한 것이 있을지 모르나, 적어도 책에서는 어떻게 건물을 사야하는가에 초점이 맞춰져있고 실전 팁이 담겨져있어 좋았다.

 

몇 가지 팁들 정리...

 

# 효과적으로 임장하는 법

- 임장 중 건물 내부를 보고 싶다면 : 공용 현관 비밀번호는 키패드 주변 어딘가에는 분명히 적혀있을 것이니 참고하라

- 임장하고 싶은 지역이 있다면 공인중개사에게 전화하고 3~4일 뒤에 만날 것 : 그 동안 더 많은 매물을 준비한다.

- 매물 조사서(임차 내역, 수익률 등 담은 문서)를 준비하지 않은 중개사와는 거래하지마라.

- 방문 후 2개월 정도 기다려라. 단, 중개사에게 추가로 나오는 매물 있으면 연락달라고 할 것

  . 추가 매물이 연락오는 경우, 이는 신상이거나 세일 상품 : 반드시 살 것인지 아닌지 피드백을 주어야한다. (마음에 안 드는 이유 등) 그래야 내가 원하는 물건에 가깝게 찾아줌

  . 추가 매물이 연락오는 경우는 잘 없다. 이 경우 2개월 정도 뒤 추가 매물있는지 문의한다.

 

# 자산 평가서, 가계부

- 자산 평가서와 가계부들 다달이 적으라고 이야기한다. 이 부분은 나도 중요하게 생각하는 부분이다. 지출입을 잘 통제하고 유동자금을 정확히 파악하는 것은 중요하다. 조금 다른 방법으로 관리하지만, 이전 제 블로그 글을 참고해보시는 것도 도움이 되지 않을까 생각한다. 각자의 방법으로 꾸준히(=편하게) 관리하는게 중요하다.

내가 돈 관리하는 방법 - 자동 가계부 (tistory.com)

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# 다가구 주택 vs 다세대 주택

- 다세대 주택은 각 호별 개별 등기하므로 공시지가 1억 미만이 많다. 그리고 공시지가 1억 미만은 취득세 중과없이 1% 취득세로 매수 가능하다는 장점이 있다.

 

# 신도시 택지지구

- 신도시 택지지구에는 한 필지에 5세대 이상 입주 불가하다고 한다. 개인적으로는 이런 곳에 원룸 주택을 짓고 주인 세대 거주하면 어떨까 생각했는데, 안 되는 일이라는 걸 알았다. ^^; 대신 구도심의 원룸 주택들은 그 수요가 충분히 유지됨으로써 경쟁력을 잃지 않을 수 있겠다.

 

# 급매를 다루는 팁

급매를 놓치고 싶지 않은 경우, 물건이 마음에 들고 며칠 뒤에 내부도 보고싶다고 중개사께 이야기하고, 가계약도 하고 싶다고 얘기한다. 단, 3일 안에 건물을 낮에 확인하고 내부 방도 직접 봐야하며, 확인하고 마음에 안 들면 가계약금을 조건없이 반환하는 조건으로 가계약을 하고 싶다고 얘기한다. 중개사가 매도인에게 물어봐야한다고 하면, 그 자리에서 바로 매도인에게 전화해 확인해달라고 해서 답을 들을 것.

 

# 수수료 협의 

반드시 계약 전에 협의해야하며, 0.5% 정도 드릴 수 있다고 선제안하는 것을 추천

 

# 인수 절차

- 잔금 2주전 매도인에게 월세 계약서 사본을 받아 중개사와 함께 세대 방문 (2~3일)

- 임차인에게 파손/하자 여부 확인하고, 지금 얘기하지 않은 하자는 임차인이 변상해야한다고 얘기하면 현재 상태 파악이 용이하다.

- 임차인 인상 기록해두는게 좋다

- 매도인이 하자에 대해 현금 배상하도록 잔금 전 조정한다

- 보증금/월세 정산 : 잔금일 기준으로 매도인이 받을 금액, 매수인이 받을 금액 정산하고, 세무 문제가 있을 수 있으므로 계약금/중도금/잔금/기타로 철저히 나눠 받을 것

- 월세 장기 미납자 처리 : 잔금 전에 매도인이 미납 월세를 받도록 요청하거나, 미납 월세만큼 보증금을 낮춰서 계약서 재작성(매도인)하도록 협의할 것 

 

# 상수도 요금 절감 방법

- 실제 세대수와 상수도 사업소에 등록된 세대수가 다름.

- 인터넷 상수도 사업소에서 상수도 요금 계산기 활용 : 세대수를 임의로 계산기에서 변경해 요금이 낮아지는 구간을 찾아볼 것 (보통 세대수가 증가하면 요금 할인)

- 전입세대열람서 신청해 전입세대 수만큼 상수도 사업소에 추가해달라고 할 것 (요금 할인폭 계산하여)

 

# 인터넷, IPTV

- 업체에서 현금 보상 받고 업체 변경할 수 있으므로 적극 활용할 것

 

# 화재 보험

납부 보험료를 돌려받지 않고 소멸되는 것으로 가입하면, 12~18호 정도 건물의 경우 화재 보험 2만1천원 정도만 내고 관리 가능함

 

대출해서 읽었지만, 보관해두고 실제 투자할 때 들춰보는 체크리스트로서 가지고 있어도 좋을 것 같은 책이다. 다가구/다세대 주택 투자에 관심있다면 읽어볼만한 책이다.

 

 

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